Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b4, 9 janvier 2025, n° 21/02604

TJ Marseille 9 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Caducité de la promesse de vente
Le tribunal a estimé que la non-réalisation de la vente n'était pas imputable uniquement à la société IMMOBILIERE PARADIS, et que la promesse n'exigeait pas le transfert des autorisations d'urbanisme.
Rejeté
Non-réalisation de la vente imputable à la demanderesse
Le tribunal a jugé que la défenderesse n'a pas prouvé qu'elle avait proposé de signer l'acte authentique avant l'expiration de la promesse, et qu'elle avait manqué à son obligation de transmettre les déclarations de travaux dans les délais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b4, 9 janv. 2025, n° 21/02604
Numéro(s) :	21/02604
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Boris MANENTIThomas D'JOURNOPaul-Victor BONAN
Cabinet(s) :	EKLAR AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. FINIMO ( Me [ T ] [ L ] ), La société FINIMO ( S.A.R.L. ) c/ La S.A.S. IMMOBILIERE PARADIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/02604 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YRMB

AFFAIRE :

S.A.R.L. FINIMO (Me [T] [L])

S.A.S. IMMOBILIERE PARADIS (Me [W] [J])

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Décembre 2024, puis prorogée au 09 Janvier 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société FINIMO (S.A.R.L.)

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N° 821 159 506

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

La S.A.S. IMMOBILIERE PARADIS

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N° 842 934 796

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Boris MANENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

La S.C.P. [N] [O], Notaires associés

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 21 juin 2019, la société à responsabilité limitée FINIMO et la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS ont signé devant la société civile professionnelle [N] [O] une promesse de vente d’un bien immobilier appartenant à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS.

Le bien était situé [Adresse 2].

La promesse a été conclue pour un prix de 780.000 €, sans condition suspensive d’obtention d’un financement.

La date d’expiration de la promesse a été fixée au 30 septembre 2019.

Une indemnité d’immobilisation de 39.000 € a été stipulée, et versée entre les mains de la société civile professionnelle [N] [O] par la société à responsabilité limitée FINIMO.

La promesse de vente a également stipulé une clause pénale à hauteur de 78.000€.

Enfin, la promesse de vente a stipulé une clause intitulée « Dispositions relatives à la construction », contenant un paragraphe « déclaration préalable de travaux ». Ce paragraphe a stipulé que deux déclarations préalables de travaux ont été déposées auprès de la mairie de [Localité 5], respectivement les 7 janvier 2019 et 17 juin 2019. La promesse a stipulé que le promettant, soit la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS, s’engage à transférer les deux déclarations préalables de travaux avant la signature de l’acte authentique.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par acte d’huissier en date du 5 mars 2021, la société à responsabilité limitée FINIMO a assigné la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS et la société civile professionnelle [N] [O] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment, de débouter la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS de ses demandes reconventionnelles.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 24 août 2022, au visa des articles 1100 et suivants du code civil, la société à responsabilité limitée FINIMO sollicite de voir :

— débouter la société IMMOBILIERE PARADIS de toutes ses demandes reconventionnelles ;

— dire que la société civile professionnelle [N] [O] restituera à la société à responsabilité limitée FINIMO la somme de 39.000 € versée entre ses mains, dans le cadre de la promesse de vente sus-visées ;

— condamner la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS à verser à la société FINIMO la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée FINIMO affirme que la promesse de vente est devenue caduque, faute d’avoir été réitérée par acte authentique avant l’expiration du délai. Ce dernier était fixé au 30 septembre 2019.

La promesse étant devenue caduque, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à la bénéficiaire, la société à responsabilité limitée FINIMO.

S’agissant des autorisations d’urbanisme, la première a été déposée le 7 janvier 2019 et l’attestation de non-opposition a été délivrée le 19 février 2019. Elle aurait pu être transférée à la demanderesse dans les délais. Quant à la seconde autorisation d’urbanisme, elle a été refusée le 12 septembre 2019 et ne pouvait donc pas être transférée avant l’expiration du délai au 30 septembre 2019. C’est donc en toute logique, que la demanderesse a constaté la caducité de la promesse de vente. L’obtention de l’autorisation d’urbanisme le 11 décembre 2019 était inopérante.

L’existence de l’autorisation d’urbanisme relative à la destruction de la voute, qui a fait l’objet de l’autorisation du 11 décembre 2019, était un élément constitutif de la chose vendue. A la date à laquelle la promesse expirait, cette autorisation n’existait pas. La chose convenue entre les parties ne pouvait pas être offerte par la promettante, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS, à la bénéficiaire, la société à responsabilité limitée FINIMO.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 mars 2023, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS sollicite de voir :

— débouter la société à responsabilité limitée FINIMO de toutes ses prétentions ;

— ordonner la libération immédiate de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 39.000 €, actuellement séquestrée en l’étude de la SCP [N] – [O], notaires, entre les mains de la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS ;

— condamner la société à responsabilité limitée FINIMO à payer à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS la somme de 78.000 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse en date du 21 juin 2019 ;

— condamner la société à responsabilité limitée FINIMO à payer à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS la somme de 2.500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS fait valoir que la clause litigieuse est celle relative au transfert des déclarations préalables de travaux. Elle indique que le transfert de ces déclarations préalables ne constituait pas une condition suspensive : l’acte n’est soumis qu’aux conditions suspensives de droit commun. Par ailleurs, la demanderesse entretient une confusion entre, d’une part, le transfert avant la signature de l’acte authentique d’un dossier d’autorisation en cours d’instruction et, d’autre part, « l’obtention définitive » d’une autorisation d’urbanisme. L’existence de cette autorisation ne constituait pas un élément de la chose vendue.

Subsidiairement, c’est la demanderesse qui s’est opposée au transfert de l’autorisation. La société à responsabilité limitée FINIMO a demandé à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS de « s’abstenir » de procéder au transfert, afin de bloquer la vente.

La clause relative aux déclarations préalables de travaux ne constituait en tous cas pas une condition déterminante du consentement de la société à responsabilité limitée FINIMO. Elle n’a pas été insérée dans les conditions suspensives.

Concernant le sort de la seconde déclaration de travaux, si elle a fait l’objet d’un refus initial par l’administration, une autorisation définitive a finalement été obtenue le 12 décembre 2019.

La non réalisation de la vente n’est donc pas imputable à la promettante, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS, mais à la bénéficiaire, la société à responsabilité limitée FINIMO. L’indemnité d’immobilisation est acquise au bénéfice de la défenderesse, de même que la clause pénale.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 juillet 2021, la société civile professionnelle [N] [O] sollicite de voir :

— donner acte à la société civile professionnelle [N] [O] qu’elle s’en rapporte à justice, sur le mérite des prétentions de la société à responsabilité limitée FINIMO et qu’elle remettra les fonds qu’elle détient à qui le Tribunal de céans le lui dira ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile professionnelle [N] [O] fait valoir que, sa responsabilité n’étant pas recherchée, elle s’en rapporte à justice sur le mérite des prétentions des parties.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation :

Le désaccord des parties porte, de leur commun aveu, sur l’interprétation et la portée à accorder à la clause relative au transfert des déclarations préalables de travaux. Cette clause figure en page 12 et 13 de la promesse de vente.

Il convient tout d’abord de relever que cette clause n’a pas été insérée par les parties parmi les conditions suspensives de la promesse. Celles-ci figurent en page 8 et ne font pas mention de l’exécution de cette clause.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, la clause n’exigeait pas que la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS obtienne une quelconque autorisation d’urbanisme : la stipulation indique simplement que la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS s’engageait à transférer les « déclarations préalables de travaux » avant la signature de l’acte authentique. La clause est sans ambigüité sur ce point.

La clause relative au transfert de la déclaration de travaux ne stipule également aucune sanction. C’est donc d’une commune intention que les parties, non seulement n’ont pas placé cette clause dans le champ des conditions suspensives, mais en outre, n’ont pas prévu de sanction spécifique la concernant.

Enfin, il convient d’examiner la rédaction de la stipulation relative au sort de l’indemnité d’immobilisation. Cette clause, figurant en page 8, stipule notamment :

« 3. Sort de ce versement (…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée (note du juge : l’indemnité d’immobilisation de 39.000 € séquestrée en l’étude notariale) restera acquise au PROMETTANT (note du juge : la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS) à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

(…)

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE (note du juge : la société à responsabilité limitée FINIMO) s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

(…)

et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT »

C’est de cette dernière ligne, le cas de la « non-réalisation de la vente imputable au seul PROMETTANT », que la société à responsabilité limitée FINIMO entend se prévaloir.

Toutefois, il a été relevé plus haut que, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, la promesse n’exigeait pas de la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS le transfert des autorisations d’urbanisme, mais uniquement des déclarations préalables de travaux ; que même cette obligation n’était pas une condition suspensive ; que cette obligation n’était assortie d’aucune sanction.

Par ailleurs, alors que la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS n’avait que l’obligation du transfert des déclarations préalables, il apparaît que même après le premier refus opposé par l’administration à sa demande d’autorisation, le 12 septembre 2019 (ce dont elle aurait pu laisser la gestion à la société à responsabilité limitée FINIMO en lui transmettant la déclaration de travaux, le refus de l’administration et en exigeant immédiatement la passation de la vente par acte authentique), la défenderesse a manifesté auprès de la société à responsabilité limitée FINIMO sa volonté de poursuivre le processus de vente, par mail du 11 octobre 2019, et a continué à gérer la demande d’autorisation de démolition de la voute, de sorte qu’en décembre 2019, cette autorisation a finalement été obtenue.

La défenderesse a donc fait preuve de bonne foi et a souhaité faciliter, pour la bénéficiaire de la promesse, la société à responsabilité limitée FINIMO, la réalisation des travaux.

Il convient également de relever que la société à responsabilité limitée FINIMO ne démontre pas avoir réclamé la délivrance de ces déclarations préalables avant l’expiration de la promesse, ni avoir contacté de bonne foi sa cocontractante la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS avant l’expiration, afin d’envisager la suite à donner aux négociations entamées.

Aussi, la société à responsabilité limitée FINIMO ne démontre pas que la non réalisation de la vente serait imputable uniquement à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS. Or, il convient de rappeler que l’indemnité d’immobilisation ne peut être restituée à la société à responsabilité limitée FINIMO, selon le contrat, que s’il est établi que « la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT ».

Par suite, il convient de débouter la société à responsabilité limitée FINIMO de sa prétention tendant à voir ordonner à la société civile professionnelle [N] [O] de lui restituer la somme de 39.000 € versée entre ses mains, dans le cadre de la promesse de vente du 21 juin 2019.

Le Tribunal ordonne la libération de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 39.000 €, actuellement séquestrée entre les mains de la société civile professionnelle [N] [O], au bénéfice de la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS.

Sur la clause pénale :

La page 7 de la promesse de vente stipule : « dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de soixante dix-huit mille euros (78.000 €) à titre de dommages-et-intérêts. »

Afin de réclamer le paiement de cette somme, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS affirme que la non réalisation de la vente résulte du seul fait du bénéficiaire.

Or, il convient de relever que la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS ne verse aux débats aucune preuve de proposition de sa part de signer la promesse avant la date d’expiration de celle-ci, le 30 septembre 2019. Ce n’est que par un e-mel du 11 octobre 2019, soit une date à laquelle la promesse était déjà expirée, que la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS a proposé de réaliser l’acte authentique.

Par ailleurs, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS ne conteste pas qu’elle n’a pas transmis dans les délais les déclarations préalables de travaux. S’il a été relevé plus haut que cette transmission ne constituait pas une condition suspensive et n’était pas stipulée sous peine de sanction, elle n’en demeurait pas moins une obligation contractuelle. Aussi, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS a manqué à son obligation contractuelle.

Dès lors, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS, qui a certes fait preuve de bonne foi postérieurement à l’expiration de la promesse, en poursuivant le processus d’autorisation administrative et en proposant le maintien du projet de vente, n’en a pas moins manqué à ses obligations, en ne transmettant pas dans les délais les déclarations de travaux et en n’effectuant pas de diligences pour que la vente soit réitérée dans le délai prévu à la promesse.

Elle est mal fondée à solliciter la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 78.000 €. Elle en sera déboutée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée FINIMO, qui succombe pour partie aux demandes de la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée FINIMO à verser à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE la société à responsabilité limitée FINIMO de sa prétention tendant à voir ordonner à la société civile professionnelle [N] [O] de lui restituer la somme de 39.000 € versée entre ses mains, dans le cadre de la promesse de vente du 21 juin 2019 ;

ORDONNE la libération de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de trente-neuf mille euros (39.000 €), actuellement séquestrée entre les mains de la société civile professionnelle [N] [O], au bénéfice de la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS de sa prétention tendant à voir condamner la société à responsabilité limitée FINIMO à lui verser la somme de 78.000 € au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée FINIMO aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée FINIMO à verser à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE PARADIS la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT