TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05369

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOO4

Minute : 1309/24

Association ONLE – FAC HABITAT,

anciennement association FAC HABITAT

Représentant : M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau

de PARIS, vestiaire : E1190

C/

Madame [W] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e FAURE

Copie délivrée à :

MME [E]

Le 29 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Association ONLE – FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8], anciennement dénommée Association FAC HABITAT

Représentée par Maître Aurélie FAURE, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 30 avril 2024, l’association ONLE-FAC HABITAT a fait citer Madame [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sollicitant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du bail pour impayés de loyer

— de prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal de voisinage

— d’ordonner l’expulsion de Madame [E] et de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique,

— de condamner la défenderesse à lui payer, à compter de la date de résiliation, une indemnité d’occupation égale au loyer et ses accessoires, qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi,

— de la condamner à lui payer la somme de 3 002,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 257,42 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation

— de la condamner à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement

A l’appui elle expose qu’elle a consenti, à Madame [E], le 8 juillet 2020, un contrat de sous-location, régi par les articles L 442-8-1 et L 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, portant sur logement situé [Adresse 4] à [Localité 7]; que, depuis de nombreux mois, Madame [E] et l’occupant de son chef ne respectent pas le règlement intérieur, de nombreux rapports ayant été rédigés par la personne chargée de l’entretien et de la maintenance (violences sur cette personne; chiens agressifs déféquant dans k=les parties communes, nuisances sonores diurnes et nocturnes, jet de détritus dans la résidence…) et que des mises en demeure ont été adressées ; que ces manquements justifient la résiliation du bail; que les loyers n’étant plus réglés régulièrement depuis de nombreux mois, un commandement de payer a été délivré à Madame [E] le 18 janvier 2024, que les causes de ce commandement n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que l’expulsion de la défenderesse doit être ordonnée.

A l’audience du 9 septembre 2024, l’association ONLE-FAC HABITAT actualise la dette locative à la somme de 2 629,05 euros, échéance d’août 2022 incluse et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Elle précise que sa demande principale tend à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, demande que soit prononcée cette résiliation pour troubles locatifs.

Madame [W] [E] conteste les comportements reprochés par l’ancien gardien de la résidence avec lequel elle indique avoir eu des soucis et précise qu’elle n’a aucun problème avec le nouveau gardien.

Elle ajoute qu’elle est restée sans emploi pendant plusieurs mois et qu’elle a rencontré des difficultés financières.

Elle souhaite rester dans le logement et demande à s’acquitter de sa dette par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant, exposant qu’elle perçoit 1 200 euros au titre des allocations de chômage.

L’association ONLE-FAC HABITAT s’oppose à l’octroi de délais.

MOTIFS

Il résulte des dispositions combinées des articles L 442-8-2 du code de la construction et 40 I III VIII de la loi du 6 juillet 1989, que les dispositions de l’article 24 de cette loi sont applicables au contrat en cause;

Selon ces dispositions à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins deux mois avant la date de l’audience ;

L’assignation du 30 avril 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 22 janvier 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis, le7 mai 2024, plus de six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Par contrat de sous-location du 7 juillet 2020, l’association FAC HABITAT, dont il n’est pas contesté qu’elle a fusionné depuis avec ONLE pour devenir ONLE-FAC HABITAT, a mis à disposition de Madame [E], à compter du 8 juillet 2020, un appartement numéro 427 situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’une mensualité de 576,10 euros (loyer principal: 303,85 euros, prestations et équipements spécifiques: 102,84 euros, internet: 10 euros, forfait de charges: 96,60 euros) ;

Ce contrat comporte une clause résolutoire pour « défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat » ;

Par du 3 janvier 2022, Madame [E] a souscrit avec la même association un contrat de sous location d’un emplacement de stationnement numéro 11, situé à la même adresse moyennant le paiement d’une mensualité de 20 euros;

Le 18 janvier 2024, l’association ONLE-FAC HABITAT lui a délivré un commandement de payer la somme de 1 257,42 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date et de justifier d’une assurance ;

Il est régulier en la forme et il vise la clause résolutoire ;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus deux mois, aucun paiement n’étant intervenu;

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 19 mars 2024 et à défaut de libérer volontairement les lieux, Madame [E] pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

En occupant sans droit ni titre les lieux depuis cette date, la défenderesse cause au locataire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux et de la privation des loyers ;

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre sera réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de ses accessoires qui serait dû si le bail s’était poursuivi , à compter du 20 mars 2024;

Madame [E] sera condamnée à payer la somme de 2 629,05 euros, avec intérêts au taux légal du 18 janvier au 4 juin 2024 (causes du commandment apurées à cette date) sur la somme de 1 257,42 euros et, à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers, charges, services et indemnités d’occupation dus au 9 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, Madame [E] a repris le paiement intégral du loyer et du forfait de charges;

Il y lieu de lui accorder des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu’ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Madame [E] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandment du 18 janvier 2024;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement public, mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

Constate, au 19 mars 2024, la résiliation du contrat de sous-location conclu entre l’association FAC HABITAT aux droits de laquelle vient l’association ONLE-FAC HABITAT et Madame [W] [E], portant sur un appartement numéro 427 et un emplacement de stationnement numéro 11 situés [Adresse 4] à [Localité 7];

Condamne Madame [W] [E] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 2 629,05 euros, avec intérêts au taux légal du 18 janvier au 4 juin 2024 sur la somme de 1 257,42 euros et, à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers, charges, services et indemnités d’occupation dus au 9 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus;

Dit que Madame [W] [E] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 70 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer et des charges forfaitaires courants, payables à la même date que le loyer et charges forfaitaire courants, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [W] [E] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [W] [E], qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer et de ses accessoires qui variera comme il aurait varié si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, dont elle pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Condamne Madame [W] [E] aux dépens, y compris le coût du commandement du 18 janvier 2024;

Le présent Jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier

Le Greffier Le Juge