TRIBUNAL JUDICIAIRE d’AMIENS

[Adresse 13]

[Localité 10]

☎ :[XXXXXXXX01]

RG N° N° RG 24/00043 – N° Portalis DB26-W-B7I-IATA

RG N° 24/00056 – N° Portalis DB26-W-B7I-IDLB

JUGEMENT PARITAIRE

DU 28 Février 2025

[I] [B], [X] [J] épouse [B]

C/

E.A.R.L. NATURAL PONIES

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux le 28 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025 et qui ont délibéré :

PRÉSIDENT : Corinne DESMAZIERES, Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AMIENS

ASSESSEURS BAILLEURS : [O] [C] et [M] [W]

ASSESSEURS PRENEURS : [R] [L] et [U] [S]

GREFFIER : Manon MONDANGE

DANS LE LITIGE ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [I] [B]

[Adresse 7]

[Localité 9]

comparant et assisté par M^e Marine DE LAMARLIERE, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [X] [J] épouse [B]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marine DE LAMARLIERE, avocat au barreau d’AMIENS

d’une part,

ET

DEFENDEUR

E.A.R.L. NATURAL PONIES

[Adresse 15]

[Localité 11]

Représenté par son gérant M. [Z] [A]

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [I] et [X] [B] ont, par le biais de leur avocat, saisi le greffe du tribunal paritaire des baux ruraux , par acte reçu le 26 juillet 2024, en vue de voir comparaître à une audience du tribunal paritaire des baux ruraux l’EARL NATURAL PONIES à l’effet de voir prononcer la résiliation du bail au motif que les biens loués n’étaient plus exploités ni entretenus et ce en raison de la condamnation du gérant à ne pas entrer en contact avec des mineurs.

Ils ont indiqué que l’EARL NATURAL PONIES bénéficiait d’un bail signé les 22 et 25 juin 2007 par la SCI LA SAIGLE et les époux [B] portant sur des parcelles situées à ESSERTAUX (SOMME) et d’un second bail signé les 23 et 27 octobre 2009 un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 16] cadastré section AC N°[Cadastre 2].

Ils ont précisé qu’ils avaient été attributaires des parts de la SCI LA SAIGLE.

Ils ont ajouté que les démarches amiables avaient échoué.

Ils ont réclamé le prononcé d’une astreinte de 500 euros par jour assortissant la décision d’expulsion et la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 14 octobre 2024.

Monsieur et Madame [I] et [X] [B] ont maintenu leurs demandes initiales et ajouté, par requête reçu au greffe le 11 octobre 2024, une demande en paiement des fermages dus au titre des deux baux.

Le gérant de L’EARL NATURAL PONIES a comparu reprochant à son bailleur d’avoir évoqué la fermeture du club auprès de ses clients ce qui les auraient conduits à retirer leurs animaux du centre.

A défaut d’accord, le dossier a été renvoyé à l’audience de jugement du 13 janvier 2025.

Les demandeurs ont maintenu leurs demandes initiales et établit le compte des fermages dûs à hauteur de la somme de 12 672 euros pour les fermages objet du bail de 2007 (dus à décembre 2024) et 4780.75 euros pour ceux du bail de 2009.

Ils ont réclamé la somme de 1240.80 euros de taxes foncières et d’assainissement et 2500 euros d’article 700 du code de procédure civile.

Le gérant de l’EARL, Monsieur [Z] [A] a indiqué qu’il était d’accord pour quitter les lieux mais souhaitait obtenir une indemnisation au titre des embellissements apportés aux biens loués ce qui a été refusé par les bailleurs qui ont fait valoir que les montants des fermages avaient été diminués entre janvier 2019 et avril 2021 pour la somme de 16 514.52 euros ce qui compensait les éventuelles améliorations.

Il a formulé des reproches relatifs à l’absence de compteurs d’eau individuels pendant de nombreuses années qui l’aurait obligé à régler des consommations qui ne lui étaient pas imputables, à la signature de manière subreptice d’un document aux termes duquel il renonçait à faire valoir son droit de préemption sans l’en avertir.

Il a à nouveau fait valoir qu’il avait perdu des clients à cause de son bailleur qui avait encouragé les propriétaires à changer de centre de pension.

Il a ajouté qu’il ne disposait pas de quittances depuis janvier ni des factures afférentes aux taxes foncières.

Le jugement a été mis en délibéré au 28 février 2025.

Dans le cadre du délibéré le conseil des époux [B] a transmis la copie de certains échanges entre les parties et s’agissant des travaux, a rappelé que des travaux aux termes des baux signés étaient à la charge du preneur. Par un second courrier, il a détaillé les fermages payés entre janvier 2019 et avril 2021 estimant que la diminution des sommes dues se compensait avec les éventuelles indemnités de sortie.

En réplique, le gérant de l’EARL a évoqué les fuites affectant le réseau d’eau depuis 17 ans, l’installation de compteurs d’eau individuels après 15 ans de location, l’absence d’isolation du logement loué et le manque d’étanchéité des fenêtres. Il a réclamé les appels de fermages sans lesquels il a estimé ne pas être en retard de paiement.

MOTIVATION

Les dispositions de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoient que :

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

En l’espèce, il est communiqué les contrats de bail des 22 et 25 juin 2007 et 23 et 27 octobre 2009 signés entre les parties, la mise en demeure adressée le 10 juillet 2024 à l’EARL NATURAL PONIES pour obtenir le paiement de la somme de 9216 euros de fermage du premier bail pour les 3 premiers trimestres de 2024 et celle de 2868.45 euros pour le second bail, rappelant les dispositions de l’article L 411-31 du code rural.

S’agissant des impayés de fermages, Monsieur [A] ne les conteste pas mais estime qu’il peut prétendre à des indemnités en raison des travaux d’amélioration des lieux loués sauf qu’il ne peut s’exonérer du paiement de ses fermages pour ce motif d’autant qu’il n’a pas entamé de procédure pour obtenir une telle indemnisation et n’a pas saisi la justice pour être autorisé à consigner le montant des fermages.

Il se plaint de ne pas avoir reçu de quittances et de justification du montant de la taxe foncière mais il ne prouve pas avoir réclamé ses documents à ses bailleurs et cela ne le dispense pas de régler les sommes dues puisqu’il dispose toujours de la possibilité en cas de contestation de prouver qu’il a bien réglé les sommes dont le paiement est revendiqué.

En outre, il résulte des termes d’une lettre du 2 septembre 2024 qu’il a été adressé à Monsieur [A], gérant de l’EARL, la copie de l’avis d’imposition de la taxe foncière et celle de l’assainissement et ce n’est pas pour autant que la somme due a été réglée.

S’agissant du défaut d’exploitation, il est communiqué le constat de Maître [E] daté du 27 juin 2024 qui démontre le mauvais entretien des pâtures et des carrières et l’absence d’activité équestre. Il est relevé la présence de mauvaises herbes, d’orties et d’affichettes mentionnant les tarifs du centre équestre pour 2022 -2023.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [A] sans le prouver, le commissaire de Justice indique à quels endroits, il se situait pour opérer ses constatations et prendre les photographies ;

Monsieur [A] ne produit pas de pièce démontrant que l’huissier n’a pas pu des endroits qu’il cite réaliser ses constatations.

S’agissant de la revendication relative aux travaux réalisés par le preneur, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats alors qu’il était prévu d’en établir un lors de la signature des baux en et aucune facture relative aux travaux exécutés n’est produite.

Il est avancé la revente d’eau et d’électricité et l’absence de compteurs individuels qui obligeraient l’EARL NATURAL PONIES à payer des factures qui ne lui seraient pas imputables or il est mentionné au bail de 2007 que le preneur devra réaliser les travaux suivants dans un délai de six mois à compter de l’entrée en jouissance :

“e) Le preneur mettra en place un compteur d’eau et d’électricité indépendant. (…).

Le coût des travaux prévus aux b, c, d et e ci-dessus est à la charge exclusive du preneur qui s’y oblige."

En conséquence, le gérant de l’EARL NATURAL PONIES ne peut se plaindre de l’absence de compteurs individuels.

Le bail de 2007 prévoit également que le preneur prend à sa charge la réalisation d’un manège et la remise aux normes des installations et des bâtiments d’exploitation avec les règles de protection de l’environnement.

S’il est prévu aux baux la possibilité du versement d’une indemnité au titre des améliorations, elle est envisageable à la sortie des lieux au moment de la régularisation de l’état des lieux de sortie.

Les époux [B] invoquent une diminution du montant des fermages de janvier 2019 à avril 2021 mais ne démontrent pas que ces sommes compensaient les éventuels travaux d’amélioration.

Il apparaît en outre un versement de la somme de 11 100 euros le 5 septembre 2019 pour lequel manuscritement il est indiqué qu’il concernerait les mois d’août + septembre 2019 EARL NATURAL PONIES 2737.70 euros" mais sans préciser à quoi correspond le solde.

En conséquence, les éléments communiqués justifient que soit prononcée la résiliation du bail de plein droit, au visa des dispositions de l’article L411-31 du code rural au titre des impayés et du défaut d’exploitation.

Le prononcé de la résiliation du bail s’impose ainsi que celle de l’expulsion sous astreinte provisoire de 200 euros par jour commençant à courir 20 jours après la notification de la présente décision et pendant 40 jours mettant à la charge du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage prévu au bail.

L’EARL NATURAL PONIES sera condamnée à payer les sommes dues au titre des fermages des deux baux à hauteur des sommes de 12 672 euros et 4780.75 euros outre 1240.80 euros de taxes foncières et assainissement.

Sur les demandes accessoires

L’EARL NATURAL PONIES succombe à l’instance et devra régler les dépens et payer aux demandeurs la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux statuant par jugement contradictoire et en premier ressort.

ORDONNE la jonction des procédures N°2400043 et 2400056.

DEBOUTE le gérant de l’EARL NATURAL PONIES de ses exceptions d’inexécution.

PRONONCE la résiliation du bail rural reçu par Maître [V] notaire à [Localité 12] les 22 et 25 juin 2007 et portant sur les parcelles suivantes:

Commune d'[Localité 14]

Section AC N°[Cadastre 3] 2 a 38 ca

Section AC N°[Cadastre 4] 5 a 90 ca

Section AC N°[Cadastre 5] 8 a 98 ca

Section Z N°[Cadastre 6] 2 ha 73 a 57 ca

PRONONCE à compter de la date du present jugement la résiliation du bail rural reçu par Maître [V] notaire à [Localité 12] les 23 et 27 octobre 2009, et portant sur le corps de ferme sis [Adresse 15] cadastré section AC N°[Cadastre 2] à [Localité 14].

CONDAMNE l’EARL NATURAL PONIES à payer à Monsieur et Madame [I] et [X] [B] une somme de 12 672 euros au titre des fermages impayés de janvier à décembre 2024, en application du bail en date des 22 et 25 juin 2007,

CONDAMNE l’EARL NATURAL PONIES à payer à Monsieur et Madame [I] et [X] [B] une somme de 4780,75 euros au titre des échéances de fermage impayées en application du bail en date des 23 et 27 octobre 2009,

CONDAMNE l’ EARL NATURAL PONIES à payer à Monsieur et Madame [I] et [X] [B] une somme de 1 240,80 euros au titre de la part des taxes foncières et de la taxe d’assainissement ;

ORDONNE l’expulsion des parcelles louées de l’EARL NATURAL PONIES et de tout occupant de son chef si besoin avec l’assistance publique et d’un serrurier dans un délai d’un mois suivant la notification du jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour pendant 40 jours.

DIT que la présente juridiction se réserve la liquidation de l’astreinte.

CONDAMNE l’EARL NATURAL PONIES à payer à Monsieur et Madame [I] et [X] [B] une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage et des taxes jusqu’à la date de libération effective des parcelles situées à [Localité 14], section AC N°[Cadastre 3], AC N°[Cadastre 4], AC N°[Cadastre 5] et Z N°[Cadastre 6], objet du bail en date des 22 et 25 juin 2007.

CONDAMNE l’EARL NATURAL PONIES à payer à Monsieur et Madame [I] et [X] [B] une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage et des taxes jusqu’à la date de libération effective de la parcelle cadastrée Commune d'[Localité 14], section AC N°[Cadastre 2], objet du bail en date des 23 et 27 octobre 2009,

DIT qu’à défaut de libérer les parcelles, l’EARL NATURAL PONIES pourra être expulsée si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier aux frais de l’EARL NATURAL PONIES.

CONDAMNE l’EARL NATURAL PONIES à payer à Monsieur et Madame [I] et [X] [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE l’EARL NATURAL PONIES à tous les dépens de l’instance.

Ainsi jugé, les jour, mois et an que dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE