TRIBUNAL DE COMMERCE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 7 Janvier 2025 3ème Chambre

N° minute : 2025F00027 N° RG : 2023F00261 SCI SCI [Y] [K] contre EURL [M]

DEMANDEUR

SCI SCI [Y] [K], [Adresse 1] comparant par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, [Adresse 2]

DEFENDEUR

EURL [M], [Adresse 3]

comparant par M^e Frédéric DEVOT [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 13 Juin 2024

Greffier lors des débats M^me Danielle LUCHE,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Délibérée par M. Hervé BLANC, Président, M. Bruno MARTINEZ, M^me Patrica BRAUN, Assesseurs.

Prononcée le 7 Janvier 2025 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu l’assignation introductive d’instance,

Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications,

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

La SCI [Y] [K], loue un local commercial sis à NICE [Adresse 5]. Le bail débute le 16 décembre 2006 et renouvelé le 2 janvier 2020 avec la SARL [M] pour un loyer trimestriel de 8.000 € outre charges à hauteur de 289,90 € avec un dépôt de garantie de 4.000 €.

Pour des raisons de trésorerie ce dépôt de garantie sera ramené à 3.200 €.

Le 30 juin 2022, la SARL [M] donne son congé par recommandé, cela après une période de règlement irrégulier des loyers.

Dès le 21 juillet 2022, la SCI [Y] [K] réclame les loyers restants dus, les charges à régler et le solde du dépôt de garantie.

La SARL [M] s’oppose aux calculs et demandent de la SCI [Y] [K].

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES :

Par assignation en date du 28 avril 2023, la SCI [Y] [K] a assigné l’EURL [M] devant le tribunal de commerce de NICE aux fins de s’entendre : Condamner la SARL [M] au paiement de la somme de 32.257,58 € se décomposant comme suit :

* 7.542,60 € (14.170,40 € à titre principal, moins 6.627,80 €) ;

* 169,45 € au titre du commandement ;

* 2.834,08 € d’indemnité forfaitaire, tel que prévue contractuellement ;

* 549,20 € au titre du PV de constat du 3 janvier 2023 ;

* 380 € au titre du PV de constat du 28 novembre 2022 ;

* 31 € au titre de la mise en demeure par RAR ;

* 19.135 € au titre de la remise des lieux en état ;

* 1.634,25 € au titre du solde des charges ;

Débouter la SARL [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Valider le nantissement pris sur le fonds de commerce de la SARL [M] dont le siège social est sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 430 306 274, en vertu d’une ordonnance du JEX de [Localité 1] du 24 mars 2023 ; Valider la saisie conservatoire prise entre les mains de la SARL AS2C en vertu d’une ordonnance du JEX de [Localité 1] du 24 mars 2023 ;

Condamner la SARL [M] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, ainsi que le coût des frais de nantissement et de saisies conservatoires pratiquées.

Dans ses conclusions en réponse, la SARL [M] demande au tribunal de :

Condamner la SCI [Y] [K] à payer la SARL [M] la somme de 4.000 € en restitution du dépôt de garantie ;

Condamner la SCI [Y] [K] à payer la SARL [M] la somme de 7.596 € en restitution des provisions sur charges ;

Ordonner la compensation des créances réciproques de la SCI [Y] [K] et de la SARL [M] à concurrence de 7.542,60 € ;

CONDAMNER la SCI [Y] [K] à payer la SARL [M] la somme de 4.053,40 € restant due après compensation,

Débouter la SCI [Y] [K] de toutes ses demandes, fins, et prétentions ; Ordonner la mainlevée du nantissement pris sur le fonds de commerce de la SARL [M] par la SCI [Y] [K] en vertu d’une ordonnance du juge de l’exécution de NICE en date du 24 mars 2023 ;

Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire prise entre ses mains par la SCI [Y] [K] en vertu d’une ordonnance du Juge de l’exécution de NICE en date du 24 mars 2023 ;

Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire prise entre ses mains par la SARL AS2C en vertu d’une ordonnance du juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 24 mars 2023.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l’audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

* ·

SUR CE :

Sur les sommes dues :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

1. La SCI [Y] [K] expose que les loyers pour un montant de 7.524,60 € reste dus à date du 21 juillet 2022.

En ce qui la concerne, la SARL [M], ne conteste pas le montant de 7.524.60 €. 2. La SCI [Y] [K] expose que les titres de commandement pour 169,45 €, PV de constat ; la mise en demeure par RAR pour 31 € sont dus par la SARL [M]. En ce qui la concerne, la SARL ARICHAUFF met en évidence ses paiements partiels.

3. La SCI [Y] [K] prétend que la SARL [M] lui est redevable de l’indemnité forfaitaire, tel que prévue contractuellement dans le bail pour 2.834,08 €. En ce qui la concerne, la SARL ARICHAUFF soutient que là aussi les actions de la SCI [Y] [K] sont proactives et donc non valables ; dans la mesure où elle a continué de payer ses loyers et quelle a tenter de se rapprocher de la SCI [Y] [K].

4. La SCI [Y] [K] prétend que la SARL [M] lui est redevable de la somme de 19.135 € au titre de la remise des lieux en état.

En ce qui la concerne, la SARL [M] soutient qu’il s’agit d’une rénovation et rafraichissement logique pour un lieu loué depuis janvier 2007 qui était en état d’usage et dont le bail ne prévoit pas ce cas de figure, qu’il n’y a pas eu d’état de lieux à la date de signature du bail.

5. La SCI [Y] [K] prétend que la SARL [M] lui est redevable de la somme de 1.634,25 € au titre du solde des charges restant dus, et pour justifier sa demande, fourni le relevé des charges annuelles.

En ce qui la concerne, la SARL ARICHAUFF soutient que le bailleur n’a pas respecté ses obligations de présenter le détail des charges et demande le remboursement de la somme de 379.80 € x 20 trimestres soit 7.596 € correspondant aux charges payées depuis la signature du bail.

SUR CE :

Attendu que l’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Attendu qu’un bail a été signé 16 décembre 2006.

Attendu qu’un échéancier a été mis en place par la SARL [M] mais qu’il n’a pas été respecté.

Attendu que la SCI [Y] [K] a régulièrement résilié le bail pour non-paiement des loyers.

Attendu en conséquence qu’il y a lieu de condamner la SARL [M] à payer la somme de 7.542,60 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 21 juillet 2022, au titre des loyers impayés ;

Attendu que la SCI [Y] [K] demande la condamnation de la SARL [M] au paiement de la somme de 2.834,08 € d’indemnité forfaitaire, tel que prévue contractuellement dans le bail.

Attendu que le bail prévoie « A défaut de paiement de toute autre somme à son échéance et des mises en demeure ou délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire, et ce, sans préjudice de tout autre frais engagé pour leur recouvrement qui pourrait être mis à la charge du preneur ».

Attendu que la SCI [Y] [K] à régulièrement mis en demeure la SARL [M]. Attendu en conséquence qu’il y a lieu de condamner la SARL [M] à payer la somme de 2.834,08 € au titre de l’indemnité forfaitaire.

Attendu que la SCI [Y] [K] demande la condamnation de la SARL [M] au paiement de :

* 380,00 € au titre du PV de constat d’huissier du 28 novembre 2022.

* 549,20 € au titre du PV de constat d’huissier du 3 janvier 2023.

* 169,45 € au titre du commandement.

* 31,00 € au titre de la mise en demeure par RAR.

Mais ne produit aucun document pour le justifier, sera débouté de cette demande.

Attendu que la SCI [Y] [K] demande la condamnation de la SARL [M] au paiement de la somme de 19.135 € au titre de la remise des lieux en état.

Attendu cependant qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la signature du bail.

Attendu en conséquence, il convient de débouter la SCI [Y] [K] de sa demande.

Attendu que la SARL [M] demande de condamner la SCI [Y] [K] à payer la somme de 4.000 € en restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que la SCI [Y] [K] ayant été déboutée de sa demande de condamnation au titre de la remise en état des lieux sera condamné à payer la somme de 4.000 € en restitution du dépôt de garantie.

Attendu que la SARL [M] demande de condamner la SCI [Y] [K] à payer la somme de 7.596 € en restitution des provisions sur charges.

Attendu que la SCI [Y] [K] produit le détail des charges et de taxes foncières pour les années 18,19, 20, 21 et 22.

Attendu que la SARL [M] ne démontre pas que la SCI [Y] [K] aurait manqué à ses obligations et qu’elle l’aurait relancé vainement à ce sujet.

Attendu que le propriétaire dispose de 3 ans maximum pour réaliser la régularisation des charges locatives.

Attendu en conséquence que seule les années 2019 pour 309,50 €, 2020 pour 123,90 € et 2021 pour -662,87€ seront retenues, ce qui donne un solde de 229,47€ en faveur de la SCI [Y] [K].

Attendu qu’il conviendra d’ordonner la compensation des créances réciproques de la SCI [Y] [K] et de la SARL [M].

Attendu en conséquence de tout ce qui précède, il convient de valider le nantissement pris sur le fonds de commerce de la SARL [M] dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 2] [Adresse 8], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 430 306 274, en vertu d’une ordonnance du JEX de [Localité 1] du 24 mars 2023.

Attendu qu’il convient de valider la saisie conservatoire prise entre les mains de la SARL AS2C en vertu d’une ordonnance du JEX de [Localité 1] du 24 mars 2023 de façon à garantir toutes sommes que cette dernière serait susceptible de devoir à la SARL [M]. Attendu qu’au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, la SCI [Y] [K] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera la SARL [M] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Condamne la SARL [M] à régler à la SCI [Y] [K] la somme de 7.542,60 € (sept mille cinq cent quarante-deux euros et soixante centimes) au titre des loyers restants dus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 21 juillet 2022 ;

Condamne la SARL [M] à payer à la SCI [K] de la somme de 2.834,08 € (deux mille huit cent trente-quatre euros et huit centimes) au titre de l’indemnité forfaitaire ; Condamne la SARL [M] à régler à la SCI [Y] [K] la somme de 229,47 € (deux cent vingt-neuf euros et quarante-sept centimes) au titre du solde des charges restants dus ;

Déboute la SCI [Y] [K] de sa demande sur la remise en état des lieux ; Condamne la SCI [Y] [K] à restituer à la SARL [M] la somme de 4.000 € (quatre mille euros) au titre du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation des créances réciproques de la SCI [Y] [K] et de la SARL [M] ;

Valide le nantissement pris sur le fonds de commerce de la SARL [M] dont le siège social est sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 430 306 274, en vertu d’une ordonnance du JEX de [Localité 1] du 24 mars 2023 ; Valide la saisie conservatoire prise entre les mains de la SARL AS2C en vertu d’une ordonnance du JEX de [Localité 1] du 24 mars 2023 ;

Condamne la SARL [M] au paiement de la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL [M] aux entiers dépens, ainsi que le coût des frais de nantissement et de saisies conservatoires pratiquées.

Liquide les dépens du présent jugement à la somme de 60,22 € (soixante euros vingt-deux centimes).

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du Code de procédure civile.