Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 28 janvier 2025, le tribunal a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur les requêtes enregistrées sous les nos 2303912, 2303913 et 2304181, présentées respectivement par M^me E…, née B…, M. C… et M. G…, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois pour permettre la régularisation des illégalités qu’il a constatées s’agissant de l’arrêté du 19 janvier 2021 par lequel le maire de Viroflay a délivré à la SCCV AR Chaumette un permis de construire portant sur la construction, sur un terrain d’une superficie de 4 553 m2, d’un ensemble de 47 logements et la réhabilitation d’un bâtiment contenant deux logements.

Sous le n° 2303912, par des mémoires enregistrés le 5 août 2025 et le 2 octobre 2025, la commune de Viroflay, représentée par M^e Lubac et qui a transmis au tribunal l’arrêté du 11 juillet 2025 accordant à la SCCV AR Chaumette un permis de construire modificatif, persiste dans ses précédentes conclusions tendant au rejet de la requête et à la mise à la charge de M^me E…, née B…, d’une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le permis de construire a été régularisé.

Par des mémoires enregistrés le 18 septembre, le 26 septembre et 23 octobre 2025, la SCCV AR Chaumette conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros au titre des dispositions l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le permis de construire a été régularisé.

Par des mémoires enregistrés les 18 septembre et 20 octobre 2025, M^me E…, née B…, demande au tribunal d’annuler le permis de construire du 19 janvier 2021 et le permis de construire modificatif du 11 juillet 2025 et de mettre à la charge de la commune de Viroflay une somme de 1 500 euros au titre des frais de procédure.

Elle soutient que :

il y a lieu d’appliquer le plan local d’urbanisme modifié ;

le bâtiment S2 méconnaît les dispositions de l’article UG 10.1 limitant la hauteur des constructions à 7 mètres et les dispositions de l’article UG 8.2 imposant une distance de 7 mètres avec le bâtiment S1 ;

le bâtiment L4 méconnaît les dispositions de l’article UG 10.1 limitant la hauteur des constructions à 7 mètres, les dispositions de l’article UG 8.2 imposant une distance de 7 mètres avec le bâtiment L3 et les dispositions de l’article UG 7.2 limitant à 8 mètres la longueur des murs implantés en limite séparative ;

le permis de construire initial n’est pas conforme à la version modifiée n° 5 du PLU de Viroflay adoptée le 21 décembre 2023, les distances entres le bâtiment L1 et le bâtiment S1 d’une part et la maison existante d’autre part méconnaissent l’article UG 8.2, la hauteur des bâtiments S1, S3 et L1 méconnait l’article UG 10.1 et la longueur du mur du bâtiment S3 implanté en limite séparative méconnaît l’article UG 7.2 ;

la SCCV AR Chaumette n’avait pas l’accord des propriétaires des parcelles constituant l’emprise du projet et notamment celui des propriétaires de la parcelle AH6 à la date de la demande de permis de construire et de la parcelle AH 25 à la date de la demande de permis de construire modificatif ; le permis de construire modificatif a ainsi été obtenu par fraude ;

le maire avait connaissance de la caducité des promesses de vente et donc de l’existence de cette fraude.

Sous le n° 2303913, par un mémoire enregistré le 5 août 2025, la commune de Viroflay, représentée par M^e Lubac et qui a transmis au tribunal l’arrêté du 11 juillet 2025 accordant à la SCCV AR Chaumette un permis de construire modificatif et les pièces composant le dossier de demande de ce permis, persiste dans ses précédentes conclusions tendant au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. C… d’une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le permis de construire a été régularisé.

Par un mémoire enregistré le 18 septembre 2025, la SCCV AR Chaumette conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. C… la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le permis de construire a été régularisé.

Sous le n° 2304181, par des mémoires enregistrés le 5 août 2025 et les 2 et 10 octobre 2025, la commune de Viroflay, représentée par M^e Lubac et qui a transmis au tribunal l’arrêté du 11 juillet 2025 accordant à la SCCV AR Chaumette un permis de construire modificatif et les pièces composant le dossier de demande de ce permis, persiste dans ses précédentes conclusions tendant au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. et M^me F… d’une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le permis de construire a été régularisé.

Par des mémoires enregistrés les 5 et 30 septembre 2025, M. et M^me F… demandent au tribunal d’annuler le permis de construire du 19 janvier 2021 et le permis de construire modificatif du 11 juillet 2025 et de mettre à la charge de la commune une somme de 1 500 euros au titre des frais de procédure.

Ils soutiennent que :

il y a lieu d’appliquer le plan local d’urbanisme modifié ;

le bâtiment S2 méconnaît les dispositions de l’article UG 10.1 limitant la hauteur des constructions à 7 mètres et les dispositions de l’article UG 8.2 imposant une distance de 7 mètres avec le bâtiment S1 ;

le bâtiment L4 méconnaît les dispositions de l’article UG 10.1 limitant la hauteur des constructions à 7 mètres et les dispositions de l’article UG 8.2 imposant une distance de 7 mètres avec le bâtiment L3 ;

le permis de construire initial n’est pas conforme à la version modifiée n° 5 du PLU de Viroflay adoptée le 21 décembre 2023, les distances entres le bâtiment L1 et le bâtiment S1 d’une part et la maison existante d’autre part méconnaissent l’article UG 8.2 et la hauteur des bâtiments S1, S3 et L1 méconnait l’article UG 10.1.

Par un mémoire enregistré le 18 septembre 2025, la SCCV AR Chaumette conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et M^me F… la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le permis de construire a été régularisé.

Par des ordonnances du 1er octobre 2025, la clôture de l’instruction de ces trois affaires a été fixée au 23 octobre 2025 en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Doré,

- les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public,

- et les observations de M. E…, de M^e Bas pour la commune de Viroflay et de M^e Hy pour la société pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 19 janvier 2021, le maire de Viroflay a délivré à la SCCV AR Chaumette un permis de construire portant sur la construction d’un ensemble immobilier de sept immeubles collectifs de quarante-sept logements et la réhabilitation d’un bâtiment contenant deux logements.

2. Par un jugement avant-dire droit du 28 janvier 2025, le tribunal, statuant sur les requêtes enregistrées sous les nos 2303912, 2303913 et 2304181, présentées respectivement par M^me E…, née B…, M. C… et M. G…, qu’il a jointes, a constaté que cet arrêté était entaché de deux illégalités tenant à la méconnaissance, par les bâtiments L4 et S2, des règles d’implantation prévues à l’article UG 7 du plan local d’urbanisme. Considérant que ces illégalités étaient susceptibles d’être régularisées en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a sursis à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, afin de permettre leur éventuelle régularisation.

3. Par un arrêté du 11 juillet 2025, le maire de Viroflay a accordé à la SCCV AR Chaumette un permis de construire modificatif visant à la régularisation des illégalités mentionnées au point précédent.

4. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

Sur la régularisation des vices entachant le permis de construire initial :

5. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée dès lors que le permis modificatif ou de régularisation assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif ou de régularisation si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée.

6. Aux termes des dispositions du 3 de l’article UG 7 du règlement du PLU de la commune de Viroflay en vigueur à la date de délivrance du permis de construire modificatif, relatives aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives de fond de parcelle : « En tout point d’une partie de façade comportant, ou pas, des baies, le retrait doit être au moins égal à la hauteur de la partie de façade en ce point, avec un minimum de 6 mètres ».

7. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que, compte tenu de l’épannelage de la façade sud du bâtiment L4, les dispositions précitées sont respectées, le retrait de chaque partie de façade par rapport à la limite séparative étant au moins égal à sa hauteur. Par suite, le vice constaté par le jugement avant-dire droit relatif à l’implantation du bâtiment L4 a été régularisé.

8. Aux termes des dispositions du 2 de l’article UG 7 du règlement du PLU de la commune de Viroflay en vigueur à la date de délivrance du permis de construire modificatif, relatives aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives au-delà de la bande des 20 mètres : « Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives latérales dans le respect des distances prévues au paragraphe 7.3 (…) ». Et aux termes des dispositions de ce paragraphe 7.3, s’agissant des limites séparatives latérales : « En tout point d’une partie de façade ne comportant pas de baie, le retrait doit être au moins égal à la moitié de la hauteur de la partie de façade en ce point diminuée de 3 mètres ((H-3m)/2), avec un minimum de 2,50 mètres ».

9. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que l’implantation du bâtiment S2 par rapport à la limite séparative ouest, en retrait de 2,62 mètres, respecte ces dispositions compte tenu de la hauteur de la façade laquelle est, au point le plus défavorable, de 8,20 mètres (121,84 – 113,64), ce qui implique un retrait minimum de 2,60 mètres. Par suite, le vice constaté par le jugement avant-dire droit afférent à l’implantation du bâtiment S2 a également été régularisé.

Sur les vices propres de l’arrêté de permis de régularisation :

10. Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ». Aux termes de l’article R. 431-5 du même code : « La demande de permis de construire (…) comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R.423-1 pour déposer une demande de permis. ».

11. Il résulte de ces dispositions que la demande de permis de construire doit seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. La fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme.

12. Il ressort des pièces du dossier que le demandeur du permis de construire modificatif en litige est la SCCV AR Chaumette, qui a attesté, dans le formulaire Cerfa joint à sa demande de permis de construire modificatif et signé le 4 avril 2025, de sa qualité pour demander l’autorisation en litige et ainsi remplir les conditions prévues à l’article R. 423-1 du même code. En outre, si les déclarations du maire lors du conseil municipal du 21 décembre 2023 attestent de sa connaissance de la caducité de certaines promesses de vente, cette circonstance ne caractérise pas, par elle-même, la connaissance par le service instructeur, d’informations faisant apparaître, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction et sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne disposait, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à déposer sa demande de permis de construire modificatif, à la date de celle-ci, alors d’ailleurs que le maire, dans les déclarations susmentionnées relevait qu’une renégociation était possible. Dans ces conditions, l’existence d’une fraude ne ressort pas des pièces du dossier. Les moyens tirés du défaut de qualité du pétitionnaire pour déposer le permis de construire modificatif et d’une fraude doivent, par suite, être écartés.

Sur les nouveaux moyens dirigés contre le permis de construire initial :

13. Il résulte de ce qui a été dit ci-dessus au point 4 que M^me E…, née B… ne peut pas utilement soutenir que le permis de construire initial aurait été obtenu par fraude, faute pour la société pétitionnaire de disposer de l’accord de tous les propriétaires des terrains d’assiette de son projet.

14. De même, les moyens tirés de la méconnaissance par le projet des nouvelles règles d’implantation sur une limite séparative, d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière et de hauteur et respectivement prévues par les articles UG 7.2, UG 8.2 et UG 10.1 du règlement du plan local d’urbanisme modifié le 21 décembre 2023 et entré en vigueur à la date du permis de régularisation, se rapportent, non au permis de régularisation, mais au permis initial, dès lors qu’il ressort des pièces du dossier que ni la longueur de la façade des bâtiments implantés en limite séparative, ni la distance existant entre les bâtiments entre eux, ni la hauteur des bâtiments n’ont été modifiées par le permis de construire de régularisation en litige, y compris en ce qui concerne les bâtiments L4 et S2. Ces moyens ne peuvent dès lors pas être utilement invoqués par M^me E…, née B… et par M. et M^me F….

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

15. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ». Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

16. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes nos 2303912, 2303913 et 2304181 sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Viroflay et la SCCV AR Chaumette au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. G…, M. et M^me F…, M^me B…, M. C…, à la Commune de Viroflay et à la SCCV AR Chaumette.

Délibéré après l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Doré, président,

M^me L’Hermine, première conseillère,

M^me Hardy, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

Le président-rapporteur,

signé

F. Doré

L’assesseure la plus ancienne,

signé

M. L’HermineLa greffière,

signé

S. Paulin

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.