TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01815 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYOQ

Minute : 25/00018

EM

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [X] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI

Copie délivrée à :

Madame [X] [C]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 3 octobre 2018, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail Mme [X] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 194.26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier le 8 décembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 316.96 euros.

Également, par acte de commissaire de justice en date du 7 aout 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Mme [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— et de condamner cette dernière au paiement

* de la somme actualisée de 5 359.52 € correspondant à l’arriéré des loyers,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges y afférant,

— outre à une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce qui compris le coût du commandement de payer ;

— rappeler que l’exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

La SA 1001 VIES HABITAT est opposé à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que le dernier loyer réglé est celui de septembre 2024.

Mme [X] [C], comparant en personne, sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle explique sa dette locative par des difficultés avec ses aides au logement et un dégât des eaux au sein de son logement. Elle ajoute être salariée et avoir la charge de 3 enfants. Elle précise qu’elle va effectuer un important versement ces prochains jours et avoir rendez-vous avec assistante sociale pour faire un point sur sa situation. Enfin, elle propose de verser 100€ par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Par note en délibéré, le juge a sollicité du bailleur un décompte actualisé permettant de vérifier le dernier règlement effectué par la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 8 aout 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA 1001 VIES HABITAT le 22 janvier 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 3 octobre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2022, pour la somme en principal de 2 316.96€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 février 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte autorisé par note en délibéré démontrant que Mme [X] [C] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif la somme de 6323.85€ à la date du 3 janvier 2025.

Toutefois, il ressort du décompte produit, des frais relevant des dépens ainsi que des pénalités « Enquête sociale » non justifiées, qui ont été indûment inclus pour 22.56 euros ainsi que des frais d’huissier relevant de l’article 699 du code de procédure civile pour 289.63 euros qu’il convient de déduire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 9 février 2023, Mme [X] [C] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Mme [X] [C] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6 011.66€, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 3 janvier 2025).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [X] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois. Elle expose sa situation personnelle et financière et s’est engagée procéder à un important règlement à la suite de l’audience. Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 3 janvier 2025 que la locataire n’a pas repris le règlement du loyer courant depuis septembre 2024 et n’a procédé à aucun versement même partiel depuis l’audience.

Compte tenu de ces éléments dont l’absence de reprise du loyer courant et l’absence d’accord du bail, la demande de délais de Mme [X] [C] sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [X] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2018 entre la SA 1001 VIES HABITAT et Mme [X] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 février 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [X] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [X] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [X] [C] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 6 011.66€ (décompte arrêté au 3 janvier 2025), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [X] [C] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 février 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande formulée par la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [X] [C] aux dépens ;

PRECISONS, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 5] ;

DISONS que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé le 27 janvier 2025,

Ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE