Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 12 novembre 2024, la SA BPCE Lease Immo, représentée par la SARL Euclide Consultants, doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021, 2022 et 2023 dans les rôles de la commune de Lyon (Rhône) à raison de locaux situés 7 rue Jean-Marie Leclair.

Elle soutient que :

- les locaux doivent en partie être classés dans la catégorie ENS 1 dès lors qu’ils hébergent une activité d’enseignement à but non lucratif s’agissant de l’enseignement en formation initiale ; l’administration fiscale ne peut pas retenir la catégorie ENS 2 pour l’ensemble des locaux au motif que l’activité exercée dans cette catégorie occuperait la plus grande surface ;

- une répartition des surfaces du local au prorata des effectifs des deux types d’enseignement rattachés aux catégories ENS 1 et ENS 2 prévues par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts doit être retenue pour le calcul de la valeur locative du local en cause, soit 1 153 m² pour la catégorie ENS 1 et 2 741 m² pour la catégorie ENS 2.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 janvier 2026, le directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les conclusions relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2023 sont irrecevables en raison du défaut de production de la décision attaquée ;

- s’agissant des deux autres années en litige, que les moyens soulevés par la SA BPCE Lease Immo ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Pin, président de la 6ème chambre, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Pin, magistrat désigné,

- et les conclusions de M^me Collomb, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SA BPCE Lease Immo est propriétaire de locaux situés 45 rue Jean-Marie Leclair à Lyon, faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail, qu’elle donne en location à la SCI 30 R René Cassin, laquelle les sous-loue au GIE Université Professionnelle Internationale de Lyon (UPIL) qui y exerce une activité d’enseignement supérieur et de formation professionnelle pour adultes. La SA BPCE Lease Immo a formé une réclamation auprès de l’administration fiscale en demandant que, pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021 à 2023 à raison de ces locaux, leur valeur locative soit fixée sur la base des tarifs applicables à la fois aux écoles et institutions privées exploitées dans un but non lucratif (catégorie « ENS 1 ») et aux établissements d’enseignement à but lucratif (catégorie « ENS 2 »), en lieu et place de ceux, appliqués par l’administration, relatifs à la seule catégorie « ENS 2 ». L’administration a refusé de faire droit à cette réclamation au motif que l’aménagement des locaux, utilisés par plusieurs occupants, ne permettant pas de distinguer les surfaces dédiées spécifiquement à chaque activité, la catégorie retenue pour la détermination de la valeur locative devait être celle correspondant à l’activité prépondérante, soit celle relevant de la catégorie « ENS 2 ». La SA BPCE Lease Immo demande au tribunal de prononcer la réduction de ces cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021, 2022 et 2023 à concurrence de l’application, pour la détermination de la valeur locative des locaux litigieux, des tarifs des catégories « ENS 1 » et « ENS 2 », au prorata des effectifs des deux types d’enseignement qu’elle estime pratiqués dans ces locaux.

2. Aux termes du I l’article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie (…) est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat (…) ». Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe VII : établissements d’enseignement et locaux assimilables : Catégorie 1 : écoles et institutions privées exploitées dans un but non lucratif. / Catégorie 2 : établissements d’enseignement à but lucratif (…) ».

3. Pour déterminer si un établissement d’enseignement relève de la catégorie 1 « écoles et institutions privées exploitées dans un but non lucratif » ou de la catégorie 2 « établissements d’enseignement à but lucratif », il convient de vérifier si, d’une part, sa gestion présente un caractère désintéressé et, d’autre part, les services qu’il rend ne sont pas offerts en concurrence dans la même zone géographique d’attraction avec ceux proposés au même public par des entreprises commerciales exerçant une activité identique. Toutefois, même dans le cas où l’établissement d’enseignement intervient dans un domaine d’activité et dans un secteur géographique où existent des entreprises commerciales, il continue à relever de la catégorie 1, s’il exerce son activité dans des conditions différentes de celles des entreprises commerciales, soit en répondant à certains besoins insuffisamment satisfaits par le marché, soit en s’adressant à un public qui ne peut normalement accéder aux services offerts par les entreprises commerciales, notamment en pratiquant des prix inférieurs à ceux du secteur concurrentiel et à tout le moins des tarifs modulés en fonction de la situation des bénéficiaires, sous réserve de ne pas recourir à des méthodes commerciales excédant les besoins de l’information du public sur les services qu’elle offre.

4. La SA BPCE Lease Immo fait valoir que les locaux en cause, à usage de salles de cours et d’espaces communs ouverts aux étudiants, apprentis ou alternants, sont occupés indifféremment par des établissements d’enseignement à but lucratif et également par des associations à but non lucratif (CEFAM, associations du groupe IGS et associations du réseau « Compétence et développement ») relevant, selon elle, de la catégorie « ENS 1 ». Toutefois, l’administration fiscale relève en défense, ce que ne conteste pas la requérante, que ces associations, lesquelles assurent une activité de formation initiale, proposent des formations de niveau bac à bac + 5 identiques à celles proposées par le secteur lucratif. En outre, il n’est pas démontré, ni même soutenu, que ces associations s’adresseraient à un public qui ne peut normalement accéder aux services offerts par les entreprises commerciales, en pratiquant des prix inférieurs à ceux du secteur concurrentiel ou à tout le moins des tarifs modulés en fonction de la situation des bénéficiaires. Enfin, l’administration fiscale fait valoir, sans être contredite, que l’intégralité des associations en cause est assujettie aux impôts auxquels sont assujetties les sociétés commerciales et, notamment, l’impôt sur les sociétés et la taxe sur la valeur ajoutée. Dans ces conditions, et alors même que la gestion des associations occupantes serait, ainsi que le soutient la société requérante, désintéressée d’après leurs statuts, ce que d’ailleurs elle n’établit pas, il ne résulte pas de l’instruction qu’elles exerceraient une activité d’enseignement dans un but non lucratif au sens et pour l’application des dispositions de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. Par suite, c’est à bon droit que le directeur régional des finances publiques d’Auvergne Rhône-Alpes et du Rhône a estimé que les activités d’enseignement exercées dans les locaux litigieux ne pouvaient être classés dans la catégorie « ENS 1 ».

5. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que les conclusions présentées par la SA BPCE Lease Immo à fin de réduction des impositions en litige doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SA BPCE Lease Immo est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA BPCE Lease Immo et au directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juin 2026.

Le magistrat désigné,

F.-X. Pin

Le greffier,

R. Esmail

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,