Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 juin 2024, n° 23/03456

TJ Marseille 6 juin 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion en raison de la résiliation du bail et de l'absence de contestation de la dette locative.
Accepté
Loyers impayés
La cour a constaté que la créance de la bailleur était non contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a accordé une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer échu, en raison de l'occupation illégale des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 juin 2024, n° 23/03456
Numéro(s) :	23/03456
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christiane CANOVAS-ALONSOJessica JOVER
Parties :	S.A. LOGIS MEDITERRANEE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M^e Jessica JOVER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03456 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3OC4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [S]

né le 27 Janvier 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jessica JOVER, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [B] épouse [S]

née le 25 Août 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 25 septembre 2017, SA LOGIS MEDITERRANEE a donné à bail à Monsieur [R] [S] et Madame [P] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Déplorant des loyers impayés, le 31 mai 2022, la SA LOGIS MEDITERRANEE a fait délivrer à Madame et Monsieur [S] un commandement de payer la somme en principal de 7.750,92 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 26 avril 2023, la SA LOGIS MEDITERRANEE a attrait Monsieur [R] [S] et Madame [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion des locataires et de toute personne de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,obtenir leur condamnation solidaire à lui payer* un arriéré locatif de 9.901,38 euros au 15 mars 2023, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu avec charges, avec indexation et intérêts de droit,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens.

L’affaire a été appelée le 7 septembre 2023, renvoyée et retenue le 9 novembre 2023.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SA LOGIS MEDITERRANEE a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que présentées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 10.725,24 euros au 31 octobre 2023.

Monsieur [R] [S], représenté par son conseil, avait sollicité le rejet des demandes dirigées à son encontre tenant compte d’une procédure de surendettement.

Citée à domicile, Madame [P] [B] épouse [S] n’avait pas comparu et personne pour elle.

A la date du délibéré fixé le 18 janvier 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations des parties sur des loyers et charges appelés au titre de 2 garages dont le contrat ne figurait pas au dossier.

Le dossier a été rappelé le 15 février 2024, renvoyé et retenu le 6 juin 2024.

Représentée par son conseil, la SA LOGIS MEDITERRANEE s’est désistée de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [S], a réitéré celles dirigées contre Madame [S], en déduisant les sommes réclamées pour les garages qui ont fait l’objet d’un contrat verbal et dont elle ne peut rapporter la preuve. Elle a donc sollicité une somme de 9.074,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023.

Monsieur [R] [S], représenté par son conseil, a dit s’en rapporter considérant le désistement des demandes à son encontre.

Madame [S] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [P] [B] épouse [S] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA LOGIS MEDITERRANEE.

Il convient de constater le désistement de la SA LOGIS MEDITERRANEE de ses demandes contre Monsieur [S].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 Mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIS MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 1er juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article XV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2022, pour la somme en principal de 7.750,92 euros.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur a instauré un délai de prescription de 3 ans pour toutes actions dérivant du contrat de bail débutant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En application du texte précité, la prescription de l’action en paiement des différentes sommes dues au titre du contrat court à compter de la date à laquelle ces sommes deviennent exigibles.

Ainsi, le point de départ de la prescription de l’action en paiement des loyers impayés court à compter de chaque échéance de loyer.

Il ressort du commandement de payer délivré à Madame [S] que sont réclamés des loyers et charges impayés depuis août 2018.

A la date du commandement de payer délivré le 31 mai 2022, les loyers et charges impayés avant le 31 mai 2019 se trouvaient manifestement prescrits.

La SA LOGIS MEDITERRANEE ne justifie d’aucun acte, impossibilité d’agir résultant de la loi, convention ou encore force majeure ayant interrompu le délai de prescription.

Sa demande en paiement des loyers et charges échus avant le 31 mai 2019 semble irrecevable comme étant prescrite.

De plus, une somme de 1.393,98 euros doit être déduite au titre de frais d’huissier, d’enquête sociale et surloyers non justifiés.

Pour le reste, la créance de la SA LOGIS MEDITERRANEE au moment de la délivrance du commandement de payer le 31 mai 2022, n’était pas contestable pour un montant global de 1.338,33 euros.

Pour cette somme non sérieusement contestable, les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 31 juillet 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [S] reste devoir la somme de 9.074,75 euros au 31 octobre 2023, hors garages.

En tenant compte de la prescription triennale et de la date d’assignation au 26 avril 2023, la créance de la SA LOGIS MEDITERRANEE n’est pas sérieusement contestable à compter de mai 2020. Il convient en conséquence de déduire une somme globale de 11.280,01 euros au titre de l’arriéré prescrit.

De plus, la bailleresse concède que les sommes réclamées au titre des garages doivent être déduites, ne pouvant justifier de sa créance en présence de baux verbaux. Or, elle n’a déduit qu’un seul garage, alors que les décomptes versés mentionnent 2 loyers appelés à chaque échéance, un pour un « garage », le second pour un « box ». A compter de mai 2020, il convient donc de déduire une somme globale de 3.326,24 euros à ce titre, soit :

2020 : (51,95 + 25,91) x 8 = 622,88 euros 2021 : (52,29 + 26,14) x 12 = 941,16 euros 2022 : (52,50 + 26,35) x 12 = 946,20 euros 2023 : (54,33 + 27,27) x 10 = 816 euros

Enfin, convient de déduire du décompte des frais de procédure (524,64 euros) et d’enquête RLS (108,82 euros) qui ne sont pas justifiés au dossier, pour un montant global de 633,46 euros.

Compte tenu de ces déductions, entre mai 2020 et octobre 2023, la créance de la SA LOGIS MEDITERRANEE s’élevait à un montant global de 25.380,77 euros. Un montant global de 17.481,13 euros a été crédité pour le compte des locataires sur cette période. Ainsi, la dette locative au 31 octobre 2023 était sans conteste de 7.899,64 euros.

Pour cette somme de 7.899,64 euros en principal, Madame [S] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Madame [S] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7.899,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2023.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de rejeter la demande formée par la SA LOGIS MEDITERRANEE au titre des frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens.

En revanche, Madame [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la SA LOGIS MEDITERRANEE se désiste de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [R] [S] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2017, entre la SA LOGIS MEDITERRANEE et Madame [P] [B] épouse [S], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 31 juillet 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [B] épouse [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [B] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIS MEDITERRANEE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Madame [P] [B] épouse [S] à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 598,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, indemnité indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié et due à compter du 31 juillet 2022 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [P] [B] épouse [S] à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 7.899,64 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 octobre 2023 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA LOGIS MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [B] épouse [S] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président