CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 octobre 2025

Cassation

M. BOYER, conseiller doyen

faisant fonction de président

Arrêt n° 441 F-D

Pourvoi n° F 23-22.016

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 OCTOBRE 2025

1°/ M. [W] [H],

2°/ Mme [S] [V], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 3] (États-Unis)

ont formé le pourvoi n° F 23-22.016 contre l’arrêt rendu le 26 janvier 2023 par la cour d’appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [J] [N],

2°/ à Mme [D] [L], épouse [N],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à la société Agence Vergt immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], exerçant sous l’enseigne Peri pierres immobilier,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de M^e Guermonprez, avocat de M. et Mme [H], de M^e Haas, avocat de M. et Mme [N] et de la société Agence Vergt immobilier, après débats en l’audience publique du 8 juillet 2025 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Pety, conseiller rapporteur, M^me Abgrall, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 26 janvier 2023), par acte sous signature privée du 15 mars 2018, M. et Mme [N] (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme [H] (les acquéreurs), par l’intermédiaire de la société Agence Vergt immobilier (l’agent immobilier), un groupe d’immeubles au prix de 595 000 euros.

2. Cet acte stipulait que la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 juin 2018.

3. Le 12 juin 2018, les parties ont conclu un protocole pour échelonner le paiement du prix de vente.

4. Le notaire a convoqué les parties le 14 juin 2018 mais l’acte authentique de vente n’a pas été signé.

5. Il a fixé un nouveau rendez-vous en son étude le 22 juin suivant mais, les acquéreurs étant absents, il a dressé un procès-verbal de carence.

6. Les vendeurs et l’agent immobilier ont assigné les acquéreurs en paiement de diverses sommes en exécution de la clause de dédit, au titre de la commission d’agence et à titre de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

7. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de les dire responsables du défaut de réitération de la vente immobilière et de les condamner à payer la somme de 59 500 euros aux vendeurs et celle de 25 000 euros à l’agent immobilier, alors « que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’il ressortait du courriel du notaire du 20 juin 2018 que l’acte de vente n’avait pas été signé par les époux [N] car « nous n’avions aucune garantie quant au paiement à terme » et que les époux [N] étaient « toujours vendeur(s….) à de nouvelles conditions » ; qu’en retenant que les époux [H] ne démontraient pas que les époux [N] avaient modifié les conditions de la vente et qu’il résultait, au contraire, d’un courriel du notaire du 20 juin 2018 que ceux-ci étaient toujours disposés à vendre, la cour d’appel a violé le principe susvisé. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

8. Pour imputer aux acquéreurs le défaut de réitération de la vente et les condamner au paiement de diverses sommes, l’arrêt retient que, si les parties ont convenu d’une modification des modalités de paiement du prix, elles restent tenues après le 15 juin 2018 par les termes de leur accord, de sorte que les acquéreurs ne peuvent renoncer à signer l’acte authentique, alors qu’ils ne démontrent pas que les vendeurs ont renoncé à la vente, ou en ont modifié les conditions et qu’il résulte au contraire d’un courriel du notaire du 20 juin 2018 que ceux-ci étaient toujours disposés à vendre, ce dont ils étaient parfaitement informés.

9. En statuant ainsi, alors qu’il résultait du courriel du notaire du 20 juin 2018 que les vendeurs étaient toujours disposés à vendre mais à de nouvelles conditions dont le notaire avait informé les acquéreurs, la cour d’appel, qui a dénaturé cet écrit, a méconnu le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne M. et Mme [N] et la société Agence Vergt immobilier aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [N] et la société Agence Vergt immobilier et condamne M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [H] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.