TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 NOVEMBRE 2024

AFFAIRE N° RG 22/01764 – N° Portalis DB3S-W-B7G-V7VN

Chambre 9/Section 1

DEMANDEUR

Monsieur [U] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Aurélie MOUCHEL de l’AARPI BOCHAMP AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

DÉFENDERESSE

DRFIP AIX EN PROVENCE – Pole Jurictionnel judiciaire d’Aix

[Adresse 5]

[Localité 2]

Dispensée du ministère d’avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, statuant à juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Madame Anyse MARIO, Greffière

DÉBATS

Audience publique du 26 Septembre 2024

Délibéré fixé le 28 novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U], qui résidait au Royaume-Uni au 1er janvier des années 2009 et 2010, et en Suisse aux 1er janvier des années 2012 et 2013, détenait :

—  57 des 95 parts (60%) de la société en nom collectif française ICP, propriétaire de trois villas situées à [Localité 8] et ayant pour objet la gestion de ces biens (mise en location ou à disposition des associés);

—  47 des 95 parts (49,47%) de la SNC française ICP2 ayant pour objet la prise en location nue de deux des trois villas de la SNC ICP et leur sous-location meublée saisonnière.

Exposant qu’à la suite de propositions de rectification de ses déclarations ISF de 2009 à 2013 au titre des parts qu’il détient dans la SNC ICP, l’administration fiscale a mis en recouvrement à son encontre le 22 décembre 2015 la somme de 886933 € au titre des droits et pénalités afférents aux exercices 2009, 2010 et 2012, et que sa réclamation contentieuse a été partiellement rejetée le 17 septembre 2021, Monsieur [U] demande, par assignation du 21 janvier 2022, que soit prononcée la décharge intégrale des impositions mises à sa charge et que l’administration soit condamnée à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir :

— que la valorisation des parts opérée par l’administration en combinant la valeur mathématique et la valeur de rendement n’est pas pertinente, seule une valorisation patrimoniale des titres, prenant en compte les dettes, reflétant réellement la valeur vénale des parts;

— que la valeur vénale de la villa Forlane, détenue par la société qui a été retenue par l’administration est contredite par le rapport d’expertise de Monsieur [K];

— qu’elle justifie de ce qu’un prêt consenti par la société INEOS CAPITAL PARTNER vient au passif de la société ICP pour un montant de 17942168 € au 1er janvier 2009 et 18596601 € au 1er janvier 2010;

— qu’une décote de 30% pour non-liquidité doit être appliquée ainsi qu’une décote de 10% en raison de la clause d’agrément en cas de cessions des titres et des conditions particulières concernant la répartition des bénéfices pour le contribuable;

— que les valeurs des parts étant négatives en 2009 et 2010 pour la SNC ICP et en 2009, 2010, 2012 et 2013 pour la SNC ICP2 selon l’approche par l’évaluation patrimoniale, il était normal de ne pas les reporter sur les déclarations ISF 2009 et 2010 et il ne s’agit donc pas d’un manquement délibéré justifiant une majoration de 40%;

— qu’il a constaté des erreurs matérielles sur les propositions de rectification;

Il produit aux débats, à l’exclusion de toute autre pièce, l’avis de mise en recouvrement des impositions, la décision du 17 septembre 2021 d’acceptation partielle de sa réclamation contentieuse, le justificatif de ce qu’il a reçu cette décision le 22 septembre 2021 et une photographie aérienne de la villa [Z]

L’administration conclut au débouté de Monsieur [U] en ses prétentions et à la confirmation de la décision d’acceptation partielle de sa réclamation.

Elle fait valoir :

— que Monsieur [U] n’a pas mentionné ses parts dans la SNC ICP dans ses déclarations ISF 2009 et 2010 et les a sous-évaluées dans les déclarations 2012 et 2013, et n’a pas mentionné ses parts dans la SNC ICP2 dans ses déclarations d’ISF au titre des années 2009 à 2013;

— qu’à défaut de cessions récentes des titres de la SNC ICP et de termes de comparaison portant sur des cessions de parts de sociétés similaires, les titres de la société ICP ont été évalués par combinaison de la valeur mathématique et de la valeur de rentabilité selon la formule 5 valeurs mathématiques + 1 valeur de rentabilité / 6;

— que cette pondération est extrêmement favorable à l’approche patrimoniale (mathématique) et que l’activité de la société étant la location à l’année de murs nus, la valeur de rentabilité basée sur les loyers encaissés ne pouvait raisonnablement être exclue sans nier cette activité ;

— que la décote pour non-liquidité ne peut s’appliquer que lorsque la seule évaluation mathématique a été retenue et que la décote pour clause d’agrément n’est applicable que lorsque les titres détenus sont minoritaires ;

— que la villa Forlane, acquise le 29 août 2008 au prix de 12 496 000 €, et comprenant un pavillon indépendant et une piscine pour une surface totale habitable de 179 m2 sur un terrain de 977 m2, est à proximité de la mer et jouit d’une vue panoramique sur la méditerranée et que sa valeur n’a pu être dépréciée à 11 600 000 € quelques mois plus tard alors que les prix du marché immobilier local progressent ;

— qu’en retenant pour chacune des années 2009, 2010, 2012 et 2013 une valeur composée du prix d’acquisition historique et du coût de revient des travaux d’embellissement réalisés, l’administration a simplement conservé la valeur du bien fin 2008 sans calculer de plus-value latente en raison d’un marché en expansion ;

— que les dettes de 17 942 168 € et 18 596 601 € au titre des années 2009 et 2010 n’ont pas été retenues parce que d’une part, le créancier n’est pas clairement identifié dans les comptes de la société, d’autre part, le destinataire réel des fonds n’est pas non plus clairement identifié, et enfin, l’intention de la partie versante quelle qu’elle soit était de ne pas être remboursée ;

— que la société a prétendu que les fonds provenaient de la société INEOS CAPITAL LTD alors que l’acte d’acquisition mentionnait un emprunt auprès de la société INEOS CAPITAL PARTNERS, qu’elle a présenté une convention de prêt du 1er janvier 2006 conclue avec la société INEOS CAPITAL LTD, que la comptabilité intitule le compte correspondant “INEOS”, que les autorités anglaises ont indiqué que la société INEOS CAPITAL ne détenait aucune créance sur la société ICP ;

— que jusqu’en 2011, la SNC ICP a mis ses comptes bancaires à la disposition de la SNC ICP 2, que des fonds en provenance du groupe INEOS ont été enregistrés en comptabilité sans pouvoir identifier en exécution de quel contrat, que lors de la vérification de sa comptabilité, la SNC ICP 2 a produit au vérificateur un document identique à la convention de prêt liant ICP à INEOS CAPITAL LTD et qu’ainsi les deux SNC étaient censées recevoir des fonds en provenance de INEOS CAPITAL LTD ;

— qu’en dépit de l’article 49 B de l’annexe III au CGI et de l’article 1341 du code civil, aucun des contractants SNC ICP, INEOS CAPITAL LTD ou INEOS CAPITAL PARTNERS n’ont déclaré au service compétent l’existence d’un quelconque contrat de prêt, que la convention de prêt datée du 1er janvier 2006 entre ICP et INEOS CAPITAL LTD, dépourvue de date certaine, a été produite pour la première fois le 18 novembre 2014 après réquisition du vérificateur et mentionne que le siège de ICP est à [Adresse 9] alors que jusqu’en septembre 2009 le siège était à [Adresse 7] ;

— que les clauses du prétendu contrat de prêt sont anormales et n’auraient pu être stipulées avec un établissement bancaire indépendant puisque le prêt est de 20 000 000 € alors que les somme versées à ICP de 2006 à 2013 s’élèvent à 26 698 554 €, le solde du compte INEOS dans la comptabilité ICP est créditeur de 20 390 995 € au 31 décembre 2013, soit supérieur au maximum du prêt, le taux d’intérêt stipulé est de zéro, le remboursement est stipulé à la discrétion de l’emprunteur et sans pénalités, l’objet stipulé du prêt est de faciliter la trésorerie de l’emprunteur alors qu’une partie des fonds , versée directement à des notaires, a été utilisée pour acquérir des biens immobiliers, aucune garantie sérieuse n’est stipulée et la convention est signée par Monsieur [U] en qualité de représentant tant de l’emprunteur que du prêteur ;

— que la nature, l’importance des minorations et la répétitions des omissions caractérisent l’intention manifeste d’éluder l’impôt et justifient la majoration pour manquement délibéré.

Elle produit la proposition de rectification en date du 24 avril 2015 et la décision du 17 septembre 2021 d’acceptation partielle de la réclamation contentieuse.

Monsieur [U] répond :

— que la valorisation des titres non cotés devant permettre une évaluation la plus proche possible de celle qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande et la société étant structurellement déficitaire, une approche fondée sur la rentabilité n’est pas pertinente ;

— que la détermination de la valeur de rendement par la capitalisation des loyers encaissés n’est prévue ni par le guide d’évaluation ni par la jurisprudence et conduit à un résultat erroné dans la mesure où elle ne tient pas compte des charges d’exploitation et financières et qu’en l’espèce le montant des loyers encaissés est négligeable au regard de la valeur vénale des biens composant le patrimoine et des charges relatives à la détention de ces biens, s’agissant de locations de courte durée pendant la seule période estivale ;

— que la jurisprudence admet que même si la valeur a été évaluée par combinaison de la valeur mathématique et de la valeur de productivité une décote doit être appliquée pour tenir compte de la difficile liquidité des titres ;

— qu’une décote en raison de la clause d’agrément doit être appliquée nonobstant le caractère majoritaire des parts dès lors que l’agrément stipulé est unanime et qu’en outre d’une part, s’agissant d’une SNC, la cession de parts à un tiers est pratiquement impossible en raison de la solidarité des associés et d’autre part, Monsieur [U] se verra exclu de tout revenu dégagé par la villa Forlane et de tout bénéfice provenant de son aliénation en application de la convention d’affectation et de répartition des résultats conclue entre les associés le 1er janvier 2008 ;

— que la valeur vénale de la villa Forlane, acquise 12 496 000 € le 29 août 2008, a été déclarée pour les années 2009 et 2010 à 11 600 000 € sur la base d’une expertise réalisée le 14 novembre 2008, puis réévaluée à 12 750 000 € au 1er janvier 2012 et à 13 000 000 en 2013 pour tenir compte de l’évolution du marché immobilier ;

— que l’administration retient à tort la valeur comptable brute représentée par le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux réalisés alors que le prix des travaux ne saurait faire augmenter d’autant la valeur du bien ;

— que les termes de comparaison retenus pour déterminer la valeur de la villa [Z] en 2012 et 2013 ne sont pas pertinents puisqu’ils concernent des villas d’une surface habitable 2 fois inférieure bâties sur des parcelles d’une superficie d’un tiers supérieure, ce qui majore le prix au m2, et qu’il n’a pas été tenu compte des inconvénients résultant de la forme irrégulière du terrain situé entre deux routes et de la situation de cette villa à proximité immédiate d’une plage publique très fréquentée qui engendre un fux de circulation important avec des nuisances sonores

— que pour évaluer la villa [Adresse 6] pour les années 2012 et 2013, l’administration a retenu une augmentation de 20% par an du marché immobilier sur la base de termes de comparaison inadéquats en ce que l’un des termes correspondait à une villa d’une surface habitable excessivement faible (76m2) bâtie sur une parcelle d’une superficie trois fois supérieure à celle de la villa [Adresse 6] ce qui conduit à gonfler artificiellement le prix du m2 habitable en raison de la seule valeur du terrain, et en ce que les 5 termes présentent le même défaut alors que selon le marché le prix au m2 décroît lorsque la surface habitable augmente puisque la composante essentielle du prix devient la valeur du terrain ;

— qu’un prêt a bien été consenti par INEOS CAPITAL PARTNERS comme mentionné dans l’acte notarié de vente de la villa Forlane qui fait foi jusqu’à inscription de faux mais que la convention mentionnait par une erreur matérielle INEOS CAPITAL LTD et que le montant des avances et celui de l’acquisition de la villa démontrent que l’emprunteur était bien ICP ;

— que le défaut de déclaration du prêt en dépit des termes de l’article 242 ter du CGI n’interdit pas de démontrer l’existence de ce prêt et que les conditions avantageuses pour l’emprunteur ne suffisent pas à établir l’intention libérale du pourvoyeur des fonds.

Par jugement du 16 novembre 2023, le tribunal a invité les parties à produire la ou les réclamations contentieuses de Monsieur [U] et l’administration à conclure sur l’évaluation des villas [Z] et Les Myrtes pour 2012 et 2013, et renvoyé l’affaire en mise en état.

L’administration soutient qu’après avoir procédé à une étude du marché des villas du même type (villas avec piscine sur la commune de [Localité 8] au cours des deux années précédant le 1er janvier de l’année d’imposition), elle a déterminé un prix moyen au m2 et un prix médian au m2, et en retenant le plus faible est parvenue à un prix au m2 pour la villa [Z] de 33195 € au 1er janvier 2012 et de 33199 € au 1er janvier 2013, soit une valeur vénale de 11550000 €, et pour la villa [Adresse 6], de 24800 € au 1er janvier 2012 et de 30000 € au 1er janvier 2013, soit une valeur vénale de 10500000 € en 2012 et 12700000 € en 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la méthode de valorisation des parts de la SNC ICP;

S’agissant des titres de sociétés non cotées en bourse leur valeur doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible du jeu normal de l’offre et de la demande sans qu’il soit légalement imposé de recourir à une méthode plutôt qu’une autre ;

Il est constant qu’il n’a pas été procédé, précédemment à la rectification, à des cessions des titres de la société et aucun terme de comparaison portant sur des cessions de parts de sociétés similaires n’a été constaté par l’administration ou proposé par le contribuable ;

L’administration a procédé à l’évaluation en combinant la valeur mathématique et la valeur de rentabilité selon la pondération (5 valeurs mathématiques + 1 valeur de rentabilité) /6 ;

Monsieur [U] ne conteste pas que, comme l’affirme l’administration tant dans ses écritures que dans la proposition de rectification, la société a pour objet la gestion des trois villas dont elle est propriétaire (mise en location ou à la disposition des associés), qu’une deuxième SNC dénommée ICP2 a été créée dont l’objet est la prise en location nue de deux de ces villas et leur sous-location saisonnière, que des loyers ont effectivement été encaissés (194 546 € en 2009, 299 991 € en 2010, 416 174 € en 2012 et 420 423 € en 2013), et qu’après des résultats déficitaires pendant plusieurs années, des bénéfices ont été réalisés en 2013 (309 328 €) et en 2014 (310 800 €) ;

Compte tenu que l’activité rentable est exclusivement celle de location, la mise à disposition des associés n’étant pas propre à générer des profits, la détermination de la valeur de rentabilité par les loyers encaissés retenue par l’administration est la seule adéquate ;

La méthode retenue par l’administration, qui tient ainsi compte de l’activité de la société tout en privilégiant nettement l’approche patrimoniale est propre à obtenir une évaluation aussi proche que possible de la valeur que déterminerait le jeu normal de l’offre et de la demande ;

Monsieur [U] ne produit strictement aucune pièce de nature à justifier que le résultat courant de la société serait structurellement déficitaire du fait des charges courantes d’exploitation et des charges financières comme il le prétend et que cette situation justifierait de ne tenir aucun compte pour la valorisation des parts de l’activité de location en dépit des loyers effectivement encaissés ;

Sur la décote liée à la clause d’agrément ;

Monsieur [U], qui ne produit pas les statuts de la société, ne démontre pas qu’une clause d’agrément unanime y serait stipulée, qui justifierait une décote en faveur de l’associé majoritaire ;

Sur la décote au regard de la particularité de la société ;

La seule forme de la société (SNC) ne justifie pas une décote en raison de la responsabilité solidaire des associés et Monsieur [U] ne produit pas le pacte d’associés qu’il invoque pour établir qu’il serait exclu de tout bénéfice produit par l’exploitation ou la cession de la villa Forlane ;

Sur la décote pour illiquidité ;

La société générant des bénéfices du fait même de son objet de location de biens immobiliers, il n’y a pas lieu à décote pour non liquidité ;

Sur l’évaluation de la villa Forlane ;

Monsieur [U] ne produit pas l’expertise sur laquelle il se fonde pour justifier la valeur déclarée; au demeurant, l’évaluation à 11 600 000 € par expertise du 14 novembre 2008 d’une villa acquise 12 496 000 € le 29 août 2008, soit 2 mois et demi auparavant est particulièrement surprenante et nécessairement sans rapport avec le jeu normal de l’offre et de la demande qui a justement abouti au prix de vente ;

Il ne propose pas non plus de termes de comparaison ;

A défaut de termes de comparaison, c’est à juste titre que l’administration a retenu la valeur comptable du bien, composée du prix d’acquisition et du prix des travaux effectués, ce qui a l’avantage pour Monsieur [U] de ne pas prendre en compte la plus-value latente due au marché et est analogue au calcul de la plus-value en cas de revente sous déduction du prix des travaux réalisés ;

Au surplus, Monsieur [U] précise dans son assignation que le prix des deux autres villa avait été expertisé à la même date par le même expert et il a pourtant indiqué dans sa réclamation, selon les écritures du fisc non contestées sur ce point, que l’évolution du marché avait justifié une augmentation de la valeur de 9,9% en 2011, soit 5% environ par an ;

En conséquence, une telle évolution du marché retenue par Monsieur [U] aurait abouti à valoriser le bien à 13 120 800 en 2009, 13 776 840 en 2010, 15 188 966 en 2012 et 15 948 414 en 2013 alors que l’administration a retenu une valeur uniforme de 13 669 603 € pour ces 4 années, favorable au contribuable;

Sur l’évaluation de la villa [Adresse 4];

Cette villa a été acquise le 22 décembre 2006 au prix de 5249720 € et sa valeur brute comptable était de 8148552 € aux 1er janvier 2012 et 2013;

L’administration a pris pour termes de comparaison des villas à [Localité 8] vendues au cours des deux années précédant l’année d’imposition;

Alors qu’il n’avait élevé aucune contestation lors de sa réclamation, Monsieur [U] soutient désormais que les termes de comparaison retenus ne sont pas pertinents puisqu’ils concernent des villas d’une surface habitable 2 fois inférieure bâties sur des parcelles d’une superficie d’un tiers supérieure, ce qui majore le prix au m2, et qu’il n’a pas été tenu compte des inconvénients résultant de la forme irrégulière du terrain situé entre deux routes et de la situation de cette villa à proximité immédiate d’une plage publique très fréquentée qui engendre un fux de circulation important avec des nuisances sonores ;

Il ne produit à l’appui de ses allégations aucune pièce, et ne justifie pas notamment de ce que s’agissant d’une villa de haut standing, c’est le terrain non bâti qui serait déterminant de la valeur

Il ne propose aucun autre terme de comparaison ;

Or les termes de comparaison retenus par l’administration sont bien similaires au bien litigieux en ce qu’ils sont constitués de villas avec piscine situés au même lieu et les objections formulées par Monsieur [U] ne sauraient expliquer que le prix au mètre carré habitable de la villa considérée (23 280 € selon lui) soit inférieur de 30% au prix moyen des ventes constatées;

L’évaluation faite par l’administration correspond donc bien à la valeur de la villa ;

Sur l’évaluation de la villa [Adresse 6] ;

Acquise le 22 février 2005 au prix de 5501820 €, cette villa présente une valeur brute comptable de 6145457 € aux 1er janvier 2012 et 2013;

L’administration a pris pour termes de comparaison des villas avec piscine à [Localité 8] vendues au cours des deux années précédant l’année d’imposition ;

Alors qu’il n’avait élevé aucune contestation lors de sa réclamation, Monsieur [U] soutient désormais que pour évaluer la villa pour les années 2012 et 2013, l’administration a retenu une augmentation de 20% par an du marché immobilier sur la base de termes de comparaison inadéquats en ce que l’un des termes correspondait à une villa d’une surface habitable excessivement faible (76m2) bâtie sur une parcelle d’une superficie trois fois supérieure à celle de la villa [Adresse 6] ce qui conduit à gonfler artificiellement le prix du m2 habitable en raison de la seule valeur du terrain, et en ce que les 5 termes présentent le même défaut alors que selon le marché le prix au m2 décroît lorsque la surface habitable augmente puisque la composante essentielle du prix devient la valeur du terrain ;

Il ne produit à l’appui de ses allégations aucune pièce, et ne justifie pas notamment de ce que s’agissant d’une villa de haut standing, c’est le terrain non bâti qui serait déterminant de la valeur

Il ne propose aucun autre terme de comparaison ;

Or les termes de comparaison retenus par l’administration sont bien similaires au bien litigieux en ce qu’ils sont constitués de villas avec piscine situés au même lieu et les objections formulées par Monsieur [U] ne sauraient expliquer que le prix au mètre carré habitable de la villa considérée (13536 € selon lui) soit inférieur de près de 50% au prix moyen des ventes constatées;

L’évaluation faite par l’administration correspond donc bien à la valeur de la villa ;

Sur le passif de la société ICP ;

Monsieur [U] invoque un prêt consenti par la société INEOS CAPITAL PARTNER venant au passif de la société ICP pour un montant de 17942168 € au 1er janvier 2009 et 18596601 € au 1er janvier 2010 ;

Il ne produit aucune pièce justificative, notamment la convention de prêt, alors qu’il lui incombe de prouver la réalité du passif déductible ;

Or l’administration, lors de la vérification de comptabilité à laquelle elle a procédé, a

constaté :

— que la convention de prêt produite mentionnait en qualité de prêteur la société INEOS CAPITAL LTD et non la société INEOS CAPITAL PARTNER, ce que reconnaît Monsieur [U] qui soutient qu’il s’agirait d’une erreur matérielle ;

— que la comptabilité de la société ICP mentionne simplement “INEOS” ;

— qu’en réponse à une demande d’assistance administrative, les autorités anglaises ont répondu que la société INEOS CAPITAL LTD ne détenait aucune créance sur la société ICP ;

Le prétendu prêt étant d’un montant maximal de 20 000 000 €, l’hypothèse d’une erreur matérielle sur le nom du prêteur n’est guère crédible ;

Par ailleurs, lors de la vérification de la comptabilité de la société ICP 2, l’administration a constaté que la société ICP avait mis à la disposition de celle-ci ses comptes bancaires et que celle-ci avait elle-même produit une convention de prêt conclue avec la société INEOS CAPITAL LTD, si bien qu’il était impossible de déterminer en exécution de quelle convention et à destination de quel emprunteur étaient versés les fonds ;

Enfin, d’une part la convention de prêt est dépourvue de date certaine et, datée du 1er janvier 2006, mentionne non le siège social effectif à cette date mais celui postérieur à un changement en septembre 2009, et d’autre part, les conditions du prêt apparaissent anormales en ce que le taux est à 0%, les remboursements sont à la discrétion de l’emprunteur et il est signé pour l’emprunteur comme pour le prêteur par Monsieur [U];

Ainsi le demandeur ne rapporte-t-il pas la preuve de la dette inscrite au passif du bilan de la société ICP ;

Sur la majoration pour manquement délibéré ;

Le flou entretenu par Monsieur [U] sur l’identité du prétendu créancier de la société à hauteur de 20 000 000 €, la minoration extrêmement importante de la valeur de l’actif de la société et les importantes erreurs affectant la comptabilité de la société suffisent à caractériser l’intention manifeste de Monsieur [U] d’éluder l’impôt de solidarité sur la fortune;

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL

Statuant par jugement public, contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— DÉBOUTE Monsieur [U] de ses demandes;

— CONDAMNE Monsieur [U] aux dépens.

La minute a été signée par Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président et Madame Anyse MARIO, greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Anyse MARIO Ulrich SCHALCHLI