Tribunal de grande instance de Paris, Référés, 9 février 2017, n° 16/59457

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 16/59457 N° : Assignation du : 22 Septembre 2016 (footnote: 1)	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 09 février 2017 par C D, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de A B, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du […] de Fer […] représenté par son syndic le Cabinet PARIS OUEST GESTION SAS

[…]

[…]

représenté par M^e Séverine SPIRA, avocat au barreau de PARIS – #A0252

DEFENDEURS

Monsieur Y Z X

[…]

[…]

représenté par M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS – #A0428

la S.A.R.L. TBM (BAR DE FER)

[…]

[…]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 26 Janvier 2017, tenue publiquement, présidée par C D, Vice-Président, assisté de A B, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE

La société TBM exploite un restaurant-bar dans des locaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble en copropriété situé […] de Fer à Paris 5^e (lots n°47 et 50), qu’elle loue à Monsieur Y X.

Par actes d’huissier de justice en date du 22 septembre 2016, le Syndicat des copropriétaires du […] de Fer a fait assigner la société TBM et Monsieur Y X devant le juge des référés afin d’enjoindre à ces derniers, sous diverses astreintes, à :

–supprimer les fenêtres à double vitrage posées côté cour et boucher les grilles de ventilation posées sous celles-ci,

–boucher les percements et dégradations visibles sur la façade de l’immeuble pour l’installation d’une climatisation et des enseignes,

–supprimer les raccordements réalisés sur les parties communes, ainsi que les WC créés en sous-sol,

–libérer les caves,

–faire enlever les véhicules garés dans la cour,

–restituer les clés donnant accès aux caves et leur interdire de porter atteinte aux serrures et porte d’accès à ces dernières,

–enlever les poubelles du porche,

–leur interdire d’utiliser l’eau et l’électricité des parties communes,

–cesser les nuisances sonores et olfactives,

–autoriser l’accès au local aux fins de réalisation des travaux relatifs à la poutre partie commune de l’immeuble,

–déposer le faux-plafond posé dans le local, à défaut, autoriser le Syndicat à le déposer,

–cesser l’activité commerciale.

A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert et à titre très subsidiaire, le renvoi direct de l’affaire devant le juge du fond à jour fixe.

Il réclame en outre la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 20000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels et la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Après un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 26 janvier 2017 à laquelle le demandeur a sollicité le bénéfice de son acte introductif et, y ajoutant, a demandé en outre la condamnation de Monsieur X à lui payer la somme de 9472,92 € au titre de l’arriéré de charges, ainsi que la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels à ce titre.

Il fait principalement valoir que les défendeurs ne justifient d’aucune autorisation pour l’exercice d’une activité commerciale, ni pour les différentes modifications apportées au local et insiste sur les troubles causés par l’exploitation commerciale.

Monsieur X soulève l’irrecevabilité du droit d’agir du demandeur à l’encontre de la société TBM.

Il soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état et en tout état de cause, du juge du fond compte tenu de la nécessité pour trancher le litige, d’interpréter le règlement de copropriété et une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires qui confèrent selon lui au lot, une autorisation d’exploitation commerciale.

Il estime que le Syndicat des copropriétaires est forclos en sa demande.

Il conclut par ailleurs au débouté et réclame la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

La société TBM, régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures remises et soutenues à l’audience par les parties, pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

–Sur la compétence du juge des référés

L’article 771 du code de procédure civile qui prévoit la compétence exclusive du juge de la mise en état pour, notamment, allouer des provisions ou prendre des mesures provisoires et conservatoires, ne trouve à s’appliquer que jusqu’au dessaisissement de celui-ci.

Or, en l’espèce, dans le litige introduit par Monsieur X à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, il y a lieu de constater qu’une ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2016, de sorte que la compétence exclusive du juge de la mise en état ne saurait désormais faire obstacle à ce que le juge des référés statue, étant observé par ailleurs que les litiges pendant devant le juge du fond et devant le présent juge, n’ont pas le même objet, Monsieur X sollicitant l’annulation d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires quand le Syndicat des copropriétaires demande à l’encontre de ce dernier et de sa locataire, la cessation d’un certain nombre d’agissements sur le fondement du trouble manifestement illicite.

–Sur l’irrecevabilité de la demande dirigée à l’encontre de la société TBM

Monsieur X ne prend pas la peine de préciser pour quel motif le Syndicat des copropriétaires ne disposerait d’aucun droit à agir directement à l’encontre de sa locataire pour mettre fin au trouble manifestement illicite qu’elle lui impute au même titre qu’à lui-même.

Disposant manifestement d’un intérêt à agir à l’encontre de l’ensemble des parties défenderesses contre lesquelles elle expose divers griefs, son action doit être déclarée recevable.

–Sur l’exploitation commerciale :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’absence de contestation sérieuse n’est pas une condition d’application de ces dispositions qui reposent sur le constat préalable d’un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

A cet égard, l’exercice d’une activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété est constitutive d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est constant que la société TBM exerce une activité commerciale dans le lot appartenant à Monsieur X.

Il est également constant que Monsieur X n’est pas en mesure de justifier d’une autorisation de la copropriété à cette fin dès lors que le règlement de copropriété impose toujours aujourd’hui, une occupation bourgeoise ou professionnelle des lots, que le vote de l’assemblée générale du 21 novembre 1969 sur ce point n’est pas clair, ainsi qu’il a déjà été jugé, et, qu’au contraire, une résolution tendant expressément à accorder à Monsieur X cette autorisation n’a pas fait l’objet d’un vote suffisant à l’Assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1973.

Il doit donc être considéré que Monsieur X ne justifie manifestement pas de l’autorisation de la copropriété pour exploiter son lot en local commercial et il lui sera donc fait injonction, ainsi qu’à sa locataire, de cesser cette exploitation dans les conditions précisées au dispositif.

–Sur les travaux et aménagements entrepris dans le lot

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément l’accord majoritaire des copropriétaires pour entreprendre des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il est constant que les fenêtres du local litigieux, ont été doublées, côté cour de fenêtres à double vitrage, ce qui, ainsi qu’il résulte des procès-verbaux de constat produits aux débats, a modifié la façade dans son apparence.

Il est également constant que sous ces fenêtres, des bouches d’aération ont été ouvertes.

Il n’est justifié d’aucune autorisation de la copropriété.

Le trouble manifestement illicite mentionné à l’article 809 précité, résulte ici de ces installations faites sans autorisation, sans que le juge des référés, ce qui au demeurant n’entre pas dans ses compétences, n’ait à apprécier le caractère esthétique ou utilitaire de cette installation.

Il sera donc enjoint aux parties défenderesses de faire déposer ces fenêtres et de rétablir la façade dans son état antérieur dans les conditions précisées au dispositif.

S’agissant en revanche des installations de climatisation, il doit être relevé dans le procès-verbal de constat en date du 4 novembre 2016 que celles-ci sont en réalité posées dans la partie privative du lot. Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite est insuffisamment caractérisé et cette demande ne pourra prospérer.

S’agissant de l’installation d’une cuisine et de toilettes en sous-sol, le Syndicat des copropriétaires procède par simple affirmation, ne versant aucun élément de fait (existence de l’installation et de son raccordement et date de son installation) ou juridique (règlement de copropriété) à l’appui de sa demande.

Cette demande ne pourra prospérer.

–Sur l’occupation des parties communes

S’agissant de la cour de l’immeuble, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément l’accord majoritaire « des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

[…]

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. »

L’occupation de parties communes en contradiction avec ces dispositions est également constitutive d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’occupation de la cour de l’immeuble de son chef ou de celui de sa locataire n’est pas discuté par Monsieur X qui en revendique le droit.

S’il est effectivement établi que la copropriété a mis fin au prêt à usage portant sur ces emplacements par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 octobre 2015, il ne peut qu’être constaté que le demandeur ne justifie d’aucune vote de l’Assemblée générale relative à la modification de l’usage de cette cour dont il n’est pas remis en cause le fait que le défendeur en avait jusqu’à cette date, la jouissance, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de l’Assemblée générale du 25 juin 2015.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point, le trouble manifestement illicite n’étant pas établi.

S’agissant des poubelles, outre qu’elles sont liées à l’activité commerciale qui doit cesser, le Syndicat des copropriétaires ne prouve pas avec l’évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite, ni son imputation aux parties défenderesses qui contestent la réalité des faits.

De même, le branchement ou le raccordement aux parties communes en ce qui concerne l’approvisionnement en eau et électricité est insuffisamment prouvé en l’état.

S’agissant des caves, Monsieur X ne conteste pas l’occupation d’une partie de celles-ci, déclarant ne pas « occuper d’autres caves que les siennes ».

Il ne conteste pas davantage avoir remplacer les serrures, pour des raisons de sécurité et à raison de la défaillance du Syndic.

Or, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il doit être rappelé que :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30. »

La lecture du procès-verbal de l’Assemblée générale du 25 juin 2015 permet de constater que des travaux ont été votés par la copropriété dans les caves pour mettre fin notamment à des infiltrations d’eau.

Dans ce contexte, les caves devaient être vidées ainsi que l’a rappelé le Syndic à Monsieur X par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 novembre 2015 .

Dans ces conditions, l’occupation des caves et le changement de la serrure d’accès à celles-ci sont bien constitutives d’un trouble manifestement illicite, étant remarqué que, contrairement à ce qu’il affirme, Monsieur X ne rapporte pas la preuve de ce que les serrures posées par lui ont été retirées.

Il sera donc fait injonction aux parties défenderesses de débarrasser les caves et de remettre les clés permettant l’accès aux caves, dans les conditions précisées au dispositif.

S’agissant des travaux à effectuer sur la poutre du rez-de-chaussée haut, dans le local commercial, il doit être constaté que ceux-ci ont été votés le 11 juillet 2013 et devaient être conduits selon un planning convenu avec l’occupant. Si les travaux votés et prévus n’ont pas été exécutés, il n’apparaît pas, en l’état des pièces produites, que cet état de fait soit clairement imputable aux défenderesses dès lors que l’architecte de la copropriété évoque dans un courrier électronique du 24 août 2015 une demande « annulée en juillet ou août 2013 », sans qu’on en connaisse clairement la raison (« Nous avions préparé à l’époque le marché pour l’agence ARAGO mais nous n’avons pas eu de retour signé »).

Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucune demande d’accès aux parties défenderesses qui, à l’audience ont déclaré ne pas être opposées à laisser l’accès à leur local, sans toutefois donner leur accord à la dépose du faux-plafond.

Cette demande ne pourra donc prospérer à ce stade.

–Sur la cessation des nuisances :

Le Syndicat des copropriétaires fait état de nuisances d’ordre olfactif et sonore à l’encontre des défenderesses et demande qu’il y soit mis fin.

Cependant, dès lors que ces nuisances paraissent directement résulter de l’activité commerciale exercée, laquelle doit cesser aux termes de la présente décision, cette demande paraît sans objet, voire en contradiction avec le sens de la décision.

Il ne sera donc pas donné suite à cette demande.

–Sur les charges de copropriété

L’article 809 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de sa notification, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En outre, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont certes imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Toutefois, encore faut-il que le demandeur justifie du montant des frais demandés, et que ces derniers ne correspondent pas à d’autres dispositions légales, telles que celles prévues au titre des dépens et des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires du verse aux débats les documents suivants:

– les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues les 29 juin 2012, 11 juillet 2013, 23 avril 2014, 18 septembre 2014, 25 juin 2015 et 9 juin 2016, ayant approuvé les comptes de l’année précédente, adopté le budget prévisionnel de l’année suivante et voté divers travaux,

– un historique de compte faisant apparaître un solde de 9472,92€ en faveur du Syndicat, au 17 octobre 2016, échéance d’octobre2016 incluse,

– les appels de fonds correspondant.

Au vu de ces éléments, Monsieur Y X qui, se contentant d’évoquer le défaut d’envoi d’une lettre de mise en demeure, ne soulève en réalité aucune contestation sérieuse sur le principe et le montant de la créance du demandeur, sera condamné à lui payer la somme provisionnelle de 9472,92 € qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

–Sur les demandes de dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune créance incontestable dans son principe, ni son montant au titre de l’indemnisation de ses préjudices, lesquels ne sont pas établis, ni mêmes d’ailleurs, caractérisés, en l’état.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TBM et Monsieur X qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, il est conforme à l’équité de condamner la société TBM et Monsieur Y X à payer au demandeur la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu le trouble manifestement illicite,

Enjoignons à Monsieur Y X et à la société TBM, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 1000 € par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de trois mois, de faire cesser l’exploitation commerciale des lots n°47 et 50 de l’immeuble en copropriété situé […] de Fer à Paris 5^e ;

Enjoignons en outre à Monsieur Y X et à la société TBM, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de trois mois, de :

–supprimer les fenêtres à double vitrage posées côté cour et boucher les grilles de ventilation posées sous celles-ci,

–libérer les caves,

–restituer les clés donnant accès aux caves et de ne faire aucune nouvelle modification relative à la serrure de la porte d’accès à ces dernières ;

Disons que le présent juge se réserve la liquidation de l’astreinte;

Vu l’absence de contestation sérieuse,

Condamnons Monsieur Y X à payer au Syndicat des copropriétaires du […] de Fer à Paris 5^e, la somme de 9472,92 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 octobre 2016, échéance d’octobre 2016 incluse, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons in solidum la société TBM et Monsieur Y X aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons in solidum la société TBM et Monsieur Y X à payer au Syndicat des copropriétaires du […] de Fer à Paris 5^e la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus et rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 09 février 2017

Le Greffier, Le Président,

A B C D

FOOTNOTES

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: