TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01710 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SGZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 MARS 2026

MINUTE N° 26/00467

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société JEAN JAURES [Cadastre 1],

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Philippe AIGNAN de l’AARPI HAISSENS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B115

ET :

La société WAK FOODS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Jacques TRINQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0943

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EXPOSE DU LITIGE

Le 15 novembre 2018, la SCI JEAN JAURES [Adresse 3] a donné à bail à la société AK CASH AND CARRY, moyennant un loyer annuel de 58800 € HT et HC payable trimestriellement d’avance, des locaux situés à LA COURNEUVE [Adresse 4] et [Adresse 5].

Le 24 février 2023, la société AK CASH AND CARRY a cédé son fonds à la société WAK FOODS.

Le 5 mai 2025, la SCI JEAN JAURES a fait commandement à la société WAK FOODS de lui payer la somme de 20720 € au titre des loyers du 2ème trimestre 2025 et la somme de 935 € au titre du réajustement du dépôt de garantie.

Par assignation du 11 août 2025, la SCI JEAN JAURES demande que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion de la société WAK FOODS et de tous occupants de son chef et que celle-ci soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 21869,92 € au titre des loyers et charges, la somme de 40 € par lettre recommandée adressée par le bailleur, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10% et la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

La société WAK FOODS conclut au débouté de la société JEAN JAURES en ses prétentions du fait de contestations sérieuses et demande subsidiairement les plus larges délais de paiement.

Elle fait valoir :

— qu’ayant reçu une injonction des services administratifs du fait de la non conformité des lieux en matière de sécurité incendie et d’accès et circulation des personnes, elle a déposé un dossier de travaux et que l’autorisation d’effectuer ces travaux lui a été refusée le 31 décembre 2024 du fait que le bâtiment est situé en zone UH HABITAT PAVILLONNAIRE excluant l’aménagement d’un magasin de vente accueillant du public;

— que si la zone dans laquelle est situé le commerce était à la date de la conclusion du bail une zone d’activité mixte, permettant l’exercice d’une activité commerciale, la modification du PLU est intervenue le 29 mars 2022, soit antérieurement à la cession du bail;

— que de ce fait, le bailleur étant itervenu pour autoriser la cession manque à son obligation de délivrance.

La demanderesse répond que le preneur bénéficie d’un droit acquis au maintien de la destination contractuelle des lieux nonobstant la modification du plan local d’urbanisme puisque cette destination était conforme au PLU antérieur;

Elle demande 18033,23 € au titre des loyers jusqu’au 5 juin 2025, 652,75 € au titre de la taxe foncière, 48 € au titre des frais de mise en demeure, 214,92 € au titre du coût du commandement, 75532,07 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’au 12 février 2026, 2484,28 € au titre de la taxe foncière refacturée et 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle propose un échéancier de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS

Il est constant que du fait de la modification du PLU postérieure à la conclusion du bail initial mais antérieure à la cession de ce bail à la société WAK FOODS, les locaux loués se trouvent désormais dans une zone exclusive de l’installation de magasins de produits alimentaires;

La défenderesse produit un courrier du 14 janvier 2025 émanant de la mairie de [Localité 2] et lui refusant l’autorisation de réaliser les travaux pour lesquels elle avait déposé une demande d’autorisation le 25 septembre 2024;

Elle produit également la première page d’un courrier non daté, émanant vraisemblablement d’un service de la ville de [Localité 2] intitulé « avis concernant la sécurité incendie » et évoquant une demande d’autorisation « de travaux d’aménagements d’un magasin d’alimentation » et des « travaux pour la transformation d’un atelier de serrurerie en magasin de vente »;

Elle ne justifie en revanche pas d’une injonction qui lui aurait été adressée de réaliser des travaux de mise en conformité;

Du fait de ces productions partielles la défenderesse ne démontre pas clairement que des travaux indispensables à la seule mise aux normes de protection incendie et accessibilité lui auraient été refusés par l’autorité administrative du seul fait de la situation géographique du bien loué;

Elle ne justifie pas non plus être sous le coup d’une injonction de fermeture du fait de défaut de mise aux normes et la demanderesse démontre par la production d’un procès-verbal de constat que l’activité commerciale se poursuit dans les locaux loués;

Ainsi, la société WAK FOODS qui exploite effectivement dans les locaux loués l’activité prévue au bail ne peut sérieusement prétendre être dispensée de payer le loyer convenu;

Elle sera donc condamnée à titre provisionnel à payer au bailleur la somme de 83816,60 € au titre des loyers et provisions sur charges des 3 derniers trimestres 2025 et du 1er trimestre 2026 et de l’ajustement du dépôt de garantie (4 x 20720,40 + 935);

En revanche, le commandement visant la clause résolutoire, délivré alors que le bailleur n’était pas sans ignorer l’incertitude sur la pérenité du commerce et les difficultés pour le preneur résultant de l’impossibilité de réaliser des travaux du fait de la situation géographique des locaux et du PLU en vigueur à la date de l’acquisition du fonds, ne saurait produire ses effets;

Il sera alloué à la société WAK FOODS, qui ne fait pas état d’autres difficultés que celles résultant des dispositions du PLU, un délai de 2 mois pour s’acquitter de sa dette;

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés pour l’instance;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— Condamnons la société WAK FOODS à payer à la SCI JEAN JAURES la somme de 83816,60 € à titre de provision sur les loyers et provisions sur charges des 3 derniers trimestres 2025 et du 1er trimestre 2026 et de l’ajustement du dépôt de garantie (4 x 20720,40 + 935);

— Allouons à la société WAK FOODS un délai de 2 mois à compter de la date de laprésente pour s’acquitter de cette dette;

— Rejetons toutes autres demandes;

— Condamnons la société WAK FOODS aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement du 5 mai 2025.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 MARS 2026.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT