Tribunal d'instance de Courbevoie, 9 novembre 2020, n° 12-20-000078

Tribunal Judiciaire de Nanterre Y Tribunal de proximité de Courbevoie Extrait des Minutes du Greffe du

25, rue du Président Krüger Tribunal d’Instance de Courbevoie

[…]

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Minute n° 18712020

RG n°12 20-000078

HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH,

C/

Z X

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 NOVEMBRE 2020

DEMANDEUR(S) :

HAUTS DE SEINE HABITAT- OPH, […], représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR(S) :

Madame Z X (nom d’usage: Y Z), […], représentée par M^e DUCLOS Jérémy, avocat au barreau de s Hauts-de Seine

Aide juridictionnelle n°920500012020003242 du 27 juillet 2020

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés: PASQUINET Estelle Greffière VIDAL Emma

DEBATS:

Audience publique du 12 octobre 2020

ORDONNANCE :

contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe le 09 novembre 2020 par PASQUINET Estelle, Juge des référés, assistée de VIDAL Emma, Greffière.

11/2020 Copie exécutoire délivrée le:

à SCP MENARD-WEILLER

Copie certifiée conforme délivrée le : 0911112020

à: M^e DUCLOS Jérémy

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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 01er octobre 2005, l’Office public départemental d’HLM des Hauts-de-Seine désormais dénommé Hauts-de-Seine Habitat – OPH a donné à bail à Monsieur

A B et Madame X Z (nom d’usage: Y Z), pour une durée d’un mois renouvelable à compter du même jour, un logement situé […]

(appartement n°51 au 3ème étage) à Courbevoie (92400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 405,84 euros, outre une provision sur charges mensuelle et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer en

principal.

Suivant avenant non daté, le contrat de bail du 01er octobre 2005 a été transféré au seul profit de
Madame X Z (nom d’usage : Y Z).

Suivant acte d’huissier de justice en date du 05 novembre 2019, Hauts-de-Seine Habitat – OPH a fait délivrer à Madame X Z (nom d’usage: Y Z) un commandement de lui payer la somme principale de 25.767,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2019 (terme du mois de septembre 2019 inclus), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 01er octobre 2005.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 02 mars 2020, Hauts-de-Seine Habitat – OPH a fait citer
Madame X Z (nom d’usage: Y Z) devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Courbevoie, statuant en matière de référé, auquel il demande de : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 01er octobre

2005 consenti à Madame X Z (nom d’usage: Y Z) suite à

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la délivrance en date du 05 novembre 2019 d’un commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux, en application des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06

juillet 1989, ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame X Z (nom d’usage :

Y Z) et de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu, dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local de son choix, et ce aux frais, risques et périls de Madame

X Z (nom d’usage: Y Z), condamner Madame X Z (nom d’usage: Y Z) à lui payer

- la somme provisionnelle de 32.376,48 euros au titre des loyers et charges impayés, condamner Madame X Z (nom d’usage Y Z) à payer, mensuellement, à titre de provision sur l’indemnité d’occupation, jusqu’à son départ effectif, une somme égale au montant du loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges et, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au

montant du loyer, condamner Madame X Z (nom d’usage: Y Z) à supporter la charge des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 novembre 2019, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure, et à lui payer la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 15 juin 2020 à l’issue de laquelle le

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Juge des référés a sursis à statuer sur les demandes formées par Hauts-de-Seine Habitat ^OPH ^à l’encontre de Madame X Z (nom d’usage: Y Z), cette dernière ayant justifié du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle auprès du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 29 mai 2020, et a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 12 octobre 2020.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 12 octobre 2020.

À cette audience, Hauts-de-Seine Habitat – OPH, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance formées à l’encontre de Madame X Z (nom

d’usage: Y Z) en réactualisant le montant de sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 14.907,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 octobre 2020 (terme du mois de septembre 2020 inclus), précisant que les suppléments de loyer de solidarité qu’il avait appliqués au compte de la locataire avaient été déduits, Madame X Z (nom d’usage: Y Z) ayant retourné l’enquête sociale annuelle. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi à la défenderesse de délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette locative.

Madame X Z (nom d’usage : Y Z), présente et assistée par son conseil, a déposé des conclusions écrites qui ont été soutenues oralement aux termes desquelles elle demande au Juge des référés de : juger que le montant de la dette figurant dans le commandement de payer ne tient pas compte de l’annulation du supplément de loyer de solidarité qui lui a été accordée, juger qu’elle dispose de la capacité financière pour honorer un échéancier de paiement de sa

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dette locative sur trois ans, en conséquence : lui accorder des délais de paiement d’une durée de trois ans afin de lui permettre de s’acquitter du paiement de sa dette locative, fixer un échéancier de paiement à hauteur de la somme de 410 euros par mois sur trente-six mois, en sus du paiement du loyer courant, rejeter les demandes formées par Hauts-de-Seine Habitat – OPH aux termes de son acte introductif d’instance,

- laisser à la charge de chacune des parties les frais et dépens de la procédure.

Madame X Z (nom d’usage: Y Z) a déclaré qu’en 2019, elle avait subi une grave dépression pour des raisons personnelles et d’importantes difficultés dans le cadre professionnel, qui avaient conduit à un arrêt de travail pendant plusieurs mois. Elle a indiqué qu’elle avait signé une rupture conventionnelle de son contrat de travail en novembre 2019. Elle a précisé que ces difficultés ne lui avaient pas permis de régler régulièrement les loyers et charges courants dus en vertu du contrat de bail du 01er octobre 2005. Elle a ajouté qu’elle n’avait également pas répondu aux enquêtes annuelles de ressources des années 2018 et 2019, de telle sorte que le bailleur avait appliqué un supplément de loyer de solidarité à son compte locatif pour les années 2019 et

2020. Elle a exposé qu’après avoir répondu aux enquêtes annuelles, le bailleur lui avait remboursé ce supplément de loyer de solidarité au mois de juin 2020. Elle a fait observer que la somme visée au commandement de payer ne tenait pas compte de l’annulation du supplément de loyer de solidarité. Elle a fait valoir qu’elle avait repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2020 et qu’elle bénéficiait de l’allocation de retour à l’emploi d’un montant d’environ 1.000 euros par mois.

Le résultat de l’enquête sociale diligentée par les services de la Préfecture des Hauts-de-Seine, en application des dispositions de l’article 114 de la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998, n’est pas parvenu au Tribunal le jour de l’audience.

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À l’issue des débats tenus en audience publique, la décision a été mise en délibéré au 09 novembre 2020, date à laquelle la présente ordonnance est mise à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail

L’assignation délivrée à Madame X Z (nom d’usage: Y Z) en date du 02 mars 2020 a été dénoncée au Préfet des Hauts-de-Seine le 03 mars 2020 dans les conditions visées à l’article 24 III de la Loi du 06 juillet 1989.

Il est, par ailleurs, justifié de la saisine, le 22 novembre 2019, de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail du 01er octobre 2005 consenti à
Madame X Z (nom d’usage : Y Z) formée par le bailleur en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.

Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail

Le contrat de bail du 01er octobre 2005 liant Hauts-de-Seine Habitat – OPH, d’une part, et Madame

X Z (nom d’usage : Y Z), d’autre part, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 05 novembre 2019, Hauts-de-Seine Habitat – OPH a fait délivrer à Madame X Z (nom d’usage: Y Z) un commandement de lui payer la somme principale de 25.767,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2019 (terme du mois de septembre 2019 inclus), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 01er octobre 2005 et comportant les mentions prescrites à peine de nullité par les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Il ressort de l’analyse du dernier décompte locatif régulièrement produit par le bailleur que Madame

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X Z (nom d’usage: Y Z), qui ne le conteste pas, ne s’est pas acquittée du règlement de cette somme dans le délai de deux mois qui lui était imparti, la défenderesse n’ayant pas davantage saisi, durant ce délai, le Juge des contentieux de la protection en vue de l’obtention de délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 V de la Loi du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 01er octobre 2005 liant Hauts-de-Seine Habitat – OPH, d’une part, et Madame X Z (nom d’usage: Y Z), d’autre part, sont réunies à la date du 05 janvier 2020, en application des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Sur la demande de provision

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du contrat de bail liant les parties que de l’article 7a) de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces produites aux débats, notamment du dernier décompte régulièrement produit par le bailleur, que Madame X Z (nom d’usage: Y Z), qui le reconnaît, demeure redevable de la somme de 14.907,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 octobre 2020 (terme du mois de septembre 2020 inclus).

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame X

Z (nom d’usage : Y Z), à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail

En vertu des dispositions de l’article 24 V du 06 juillet 1989, le Juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du Code civil s’applique lorsque la décision du Juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le Juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente Loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu du montant de la dette locative restant due, de la reprise du paiement du loyer et des charges courants par la locataire depuis plusieurs mois, ce qui témoigne des efforts consentis par cette dernière pour tenter d’apurer sa situation locative, et des justificatifs produits par la défenderesse relativement à sa situation personnelle et financière, il convient d’accorder à Madame X Z (nom d’usage: Y Z) des délais de paiement afin de lui

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permettre de régler sa dette locative et de suspendre, durant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Elle sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative en trente-cinq mois par le paiement de mensualités d’un montant de 410 euros chacune, au plus tard, le 15 de chaque mois et, pour la première fois, au plus tard, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus du paiement du loyer et des charges courants, étant rappelé que la trente-sixième et dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette, en principal, frais et intérêts.

Il convient d’attirer l’attention de Madame X Z (nom d’usage : Y

Z) sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur la suspension des effets la clause résolutoire insérée au contrat de bail :

Des délais de remboursement ayant été accordés à la locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus.

Si Madame X Z (nom d’usage Y Z) se libère dans les délais qui lui ont été accordés et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat de bail sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

La clause résolutoire du contrat de bail du 01er octobre 2005 reprendra ses pleins effets à la

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date de la défaillance de la locataire, Il pourra être procédé à l’expulsion de Madame X Z (nom d’usage :

Y Z) des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

Le cas échéant, le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la

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mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au Juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée, non au montant réclamé par le bailleur qui apparaît manifestement excessif, mais au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail du 01er octobre 2005 s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis et payable à terme échu et, au plus tard, le 05 du mois suivant, et il convient de condamner, en tant que de besoin, Madame X Z (nom d’usage :

Y Z) en son paiement et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame X

Z (nom d’usage: Y Z) sera condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05

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novembre 2019 et de l’assignation du 02 mars 2020.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Hauts-de-Seine Habitat – OPH sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en premier ressort, suivant ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties à l’issue des débats tenus en audience publique,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, et par provision, vu l’urgence,

Constatons que les conditions de uisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du

01er octobre 2005 liant Hauts-de-Seine Habitat – OPH, d’une part, et Madame X Z

(nom d’usage: Y Z), d’autre part, sont réunies à la date du 05 janvier 2020 ;

Condamnons Madame X Z (nom d’usage: Y Z) à payer à Hauts de-Seine Habitat – OPH la somme provisionnelle de 14.907,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 octobre 2020 (terme du mois de septembre 2020 inclus);

Autorisons Madame X Z (nom d’usage: Y Z) à s’acquitter du paiement de sa dette en trente-cinq versements mensuels d’un montant de 410 euros chacun, avant le 15 de chaque mois, en sus du paiement du loyer et des charges courants, et, pour la première fois, avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la trente-sixième et dernière mensualité devant solder la totalité de la dette en principal, frais et accessoires ;

Disons, cependant, que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si les délais de paiement accordés à Madame X Z (nom d’usage: Y Z) sont respectés ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et / ou du paiement du loyer et des charges courants :

Le solde de la dette restant due deviendra immédiatement exigible,

La clause résolutoire reprendra ses effets et le contrat de bail du 01er octobre 2005 sera résilié de plein droit à la date de la défaillance de la locataire,

Hauts-de-Seine Habitat – OPH sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame X Z (nom d’usage Y Z) des lieux situés […]

Verdun (appartement n°51 au 3ème étage) à Courbevoie (92400), ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Le cas échéant, le sort des meubles garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
Madame X Z (nom d’usage : Y Z) sera condamnée à payer

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à Hauts-de-Seine Habitat – OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail du Oler octobre 2005 s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis et payable à terme échu et, au plus tard, le 05 du mois suivant, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

Condamnons Madame X Z (nom d’usage : Y Z) à supporter la charge des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 novembre 2019 et de l’assignation du 02 mars 2020;

Disons n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et, en conséquence, Déboutons Hauts-de-Seine Habitat – OPH de sa demande formée à ce titre;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Déboutons Hauts-de-Seine Habitat OPH, d’une part, et Madame X Z (nom

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d’usage Y Z), d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Fait au Tribunal de proximité de Courbevoie, le 09 novembre 2020.

La minute de la présente décision a été signée par Estelle PASQUINET, Juge des référés, et par Emma VIDAL, Greffier.

LE GREFFIER Pour copie certifiée conforme LE QUGE DES REFERES Courbevoie, le 09/11/2020 ITED

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