TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 27 FEVRIER 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00249 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EHNB joint avec le RG 25/253

N.A.C. : 50D

AFFAIRE :, [Q], [Z] /, [M], [Y], S.A. AXA FRANCE IARD,, [W], [Y] ÉP., [C], S.A.R.L. CETB PROLOGYS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEUR

M., [Q], [Z],

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas ESKENAZI, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

M., [M], [Y],

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ALBI

Mme, [W], [Y] épouse, [C],

demeurant, [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ALBI

S.A. AXA FRANCE IARD,

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. CETB PROLOGYS,

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 30 Janvier 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique du 8 octobre 2024, M., [Q], [Z] a acquis, auprès de Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y], deux maisons à usage d’habitation mitoyennes sises, [Adresse 6].

Antérieurement à la vente, M., [Z] a sollicité M., [A], [V], expert près la Cour d’appel de, [Localité 1], lequel a remis son compte rendu de visite le 23 juillet 2024.

Par suite de la prise de possession, M., [Z] a remarqué l’existence d’un puits, sous un revêtement en linoleum, dans le sous-sol de l’une des maisons.

Le 7 octobre 2025, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice pour objectiver cet élément, l’acte relevant également des remontées significatives d’humidité.

M., [Z] a sollicité la réalisation de diagnostics de performances énergétiques, lesquels ont été effectués pour les deux propriétés et ont conclu à des performances de niveau G pour celles-ci.

M., [Z] s’est rapproché du cabinet d’expertise SGS, lequel a relevé la présence d’amiante dans les prélèvements réalisés dans les sols des propriétés acquises. Des devis ont été établis en suivant aux fins de désamiantage.

Par courrier du 9 avril 2025, Me, [U], notaire désigné par M., [Z], sollicitait Me, [L], notaire instrumentaire, aux fins d’engager une procédure de médiation avec les vendeurs, en vain.

Une expertise amiable était diligentée à la demande de M., [Z], et un rapport d’expertise était remis en date du 1er août 2025.

Aucune solution amiable n’a pu aboutir entre les parties.

Par exploit du 3 décembre 2025, M., [Q], [Z] a assigné Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

M., [Z] soutient avoir acquis auprès des défendeurs deux maisons à usage d’habitation, pour lesquelles aucun puits ou forage domestique n’était mentionné, pour lesquelles un seul diagnostic de performance énergétique a été réalisé et pour lesquelles aucun désordre en lien avec l’humidité et la présence d’amiante n’a été rapporté. Il indique avoir cependant découvert la présence d’un puits dans le sous-sol d’une maison, avoir été contraint de réaliser deux diagnostics distincts pour les deux maisons à usage d’habitation, avoir obtenu des résultats à ces derniers en deçà de ceux retenus pour la vente, et avoir observé la présence de remontés significatives d’humidité et la présence d’amiante dans ses propriétés. Il argue disposer ainsi d’un motif légitime à voir une expertise judiciaire ordonnée au contradictoire des vendeurs.

En réplique, Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y] ne s’opposent pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

Par exploit du 12 décembre 2025, Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y] ont assigné la SA AXA France IARD et la SARL CETB PROLOGYS devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, aux visas des articles 145 et 331 du code de procédure civile, aux fins de voir joindre les procédures pendantes, et voir déclarer communes et opposables aux défenderesses les opérations d’expertise sollicitées.

Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y] font valoir qu’ils ont fait intervenir la SARL CETB PROLOGYS aux fins d’établir les diagnostics nécessaires à la vente des biens immobiliers laquelle est assurée au titre de la responsabilité civile, auprès de la SA AXA France IARD, de sorte qu’ils estiment disposer d’un motif légitime à les appeler en cause.

En réplique, la SARL CETB PROLOGYS et la SA AXA France IARD, es qualité d’assureur responsabilité civile de cette dernière, ne s’opposent pas à l’appel en cause sollicité, sous les plus expresses protestations et réserve d’usage, mais demande à ce que la mission de l’expert judiciaire à désigner soit précisée pour :

Dire si, à la date de la vente, les maisons mitoyennes étaient techniquement indépendantes ;Dire si la présence de matériaux et produits amiantés visés par les listes A et B de l’article 13-9 du code de la santé publique est avérée et était repérable suivant la mission confiée au diagnostiqueur ;Evaluer l’état de dégradation des éventuels matériaux et produits amiantés suivant la méthode énoncée par les arrêtés du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ;Emettre les recommandations de gestion adaptées à ces matériaux suivant les mêmes arrêtés

Après renvois, les affaires, simultanément appelées à l’audience du 30 janvier 2026, ont été mises en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de jonction des procédures

L’article 367 du Code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. »

En l’espèce, les instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 25/00249 et 25/00253 concernent le même objet, à savoir des désordres impactant les maisons à usage d’habitation appartenant à M., [Q], [Z], de sorte qu’il existe un lien tel entre les litiges qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre ces affaires.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

L’existence d’un motif légitime dont l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond est la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Au cas particulier, l’acte authentique de vente dressé le 8 octobre 2024 atteste de ce que M., [Q], [Z] a acquis, auprès de Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y], deux maisons d’habitation mitoyennes entre elles, sises, [Adresse 7], et figurant au cadastre sous la section BS n,°[Cadastre 1] et n,°[Cadastre 2].

L’acte authentique précise que « Le Vendeur déclare que l’immeuble n’est pas équipé de puits ou de forage domestique ».

L’acte authentique mentionne que « le dossier de diagnostic technique a été établi par le cabinet d’expertise CETB PROLOGYS » et est annexé audit acte authentique.

Ledit dossier technique immobilier a été produit en cours d’instance. Il y est indiqué qu’il porte sur les propriétés sises, [Adresse 8], sous les sections cadastrales BS, parcelles n,°[Cadastre 1] et, [Cadastre 2].

Dans ce cadre, les conclusions du diagnostic de performance énergétique, enregistré auprès de l’ADEME sous le n°2481E0979066Q, soutiennent des performances énergétiques de classe E (329 kWh/m²/an ; 36 kg CO2/m²/an).

Au titre de l’amiante, le diagnostic technique immobilier poursuit sur la nécessité de réaliser des sondages et/ ou prélèvements sur les conduits du rez-de chaussée et de l’entrée qui sont susceptibles de contenir de l’amiante mais ne mentionne, dans le même temps, aucun matériaux ou produits contenant de l’amiante au sein des propriétés.

Le compte rendu de visite du 23 juillet 2024, établi par M., [V], expert agréé près la Cour d’appel de, [Localité 1], mentionne deux maisons communicantes par une porte située dans le mur de séparation au rez-de-chaussée. La maison n°1 est décrite comme présentant « un sous-sol d’apparence saine (aucune trace d’humidité détectée lors de la visite) » et seules des microfissures et fissures sont relevées, outre la nécessité d’une étude de structure avant d’effectuer des travaux de modification de la poutraison sur le plancher bas du sous-sol de la maison n°1.

Or, il ressort du procès-verbal de constat, dressé par commissaire de justice le 7 octobre 2025, que la propriété concernée est composée de deux maisons distinctes, de constructions distinctes, avec une porte d’entrée distincte pour chaque immeuble et la présence d’éléments d’équipements, d’électricité, d’eau et de chauffage distincts pour chacune d’elles. Au numéro 31, il est en outre relevé la présence d’infiltration d’eau et d’humidité, la présence d’un puits rempli d’eau dans le sous-sol, la présence de rouille formée à l’arrière de la chaudière, l’emplacement d’un ancien lavoir et la présence de deux tuyaux d’évacuation ainsi qu’un lino qui se soulève au niveau des angles mais aussi le long de la cloison de l’escalier.

Par ailleurs, les dossiers techniques établis par la SAS BRIO, et produits en cours d’instance, sont dissociés suivant qu’ils portent sur le 31 ou le, [Adresse 9], mais concluent tous deux à des performances énergétiques de niveau G pour chacune des maisons concernées.

Également, le rapport d’expertise amiable contradictoire, émis le 1er août 2025, constate la présence d’humidité ainsi que l’odeur caractéristique de cette dernière au, [Adresse 10], ainsi que la présence d’une trappe contenant de l’eau potable sur 1 mètre de profondeur,

Enfin, les bulletins d’analyse produits par le groupe SGS les 4 et 21 août 2025 mentionnent la présence d’amiante sur les échantillons prélevés au, [Adresse 10].

Par conséquent, M., [Q], [Z] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y], dont la responsabilité est susceptible d’être engagée en qualité de vendeur des biens immobiliers litigieux.

Il convient dès lors d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile.

Il sera accordé aux parties défenderesses le bénéfice des protestations et réserves d’usage formulées.

Sur l’appel en cause

L’article 331 du Code de procédure civile dispose : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

L’appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

L’existence d’un motif légitime dont l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond est la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile étant rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat sur le fond et sur les conditions de mises en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur la nature d’un acte juridique, de l’interpréter ou d’en apprécier la validité.

Au cas particulier, l’acte authentique de vente dressé le 8 octobre 2024 mentionne que « le dossier de diagnostic technique a été établi par le cabinet d’expertise CETB PROLOGYS » et est annexé audit acte authentique.

Dans ce cadre, la SARL CETB PROLOGYS a produit son attestation d’assurance responsabilité civile souscrite auprès de la SA AXA France IARD à effet au 1er janvier 2024.

Ledit dossier technique immobilier a été produit en cours d’instance. Il y est indiqué qu’il porte sur les propriétés sises, [Adresse 8], sous les sections cadastrales BS, parcelles n,°[Cadastre 1] et, [Cadastre 2].

Dans ce cadre, les conclusions du diagnostic de performance énergétique, enregistré auprès de l’ADEME sous le n°2481E0979066Q, soutiennent des performances énergétiques de classe E (329 kWh/m²/an ; 36 kg CO2/m²/an).

Au titre de l’amiante, le diagnostic technique immobilier poursuit sur la nécessité de réaliser des sondages et/ ou prélèvements sur les conduits du rez-de chaussée et de l’entrée qui sont susceptibles de contenir de l’amiante mais ne mentionne, dans le même temps, aucun matériaux ou produits contenant de l’amiante au sein des propriétés.

Or, les dossiers techniques établis par la SAS BRIO, et produits en cours d’instance, sont dissociés suivants qu’ils portent sur le 31 ou le, [Adresse 9], mais concluent tous deux à des performances énergétiques de niveau G pour chacune des maisons concernées.

En outre, les bulletins d’analyse produits par le groupe SGS les 4 et 21 août 2025 mentionnent la présence d’amiante sur les échantillons prélevés au, [Adresse 10].

Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y] justifient dès lors d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, à appeler en cause la SARL CETB PROLOGYS dont la responsabilité est susceptible d’être engagée si des fautes dans l’exercice de sa mission lui sont imputables, mais également la SA AXA France IARD, es qualité d’assureur responsabilité civile de cette dernière, dont les garanties sont susceptibles d’être mobilisées en suivant.

Il sera en conséquence fait droit à la demande et les opérations d’expertise présentement ordonnées seront déclarées communes et opposables à la SARL CETB PROLOGYS et la SA AXA France IARD, es qualité d’assureur responsabilité civile de cette dernière.

Il sera fait droit aux demandes de précision de missions soutenues par les parties défenderesses auxquelles il sera également accordé le bénéficie des protestations et réserves d’usage formulées.

Sur les demandes accessoires

M., [Q], [Z] sera condamné aux entiers dépens de l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/00249.

Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/00253.

Il sera rappelé que la présente ordonnance met fin aux instances susmentionnées.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 25/00249 et 25/00253 ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder

— M., [E], [X], expert agréé près de la Cour d’appel de Toulouse,

Ou, en cas d’indisponibilité,

— M., [I], [O], expert agréé près la Cour d’appel de Toulouse,

Avec pour mission de :

➛ Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et de leurs conditions d’assurance ;

➛ Visiter en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les maisons à usage d’habitation sises, [Adresse 11] appartenant à M., [Q], [Z], les décrire et entendre tous sachants ;

➛ Indiquer si, à la date de la vente, les maisons mitoyennes étaient techniquement indépendantes ;

➛ Dire si les maisons d’habitation présentent des désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exception de ceux non définis ;

➛ Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements ;

➛ Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;

➛ Déterminer la date d’apparition des désordres,

➛ Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la date de vente des biens immobiliers, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres

➛ Dire si la mission de diagnostic effectuée par la SARL CETB PROLOGY dans l’optique de la vente est conforme quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et si elle est achevée, et notamment ;

➛ Dire si les données d’entrée du DPE sont justes ou erronées ;

➛ Décrire et chiffrer le coût des travaux permettant au bâtiment d’atteindre la consommation énergétique mentionnée dans le DPE ;

➛ Dire si les matériaux et produits contenant de l’amiante allégués étaient décelables ans travaux destructifs et accessibles à la date du diagnostic avant-vente, et s’ils faisaient partie du périmètre du repérage avant-vente au sens des listes A et B de l’annexe 13-9 du code de la santé publique ;

➛ Evaluer l’état de dégradation des éventuels matériaux et produits amiantés suivant la méthode énoncée par les arrêtés du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ;

➛ Emettre les recommandations de gestion adaptées à ces matériaux amiantés suivant les mêmes arrêtés et les évaluer ;

➛ Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;

➛ Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

➛ Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;

➛ Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

➛ Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

➛ Répondre aux dires des parties ;

➛ De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport ;

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M., [Q], [Z] devra consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier ;

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Déclarons les appels en cause recevables et bien fondés ;

Déclarons les opérations d’expertise présentement ordonnées communes et opposables à la SARL CETB PROLOGYS et à la SA AXA France IARD ;

Disons en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l’expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission, d’assister aux opérations d’expertise ou de s’y faire représenter et d’y faire toutes les observations qu’elles jugeront utiles ;

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Condamnons M., [Q], [Z] aux entiers dépens de l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/00249 ;

Condamnons in solidum Mme, [W], [Y] épouse, [C] et M., [M], [Y] aux entiers dépens de l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/00253 ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffière.

Le greffier Le juge des référés