CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 19 février 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 125 F-D

Pourvoi n° W 24-11.109

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 FÉVRIER 2026

M. [S] [O], domicilié [Adresse 1] (Singapour), a formé le pourvoi n° W 24-11.109 contre l’arrêt rendu le 26 septembre 2023 par la cour d’appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [V] [M], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société Conseil & patrimoine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],

4°/ à la société MG promotion, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 5],

5°/ à la société Mondego, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. [O], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [M], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat des sociétés Conseil & patrimoine, MG promotion et Mondego, après débats en l’audience publique du 6 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 26 septembre 2023), par acte du 29 octobre 2008, reçu par M. [M], notaire (le notaire), M. [O] (l’acquéreur) a acquis un bien immobilier en l’état futur d’achèvement auprès de la société civile immobilière Le Clos des fontaines (la société venderesse) à titre d’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, le prix étant financé par un prêt amortissable souscrit auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la banque).

2. Soutenant avoir souhaité revendre le bien à la suite de plusieurs périodes de vacances locatives et découvert, en 2018, que le prix d’acquisition de celui-ci avait été surévalué, l’acquéreur a, par actes du 28 mars 2018, assigné les sociétés Conseil et patrimoine, Mondego et MG promotion, associées de la société venderesse (les associées), qui avait fait l’objet d’une dissolution amiable, le notaire et la banque, en réparation de ses préjudices, sur le fondement du dol à l’encontre des associées et sur celui de manquements à leur devoir d’information et de conseil à l’encontre du notaire et de la banque.

3. Les associées, le notaire et la banque lui ont opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen des moyens

Sur le deuxième moyen et sur le troisième moyen, réunis

Enoncé des moyens

4. Par son deuxième moyen, l’acquéreur fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables, comme prescrites, ses demandes dirigées contre les associées, alors :

« 1°/ que dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté ; qu’au cas d’espèce, en retenant que le point de départ de la prescription devait être fixé à la fin de l’année 2011, dès lors qu’à cette date M. [O] aurait été en mesure d’apprécier la rentabilité de l’opération (prix d’acquisition vérifiable dès avant l’engagement, revenu locatif pérenne depuis la livraison moyennant un plafond lié à l’opération de défiscalisation envisagée, charge de prêt connue dès l’origine supérieure au loyer, bénéfice fiscal acquis), quand seul comptait le point de savoir à quelle date il avait découvert qu’il serait dans l’incapacité de rembourser le capital emprunté avec le prix de revente de l’immeuble, la cour d’appel, qui a statué par des motifs inopérants, a violé l’article 2224 du code civil ;

2°/ qu’en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la possibilité pour l’acquéreur de revendre le bien sans moins-value participe de la rentabilité de l’opération ; qu’à supposer que nonobstant l’existence d’un emprunt destiné à financer le bien, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde doive être fixé au jour de la manifestation du dommage, entendue comme la survenance de faits susceptibles de révéler à l’acquéreur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, au cas d’espèce, en retenant que dès la fin de l’année 2011, M. [O] aurait été en mesure d’apprécier la rentabilité de l’opération (prix d’acquisition vérifiable dès avant l’engagement, revenu locatif pérenne depuis la livraison moyennant un plafond lié à l’opération de défiscalisation envisagée, charge de prêt connue dès l’origine supérieure au loyer, bénéfice fiscal acquis), sans rechercher si à cette date, il avait connaissance du fait qu’il ne pourrait revendre le bien qu’à un prix très inférieur à celui auquel il l’avait acheté, la cour d’appel n’a en tout état de cause pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 2224 du code civil. »

5. Par son troisième moyen, l’acquéreur fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables, comme prescrites, ses demandes dirigées contre le notaire et la banque, alors :

« 1°/ que dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté ; qu’au cas d’espèce, en retenant que le point de départ de la prescription devait être fixé à la fin de l’année 2011, dès lors qu’à cette date M. [O] aurait été en mesure d’apprécier la rentabilité de l’opération (prix d’acquisition vérifiable dès avant l’engagement, revenu locatif pérenne depuis la livraison moyennant un plafond lié à l’opération de défiscalisation envisagée, charge de prêt connue dès l’origine supérieure au loyer, bénéfice fiscal acquis), quand seul comptait le point de savoir à quelle date il avait découvert qu’il serait dans l’incapacité de rembourser le capital emprunté avec le prix de revente de l’immeuble, la cour d’appel, qui a statué par des motifs inopérants, a violé l’article 2224 du code civil ;

2°/ qu’en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la possibilité pour l’acquéreur de revendre le bien sans moins-value participe de la rentabilité de l’opération ; qu’à supposer que nonobstant l’existence d’un emprunt destiné à financer le bien, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde doive être fixé au jour de la manifestation du dommage, entendue comme la survenance de faits susceptibles de révéler à l’acquéreur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, au cas d’espèce, en retenant que dès la fin de l’année 2011, M. [O] aurait été en mesure d’apprécier la rentabilité de l’opération (prix d’acquisition vérifiable dès avant l’engagement, revenu locatif pérenne depuis la livraison moyennant un plafond lié à l’opération de défiscalisation envisagée, charge de prêt connue dès l’origine supérieure au loyer, bénéfice fiscal acquis), sans rechercher si à cette date, il avait connaissance du fait qu’il ne pourrait revendre le bien qu’à un prix très inférieur à celui auquel il l’avait acheté, la cour d’appel n’a en tout état de cause pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du deuxième moyen

6. Les associées contestent la recevabilité du moyen comme étant nouveau et mélangé de fait et de droit.

7. Cependant, l’acquéreur ayant invoqué, dans ses écritures d’appel, au soutien du dol allégué, des informations retenues ou falsifiées par la société venderesse, le moyen, en ce qu’il vise le manquement à une obligation d’information, n’est pas nouveau.

8. Il est donc recevable.

Bien-fondé des moyens

Vu l’article 2224 du code civil :

9. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

10. Il est jugé, en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, que la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié).

11. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire de l’acquéreur contre les associées, le notaire et la banque, l’arrêt retient que l’acquéreur était à même de se renseigner sur la valeur réelle du bien avant de l’acquérir, qu’il a pu louer le bien rapidement après sa livraison au loyer imposé pour bénéficier de l’avantage fiscal, qu’il ne démontre pas la carence locative qu’il allègue à compter de 2015 et qu’il a pu bénéficier de l’avantage fiscal attendu dès 2011.

12. Il en déduit que, l’acquéreur ayant pu apprécier la rentabilité globale de l’opération au plus tard à la première année de réalisation du bénéfice fiscal, fin 2011, le délai de cinq ans pour agir en responsabilité sur le fondement du dol et du manquement au devoir d’information et de conseil du fait de l’insuffisance de rentabilité de l’opération a expiré au plus tard fin 2016.

13. En statuant ainsi, alors que l’acquéreur contestait la rentabilité de l’opération en faisant notamment valoir que le prix d’acquisition avait été surévalué et précisait n’avoir eu connaissance de la valeur réelle du bien que lors d’une estimation immobilière réalisée en mars 2018, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre moyen du pourvoi, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;

Condamne M. [M], les sociétés Conseil et patrimoine, Mondego et MG promotion et la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [M], les sociétés Conseil et patrimoine, Mondego et MG promotion et la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.