TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02147 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3KQ

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. 3F NORMANVIE

C/

[W] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [W] [I]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. 3F NORMANVIE (RCS Rouen 552.141.541 anciennement dénommée IMMOBILIERE BASSE SEINE), dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [W] [I]

née le 07 Mai 1980 à , demeurant Le Clos du Houx – 38 Rue Lucie AUBRAC – 14840 CUVERVILLE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2021, la SA 3F Immobilière Basse Seine, à laquelle la SA 3F Normanvie vient aux droits, a donné à bail à Mme [W] [I] un logement conventionné à usage d’habitation et ses annexes situés Le Clos du Houx – 38 rue Lucie Aubrac – 14840 Cuverville, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 598,86 euros, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2023, notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel de la même date, la SA 3F Normanvie a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1713 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ainsi que d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 26 avril 2024, la SA 3F Normanvie a fait assigner Mme [W] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux ;

– ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 1709,74 euros représentant les loyers et charges impayés au 19 avril 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 25 avril 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 17 décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA 3F Normanvie, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande au titre de la dette locative à la somme de 3819,28 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Mme [W] [I] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 16 décembre 2021 ;

– le commandement de payer du 29 novembre 2023, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1713 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 11 décembre 2024, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3819,28 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [W] [I] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et ses annexes.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que les sommes correspondant au coût des actes de commissaire de justice ont été inclus dans les échéances courantes ; alors qu’il convient de rappeler que si les actes de commissaire de justice sont justifiés, leur coût doit être inclus dans les dépens.

Dès lors, il sera ôté de la somme de 3819,28 euros, les sommes correspondant aux actes de commissaire de justice dont il est justifié aux débats et qui seront inclus dans les dépens ; de sorte que, la dette locative de Mme [W] [I] s’élève à la somme de 3513,17 euros, selon décompte arrêté au 11 décembre 2024 terme de novembre 2024 inclus, calculée comme suit : 3819,28 euros – (127,65 euros [commandement de payer] + 106,96 euros [assignation] + 71,50 euros [notification à la préfecture]).

Par conséquent, Mme [W] [I] sera condamnée à payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, la somme de 3513,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation relatifs au logement ainsi qu’à ses annexes dus au 11 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [W] [I], par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 et portant sur la somme en principal de 1713 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que la locataire ait effectué deux paiements, non rejetés, dans ce délai, portant sur les sommes de 616,12 euros et 728,34 euros, en date respectives des 8 décembre 2023 et 7 janvier 2024, ceux-ci n’ont pas permis de régler l’entièreté de l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges, relatifs au logement et ses annexes ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois la dette locative s’élève à la somme de 1 398,93 euros, terme de décembre 2023 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 29 janvier 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [W] [I], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 29 janvier 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [W] [I] cause un préjudice à la SA 3F Normanvie qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail portant sur le logement et ses annexes, à compter du 29 janvier 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA 3F Normanvie ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de Mme [W] [I], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, la société bailleresse ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [I], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, la somme de 3513,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation relatifs au logement ainsi qu’à ses annexes dus au 11 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 16 décembre 2021, entre d’une part, la SA 3F Immobilière Basse Seine, à laquelle la SA 3F Normanvie vient aux droits et d’autre part, Mme [W] [I] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation et ses annexes situés Le Clos du Houx – 38 rue Lucie Aubrac – 14 840 Cuverville, à la date du 29 janvier 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [W] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 29 janvier 2024 ;

DIT que Mme [W] [I] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, à faire expulser Mme [W] [I] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail relatif au logement et ses annexes s’était poursuivi, à compter du 29 janvier 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, à l’encontre de Mme [W] [I] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine ;

CONDAMNE Mme [W] [I] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION