Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 12 décembre 2024, le tribunal administratif a ordonné, avant dire droit sur les conclusions de la requête, qu’il soit procédé à une expertise afin qu’un expert en bâtiment :

1°) se fasse communiquer tous les documents afférents aux travaux réalisés, dont l’ensemble des documents d’urbanisme, le dossier d’architecte ainsi que toutes les factures concernant les travaux réalisés et, le cas échéant, tout autre document dont il estimerait nécessaire d’avoir connaissance ; de convoquer et d’entendre les parties ; de procéder, s’il l’estime nécessaire, à une visite sur place ;

2°) détermine si les travaux entrepris par la SARL Ygi la Proue s’apparentent, en application des dispositions du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, à des opérations concourant à rendre un immeuble existant à l’état neuf, en se prononçant en particulier sur le point de savoir si au moins 50 % des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ont été remis à neuf ainsi que sur le point de savoir si l’ensemble des éléments de second œuvre a été remis à neuf ;

3°) fournisse au tribunal tous éléments utiles à la solution du litige.

Le rapport d’expertise a été enregistré au greffe du tribunal le 25 septembre 2025.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 novembre 2025, le directeur départemental des finances publiques conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- les opérations de travaux ont concouru à rendre l’immeuble existant à l’état neuf ;

- le rapport d’expertise ne permet pas, s’agissant des éléments verticaux, de déterminer si les surfaces modifiées ont été estimées « ouvrants non compris » ;

- contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport d’expertise s’agissant des éléments horizontaux, le plancher du premier étage est porteur ;

- le rapport ne permet pas de s’assurer de la non remise à neuf d’éléments déterminants, tels que les planchers et les façades.

Par des mémoires enregistrés les 10 novembre 2025 et 22 janvier 2026, la SARL Ygi la Proue conclut aux mêmes fins que dans les écritures antérieures par les mêmes moyens et soutient en outre que :

- conformément à ce qui est indiqué dans le rapport d’expertise, les travaux concernant les éléments verticaux n’ont pas conduit à la production d’un immeuble neuf ;

- à supposer même que le plancher du premier étage puisse être regardé comme porteur, les travaux qui l’ont affecté n’a pas conduit à la production d’un immeuble neuf.

Vu :

- le jugement du tribunal administratif de Nice du 12 décembre 2024 ;

- le rapport d’expertise dressé le 24 septembre 2025 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement informées du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Chevalier, rapporteure,

- et les conclusions de M. Ruocco-Nardo, rapporteur public, la SARL Ygi la Proue et l’administration fiscale non représentées.

Considérant ce qui suit :

La SARL Ygi la Proue, qui exerce l’activité de marchand de biens, a fait l’objet d’une procédure de vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale a, dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire, mis à sa charge un rappel de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période allant du 1er janvier 2015 au 31 mars 2016 au motif que les travaux entrepris par la société Ygi la Proue sur la villa la Proue sis à Nice s’apparentant, en application du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts à des opérations concourant à rendre un immeuble existant à l’état neuf, sa cession était assujettie à cette taxe. La société Ygi la Proue demande la décharge partielle, en droits et pénalités, du rappel de taxe ainsi mis à sa charge. Par un jugement avant dire-droit en date du 12 décembre 2024, le tribunal administratif de Nice a ordonné qu’il soit procédé à une expertise afin notamment de déterminer si les travaux entrepris par la société Ygi la Proue s’apparentent, en application des dispositions du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, à des opérations concourant à rendre un immeuble existant à l’état neuf.

Aux termes de l’article 257 du code général des impôts : « I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. (…) / 2. Sont considérés : (…) 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf : / a) Soit la majorité des fondations ; / b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ; / c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; / d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux (…) ». Aux termes de l’article 245 A de l’annexe II au code général des impôts : « I. (…) les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants : / a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ; / b. les huisseries extérieures ; / c. les cloisons intérieures ; / d. les installations sanitaires et de plomberie ; / e. les installations électriques ; / f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. / II. La proportion prévue au 4° du c du 1 du 7° de l’article 257 du code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I ».

Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée.

Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a estimé que les travaux entrepris par la société Ygi la Proue s’apparentent, en application des dispositions précitées du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, à des opérations concourant à rendre un immeuble existant à l’état neuf dès lors, d’une part, qu’ils ont conduit à modifier la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage (éléments verticaux, éléments horizontaux, charpente) et, d’autre part, que les deux tiers de chacun des éléments de second œuvre figurant au I de l’article 245 A de l’annexe II au code général des impôts précité ont été remis à neufs.

En premier lieu, d’une part, il résulte du rapport d’expertise que seuls 43,92% des éléments verticaux et 28% de la charpente correspondant à des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage au sens du b) du 2° du 2. du I de l’article 257 du code général des impôts précité ont été modifiés. D’autre part, l’expert a considéré aux termes de ce rapport que le plancher situé au premier étage ne constitue pas un élément hors fondation déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage dès lors que la structure de la villa est totalement autonome par rapport au plancher et la réfection, le renforcement ou la consolidation du plancher ne modifie en rien la solidité de cette villa. L’administration fiscale en se bornant à faire valoir en défense, s’agissant des éléments verticaux que le rapport d’expertise ne précise pas que les surfaces modifiées ont été estimées « ouvrant non compris » et les documents sur lesquels figurent des côtes plus ou moins lisibles ne permet pas de valider le chiffrage retenu par l’expert, sans pour autant proposer de méthode de chiffrage alternative reposant sur d’autres pièces qui seraient plus probantes, ne conteste pas utilement les conclusions expertales. De la même façon, elle ne saurait utilement faire valoir que la société requérante ne remettait pas en cause le caractère porteur du plancher du premier étage de la villa pour remettre en cause le constat de l’expert.

En second lieu, il résulte du rapport d’expertise, s’agissant de la remise à neuf de l’ensemble des éléments du second œuvre que les nouvelles cloisons ne représentent que 38,48% des cloisons d’origine soit moins des deux tiers. Ces conclusions n’étant pas contestées par l’administration fiscale en défense, il s’en infère que l’un des éléments du second œuvre figurant au I de l’article 245 de l’annexe A au code général des impôts n’a pas été remis à neuf à hauteur de plus des deux tiers, l’administration fiscale.

Dans ces conditions que contrairement à ce que fait valoir l’administration, la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage et les deux tiers de chacun des éléments de second œuvre figurant au I de l’article 245 A de l’annexe II au code général des impôts précité ne peut être regardée comme ayant été remise à neuf. Par suite, c’est à tort que l’administration a soumis la société requérante aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige.

Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que la société à responsabilité limitée Ygi la Proue doit être déchargée des rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige et, par voie de conséquence, de la pénalité pour manquement délibéré qui lui a été infligée.

Sur les frais d’expertise :

Aux termes de l’article R. 761-1 du code de justice administrative : « Les dépens comprennent les frais d’expertise, d’enquête et de toute autre mesure d’instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l’Etat. Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’ils soient mis à la charge d’une autre partie ou partagés entre les parties. ».

Il y a lieu, en application des dispositions précitées, de mettre à la charge définitive de l’Etat, partie perdante dans la présente instance, la somme globale de 3.629,04 €, au titre des frais et honoraires de l’expertise tels que taxés et liquidés par l’ordonnance du président du tribunal du 16 décembre 2025.

Sur les frais liés au litige :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu, en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1.500 € à verser à la société Ygi la Proue au titre des frais exposés au même titre par ce dernier.

D E C I D E :

Article 1 : La société Ygi la Proue est déchargée, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016.

Article 2 : Les dépens, liquidés et taxés à la somme 3.629,04 €, sont mis à la charge définitive de l’Etat.

Article 3 : L’Etat versera à la société Ygi la Proue, une somme de 1.500 €, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Ygi la Proue et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 5 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

M^me Zettor, première conseillère,

M^me Chevalier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

La rapporteure,

signé

C. Chevalier

Le président,

signé

G. TaorminaLa greffière,

signé

M. A…

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

ou par délégation la greffière,