CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 19 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 167 F-D

Pourvoi n° Q 24-21.660

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2026

M. [R] [M], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 24-21.660 contre l’arrêt rendu le 3 octobre 2024 par la cour d’appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l’opposant à M. [X] [E], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseillère, les observations de M^e Guermonprez, avocat de M. [M], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [E], après débats en l’audience publique du 27 janvier 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grall, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 3 octobre 2024), suivant actes sous seing privés successifs, le dernier ayant été établi le 28 août 2012, M. [M] (le bailleur) a donné en location à M. [E] (le locataire) une maison à usage d’habitation.

2. Le 22 février 2021, le bailleur a signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, sur le fondement de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, au motif qu’il n’occupait pas le bien loué à titre de résidence principale mais à usage de résidence secondaire, puis l’a assigné en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Le bailleur fait grief à l’arrêt de prononcer la nullité du congé et de rejeter l’ensemble de ses demandes, alors « que la loi du 6 juillet 1989, qui est d’ordre public, s’applique dans son intégralité au bail que les parties ont volontairement soumis à cette loi, sauf dérogation contractuelle expresse à certaines de ses dispositions ; qu’il ressort de l’arrêt que « le bail du 28 août 2012 mentionne qu’il s’agit d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 » et que « M. [M] démontre (…) que M. [E] occupe le bien loué à titre de résidence secondaire » ; qu’en prononçant la nullité du congé, au motif que M. [M] aurait accepté de conclure le contrat de bail sans obligation d’habitation principale incombant à M. [E], quand les stipulations du bail ne prévoyaient aucune dérogation expresse, claire et non équivoque, à l’obligation d’occuper les lieux loués à titre de résidence principale, la cour d’appel a violé l’article 1134, devenu 1103 du code civil, ensemble les articles 2, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

4. La cour d’appel a, d’abord, constaté que le contrat de location du 28 août 2012 mentionnait que le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu’il prévoyait une destination à usage d’habitation sans plus de précision et retenu qu’il était établi que le locataire occupait le bien loué à titre de résidence secondaire, sa résidence principale étant située à [Localité 1].

5. Ayant, ensuite, relevé que les parties étaient en relation d’amitié depuis cinquante ans, que l’adresse du locataire mentionnée sur les contrats successifs n’avait jamais été celle des lieux loués, mais celle correspondant à la résidence en réalité principale du locataire, et que le dernier contrat était expressément soumis à la loi du 6 juillet 1989 en prévoyant un usage d’habitation sans clause exigeant que les locaux constituent la résidence principale, la cour d’appel en a souverainement déduit que la commune intention des parties avait été de conclure le dernier contrat de bail sans obligation d’habitation principale tout en soumettant volontairement la location au régime de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le bailleur ne pouvait se prévaloir du défaut d’usage des lieux à titre de résidence principale pour fonder la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux.

6. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [M] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [M] et le condamne à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.