COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 23/00495 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JRG3

Minute N° :

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Frédéric GAULT

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. J.D.G.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Fabien SEVIN, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Fleur AUDIBERT, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Frédéric FRANC, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [X] [K] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de M^me Angélique VINCENT-VIRY, greffière

DEBATS : le 03 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privédu 15 mars 2021, la SCI JDG, repréenté par son géant M. [O] [N], a consenti àMonsieur [Z] [V] un bail portant sur un local àusage d’habitation situé68 [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 440 euros, provision charges comprises. Il est toutefois préu que la consommation d’eau est àpayer au propriéaire semestriellement et indiquéque le relevédu compteur d’eau au 15 mars 2021 est de 848511. Il est éalement préu le versement d’un déô de garantie de 440 euros.

Par actes distincts du 3 mars 2021, M. [Y] [V] et Mme [X] [V] se sont porté caution solidaire de leur fils [Z] [V].

Un éat des lieux d’entré a ééréliséle 9 mars 2021. Il est mentionnéun bon éat gééal de l’appartement avec des peintures àl’éat neuf, sauf dans la chambre oùelles sont en bon éat àl’exception de celles usagés du plafond ainsi qu’un éat neuf de la douche, de la robinetterie et du lavabo de la salle de bain.

Le 31 janvier 2023, M. [Z] [V] a quittéles lieux sans avoir donnéprévis mais en informant le bailleur par texto de ce mêe jour. Il a remis les clefs au fils de M. [O] [P].

Un éat des lieux de sortie a éédresséle 17 mai 2023 selon procè-verbal de constat de [F] [A] [L], commissaire de Justice, en l’absence de M. [Z] [V] dument convoquépar lettre recommandé avec accuséde réeption du 9 mai 2023.

Faisant éat de loyers et charges impayé et de déradations locatives imputables àMonsieur [Z] [V] et de ses déarches amiables restés vaines, par acte du 19 octobre 2023, la SCI JDG a fait assigner Monsieur [Z] [V] ainsi que M. [Y] [V] et Mme [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, aux fins de :

— les voir condamner in solidum au paiement des sommes de :

—  440 euros au titre du loyer de janvier 2023,

-117,36 euros au titre de la consommation d’eau,

—  3 278 euros au titre de la facture de peinture HAPPY PAINT,

—  524,63 euros au titre des frais de constat d’huissier,

—  61,86 euros au titre de la sommation de payer du 19 juillet 2023,

avec intéês au taux léal àcompter de la sommation de payer du 19 juillet 2023,

— autoriser la SCI JDG àconserver la somme de 440 euros versé par le locataire au titre du déô de garantie, àtitre de dommages et intéês en réaration de son préudice liéàl’exéution fautive du bail par le locataire,

— condamner solidairement M. [Y] [V] et Mme [X] [V] àlui payer la somme de 1 000 euros àtitre de dommages et intéês pour réistance abusive et injustifié,

— ordonner l’exéution provisoire,

— condamner solidairement les déendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procéure civile, ainsi qu’aux entiers déens,

Aprè plusieurs renvois, l’affaire a éééoqué àl’audience du 3 déembre 2024.

A cette audience, la SCI JDG, repréenté, sollicite le bééice de ses dernièes éritures soutenues oralement, et elle formule des demandes identiques àcelles contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle soutient que M. [Z] [V], qui avait pris possession d’un logement en bon éat, l’a laissésale et déradéainsi qu’en atteste le procè-verbal de constat. Elle ajoute que le déendeur n’a pas daignése préenter pour l’éablissement de cet éat des lieux sortant.

En rélique àl’argumentation de M. [Z] [V] quant àl’occupation des lieux aprè son déart et àl’éat du logement, elle affirme que le logement n’a pas ééimméiatement reloué des travaux de remise en éat ayant éénéessaires et elle verse des attestations en ce sens. Elle conteste l’attestation de complaisance et la facture de méage produites en relevant qu’elles sont contredites par le procè-verbal de constat ainsi que les attestations qu’il produit confirmant l’absence d’occupation de l’appartement jusque 1er aoû 2023.

Concernant la consommation d’eau, elle préise qu’elle est justifié et qu’il n’est aucunement déontréqu’elle provienne d’une fuite non réaré.

Concernant la facture de reprise des peintures, elle affirme que les quantité mentionnés ne sont pas celles de la superficie habitable mais celle du nombre de m2 de peinture néessaire àla reprise des murs et plafonds du logement.

Enfin elle soutient que M. [Z] [U] ne justifie pas du préudice moral dont il sollicite réaration.

M. [Z] [V], repréenté reprend oralement les demandes contenues dans ses dernièes conclusions et demande au tribunal de :

— déouter la SCI JDG de ses demandes,

— juger qu’il a restituéles lieux et restituéles clefs le 31 janvier 2023,

— constater que la SCI JDG a conservéle déô de garantie,

— condamner la SCI JDG àlui payer la somme de 1 500 euros àtitre de réaration de son préudice moral,

— condamner la SCI JDG àla payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procéure civile ainsi que les déens.

M. [Z] [V] affirme avoir quittéles lieux et remis les clé le 31 janvier 2023.

Il conteste devoir la consommation d’eau et le coû de réarations locatives qui lui sont rélamé en faisant valoir que le logement a ééimméiatement relouéaprè son déart et que les sommes sont imputables àces deniers occupants. Il affirme qu’il a toujours bien entretenu son logement et préend avoir laisséun appartement propre. Il verse en ce sens une facture de nettoyage et l’attestation de la personne ayant effectuéles heures de méage. Il ajoute concernant la consommation d’eau qu’elle est excessive et peut s’expliquer par la fuite d’eau qu’il a déoncé au bailleur. Concernant les déradations, il s’éonne du déai éouléentre son déart des lieux et la date du constat et il relèe que la bailleresse n’a fait aucune observation àson déart quant àl’éat du logement. Il conteste la facture de peinture en observant que la surface rélamé, soit 145 m2 ne correspond pas àla superficie du logement de 35m2.

Il admet devoir le loyer de janvier 2023 mais considèe que ce loyer est couvert par le déô de garantie

Enfin, il estime subir un préudice moral du fait de la procéure initié par la bailleresse qui l’a affecté

M. [Y] [V] et Mme [X] [V], assigné respectivement par acte remis àpersonne et àdomicile, ne comparaissent pas et ne se font pas repréenter.

Le jugement susceptible d’appel sera réutécontradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procéure civile, il est expresséent renvoyéaux éritures visés ci-dessus pour un exposéplus préis des faits, préentions, moyens et arguments des parties.

L’affaire a éémise en déibééàce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procéure civile, « Si le déendeur ne comparaî pas, il est nénmoins statuésur le fond. Le juge ne fait droit àla demande que dans la mesure oùil l’estime réulièe, recevable et bien fondé ».

Sur l’arriéélocatif :

Aprè discussion, les parties s’accordent àdire que M. [Z] [V] a quittéles lieux loué, sans respecter de prévis, le 31 janvier 2023. Cette date est confirmé par le texto expéiéle 31 janvier 2023 par M. [Z] [V] aux termes duquel il informe le bailleur que «Déoler [O] je dois partir en urgence j’ai un controle fiscal et plus les moyens de payer le loyer… je prefere partir que de te faire des impayé… je te déoserai les cles ce soir ».

Il n’est pas non plus discutéque le loyer du mois de janvier 2023 n’a pas ééréléni que la somme de 440 euros est due àce titre.

Le déô de garantie n’a pas vocation àexempter le locataire du paiement des loyers. Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il est préu pour garantir l’exéution de ses obligations locatives par le locataire et doit êre restituédans le déai de 2 mois suivant le remise des clé au bailleur, déuction faite le cas éhént des sommes restant dues au bailleur et de celles dont il pourrait êre tenu aux lieu et place du locataire.

Le déô de garantie viendra ainsi en déuction de l’ensemble des sommes dues par le locataire.

La somme de 440 euros au titre du loyer de janvier 2023 est ainsi due.

Sur l’occupation du logement :

Il est observéque plus de 3 mois se sont déoulé entre le déart le 31 janvier 2023 de M. [Z] [V] des lieux loué et l’éablissement le 17 mai 2023 du procè-verbal de constat valant éat des lieux de sortie.

M. [Z] [V] éoque une mise en location de l’appartement peu aprè son déart des lieux, pour contester d’une part les charges relatives àla consommation d’eau rélamé et d’autre part les déradations locatives.

La SCI JDG affirme que l’appartement est restévacant du 1er férier 2023 au 31 juillet 2023.

Au soutien de ses alléations, M. [Z] [V] produit les attestations de M. [G] [D] et de Mme [S] [T].

M. [G] [D], qui indique êre « le géant de la pizzeria situé juste en face de l’appartement du [Adresse 2], atteste « « qu’aprè le déart de Monsieur [Z] [V] j’ai vu des aller-retour dans l’appartement. Des personnes ont améagé au mois de férier 2023 ».

Mme [S] [T] atteste s’êre rendue au domicile de M. [Z] [V] le 4 férier 2023 à10 heures et avoir constatéla préence de 3 personnes qui « venaient d’emméager visiblement car le sol éait jonchéde sacs et de cartons. Ces hommes semblaient avoir des difficulté às’exprimer en françis, ce qui a rendu la communication difficile.»

Mais ces attestations sont insuffisantes pour éablir que de nouveaux locataires auraient pris possession des lieux et ce dè le 4 férier 2023 dè lors qu’elles ne sont pas corroborés par d’autres ééents et qu’elles sont contredites par les attestations de 7 locataires occupant l’immeuble. Ces locataires, qui communiquent leur bail d’habitation ou commercial, affirment tous que l’appartement occupépar M. [Z] [V] est restévide jusqu’au 1er aoû 2023.

Il est certes relevéque certains des téoins n’éaient pas locataires sur l’entièetéde la péiode concerné mais ces attestations sont concordantes et elles sont en outre corroborés par d’autres ééents, àsavoir :

— le bail consenti àMme [M] [R] qui a repris l’appartement louéàM. [Z] [V] ; le bail est signéle 7 juillet 2023 avec une prise d’effet le 1er aoû 2023 et elle atteste avoir visitéle 15 juin 2023 les lieux qui éaient alors vides et en attente de travaux. Elle mentionne les traces de tabac sur les murs, la saletédes WC et l’absence d’éectricité

— l’attestation circonstancié de son ami, M. [W] [B] qui relate la visite de l’appartement avant la rélisation de travaux et mentionne l’éat sale, déradéet malodorant du logement qu’il qualifie de « catastrophique » ;il ajoute que Mme [M] [R] n’a pu l’obtenir imméiatement du fait des travaux àréliser.

— la lettre recommandé avec accuséde réeption du 3 avril 2023 aux termes de laquelle M. [O] [N] rélame àM. [Z] [V], outre le paiement du loyer de janvier 2023 et de la consommation d’eau, « la réection de l’appartement sous déuction de la caution » et préise que « des devis sont en cours », éant relevéque les déradations n’ont alors pas éécontestés par le locataire.

M. [Z] [V] ne déontre pas que l’appartement a éérelouéentre son déart le 31 janvier 2023 et l’éablissement du procè-verbal de constat le 17 mai 2023, ni dè lors que la consommation d’eau et les déradations locatives ne peuvent lui êre imputés.

Sur les charges locatives :

Il est préu au bail du 15 mars 2021 que « l’appartement est éuipéd’un sous compteur eau. La consommation d’eau est àpayer au propriéaire semestriellement. Le relevédu compteur eau au 15 mars 2021 est de : 848511. »

La SCI JDG rélame le paiement d’une somme de 117,36 euros au titre de la consommation d’eau. Mais s’il est fait éat au procè-verbal de constat d’un relevédu compteur d’eau à896m3 la bailleresse ne communique aucune facture de consommation d’eau mais seulement un déompte qu’elle a elle-mêe éabli. Il est en outre observéque les m3 mentionné sur ce déompte ne correspondent pas àceux indiqué dans les éats des lieux entrant et sortant.

La SCI JDG ne justifie pas du coû de la consommation d’eau rélamé et sera déouté de sa demande àce titre.

Sur les déradations locatives :

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de réondre des déradations et des pertes qui surviennent pendant la duré du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive àmoins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre àsa charge l’entretien courant du logement, des éuipements mentionné au contrat et les menues réarations ainsi que l’ensemble des réarations locatives déinies par déret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnés par véusté malfaçn, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a ééfait un éat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçe, suivant cet éat, exceptéce qui a péi ou a éédéradépar véustéou force majeure.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’éat des lieux ne peut êre éabli contradictoirement et amiablement entre les parties, il est éabli par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, àfrais partagé par moitiéentre le bailleur et le locataire.

En l’espèe, un éat des lieux d’entré a éééabli contradictoirement le 9 mars 2021. Il est mentionnéun bon éat gééal ainsi que des peintures neuves, àl’exception de celles des murs de la chambre signalés comme éant en « bon éat » et celles du plafond de la chambre en « éat usagé ». Il est éalement fait éat de la douche, de la robinetterie et du lavabo qui sont neufs dans la salle de bain.

Aucun éat des lieux de sortie amiable n’ayant éédresséau déart du locataire, la SCI JDG a fait éablir un procè-verbal de constat le 17 mai 2023. M. [Z] [V] a ééréulièement convoquépour y participer mais il ne s’est pas préenté

Il ressort du procè-verbal que le logement a éélaisséen trè mauvais éat d’entretien avec des sols sales et poussiéeux, des murs et huisseries noircis par la salissure ou jaunis par la fumé de cigarette, un plafond du salon sali par des projections de café et les sanitaires, l’éier et la douche couverts de calcaire et sales, des wc et les alentours recouverts de projections marron.

Il ressort éalement que des déradations ont éécommises avec notamment les volets en bois fracturé en partie inféieure (les volets n’éant apparemment pas attaché par le locataire), des trous dans les murs (chevilles de fixation des tringles arrachés, … ) des prises éectriques descellés, des douilles retirés.

Ainsi, il est éabli que les difféentes pièes de l’habitation ont éélaissés sans nettoyage, et préentent de nombreuses déradations des murs, des sols ainsi que des difféents éuipements et meubles qui sont, tous sans exception, atteints par une saletéimportante et la nature locative n’est pas contesté.

La facture de nettoyage (5 heures) éablie par Mme [E] [I] qui atteste par ailleurs avoir nettoyél’appartement sont manifestement de complaisance puisque totalement contredites par les constatations du commissaire de justice et les photographies éoquentes qui sont annexés au procè-verbal. Il est relevéque le numéo SIREN indiquésur la facture correspond àune sociééet non àMme [E] [I].

La SCI JDG verse aux déats le devis de la SARL ANGIE SERVICEQ chiffrant à288 euros le coû de la prestation de nettoyage de l’appartement. Cette somme sera retenue.

Elle verse éalement aux déats la facture de la sociééHAPPY PAINT pour un montant de 3 278 euros TTC. Les quantité préisés n’ont pas àcorrespondre àla superficie de l’appartement mais au nombre de m2 de murs et plafonds àpeindre avec deux couches.

La somme de 3 278 euros sera ainsi retenue.

Sur les frais de constat et de sommation de payer

Seule la moitiédu coû du procè-verbal de constat peut êre imputéau locataire conforméent àl’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Les déendeurs seront ainsi condamné au paiement de la somme de 262,31 euros (524,63€ : 2) àce titre.

Le coû de la sommation de payer relèe des frais irrééibles et sera appréiésur le fondement de l’article 700 du code de procéure civile.

Sur le compte entre les parties :

Aprè déuction du déô de garantie de 440 euros , il reste dûla somme de 3 828,31 euros (440 € + 288€ + 3 278€ + 262,31€ – 440€).

M. [Z] [V] ainsi que M. [Y] [V] et Mme [X] [V], en leur qualitéde caution solidaire, seront condamné solidairement au paiement de cette somme.

En application de l’article 1132-6 du code civil, cette somme portera intéê au taux léal àcompter de la sommation de payer du 19 juillet 2023.

Sur la demande de dommages et intéês pour réistance abusive et injustifié :

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créncier auquel son déiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préudice indéendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intéês distincts des intéês moratoires de la crénce.

En l’espèe, la demanderesse ne déontre ni avoir subi un préudice indéendant du retard des cautions dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se préume pas.

La SCI JDG sera, par conséuent, déouté de sa demande de dommages et intéês dirigé contre les cautions.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intéês pour préudice moral

M. [Z] [V] rélame une somme de 1 500 euros en réaration du préudice moral qu’il affirme avoir subi du fait des agissements de la bailleresse mais il ne communique aucune pièe permettant d’attester d’un préudice en lien avec la demande par ailleurs fondé de la SCI JDG.

Il sera déoutéde sa demande de dommages et intéês.

Sur les déens :

En application de l’article 696 du code de procéure civile, la partie perdante est condamné aux déens, àmoins que le juge, par déision, n’en mette la totalitéou une fraction àla charge d’une autre partie,

Les déendeurs qui succombent àl’instance seront condamné in solidum aux entiers déens.

Sur les frais irrééibles :

Au terme de l’article 700 du code de procéure civile, le juge condamne la partie tenue aux déens qui perd son procè àpayer àl’autre partie la somme qu’il déermine au titre des frais exposé et non compris dans les déens. Le juge tient compte de l’éuitéou de la situation éonomique de la partie condamné. Il peut mêe d’office, pour des raisons tirés des mêes considéations, dire qu’il n’y a lieu àcondamnation.

L’éuitécommande de condamner in solidum les déendeurs àverser la somme de 500 euros au titre des frais irrééibles que la demanderesse a pu exposer pour la préente procéure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection prè le tribunal judiciaire d’Avignon statuant aprè une audience publique, par déision réuté contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [V] ainsi que M. [Y] [V] et Mme [X] [V] en leur qualitéde caution solidaire àpayer àla SCI JDG la somme de de 3 828,31 euros au titre de sommes dues au titre du bail, avec intéês au taux léal àcompter du 19 juillet 2023,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [V] ainsi que M. [Y] [V] et Mme [X] [V] àpayer àla SCI JDG la somme de 500 euros aux titres des frais irrééibles,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [V] ainsi que M. [Y] [V] et Mme [X] [V] aux entiers déens,

DEBOUTE la SCI JDG du surplus de ses demandes,

Ainsi signépar le juge et la greffièe susnommé et mis àdisposition des parties le 21 janvier 2025.

La Greffière Le Juge