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COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 2]

AFFAIRE N° RG 21/09420 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VUMP

N° de MINUTE : 26/00300

Chambre 9/Section 1

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R284

C/

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Stéphane CAUSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1810

Société B.C.K.M

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1980

DÉFENDEUR

Madame [P] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e François RABION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1644

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Président : Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président siégeant à juge rapporteur, conformément aux dispositions des articles 805 et suivants du code de procédure civile, ayant rendu compte au tribunal dans son délibéré

Assisté de Madame Anyse MARIO, Greffière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président,

Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente,

Madame Diane OTSETSUI, Vice-Présidente

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2026.

Délibéré fixé le 02 AVRIL 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Exposant que lui-même, Madame [P] [D] et Monsieur [Z] [Q] sont associés dans la SCI BCKM, propriétaire d’un local loué à la SCP de vétérinaires dans laquelle ils étaient tous trois également associés mais dont lui-même et Madame [D] se sont retirés, que tous trois sont cogérants de la SCI, que Monsieur [Z] [Q] détient 50% des parts et les deux autres 25%, que le 14 mai 2021 Monsieur [Q] l’a informé de la nécessité d’entreprendre d’importants travaux sur le bien immobilier et a manifesté son intention d’y faire procéder, Monsieur [L] demande, par assignation des 5 et 10 août 2021, que soit prononcée la révocation de monsieur [Q] en qualité de gérant de la SCI, qu’il soit jugé que toutes les dépenses engagées par Monsieur [Q] à compter du 25 mai 2021 seront inopposables à la société BCKM et n’engageront que le seul Monsieur [Q], que soit ordonnée la publication de la décision aux frais de Monsieur [Q] et que celui-ci soit condamné à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Madame [P] [D] est intervenue volontairement à l’instance. Elle a, en cours d’instance, cédé ses parts dans la SCI à Monsieur [Q].

Monsieur [Q] conclut au débouté de monsieur [L] en toutes ses prétentions.

Il demande reconventionnellement que soit annulée l’assemblée générale de la SCI BCKM en date du 1er octobre 2021, qu’il soit dit que toutes les décisions, actes et mesures quelconques prises à la suite de cette assemblée sont nuls, que subsidiairement soient annulées les décisions adoptées lors de cette assemblée générale et toutes les suites de ces décisions, que Monsieur [L] soit condamné à restituer à la SCI BCKM la somme de 21500 € au titre des versements indus opérés par Monsieur [L], que Monsieur [L] soit condamné à lui payer la somme de 15000 €, celle de 10000 € pour procédure abusive et celle de 8000 € au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses écritures, Monsieur [L] demande, outre ses prétentions initiales, que soit désigné un administrateur ad’hoc et que Monsieur [Q] soit condamné à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour révocation abusive.

Il conclut au débouté de Monsieur [Q] en ses prétentions reconventionnelles et demande subsidiairement, s’il était condamné à rembourser la somme de 21 000 €, que Monsieur [Q] soit condamné à rembourser la somme de 50 250 € et que Madame [D] soit condamnée à rembourser celle de 8000 €.

Il fait valoir :

— que Monsieur [Q] a commis une faute de gestion en engageant de façon soudaine des frais d’un montant de l’ordre de 60 000 € alors que la SCI ne disposait pas des fonds nécessaires et que la nécessité des travaux était connue de longue date et aurait pu être anticipée ;

— que les dépenses dont il est soutenu qu’elles seraient imputables au bailleur, ont été effectuées par le locataire qui en sollicite le remboursement ;

— que s’il n’y avait pas de contestation sur le principe des travaux, c’est leur montant qui pose question ;

— que le locataire a pris l’initiative de faire procéder à des travaux à hauteur de 100 000 € sans même avoir mis en demeure le bailleur d’y procéder ;

— que Monsieur [Q] a excédé ses pouvoirs de gérant puisqu’en dépit de l’opposition des autres gérants manifestée conformément à l’article 17 des statuts il a poursuivi ses démarches;

— que Monsieur [Q] a agi dans son intérêt personnel, en qualité de locataire, au détriment de l’intérêt social ;

— que chacun des associés effectuait des prélèvements (14000 € par associé en 2023 et 2024);

MOTIFS DE LA DÉCISION

Des débats et des pièces produites il ressort qu’un différend est survenu entre les 3 associés de la SCI quant à l’engagement de dépenses pour la réalisation de travaux sur le bâtiment détenu par celle-ci et loué à la SCP de vétérinaires dans laquelle exerçait seul Monsieur [Q] depuis le retrait des deux autres associés ;

Lors d’une assemblée tenue le 1er octobre 2021, postérieurement à l’introduction de l’instance, Monsieur [Q], alors détenteur de 50% des parts de la société, a quitté les lieux avant le vote sur les points à l’ordre du jour; les deux autres associés, détenteurs de 50% des parts sociales, ont voté contre la ratification des travaux de ravalement des façades et des fermetures, des travaux de plomberie, du changement des gouttières et ont “proposé” de faire établir de nouveaux devis pour le changement de la chaudière ;

Plus de 4 ans après l’assignation, les écritures des parties ne permettent pas de savoir précisément quels travaux auraient finalement été réalisés sur le bâtiment appartenant à la SCI, quel a été le prix de ces travaux et par qui il a été payé ;

C’est au hasard des pièces produites qu’il apparaît que des travaux de ravalement ont effectivement été réalisés à l’initiative du locataire, sans que la facture de ces travaux soit produite ni qu’il soit précisé par qui elle a été payée ;

Aucune des parties n’a à cet égard jugé utile d’exploiter les comptes qui ont pu être soumis à l’assemblée générale des associés, voire approuvés ou rejetés ;

Dans son 7ème et dernier jeu d’écritures Monsieur [L] soutient, sans viser aucune pièce justificative, que Monsieur [Q] aurait engagé des frais d’un montant de 60 000 € puis évoque quelques lignes plus bas “des dépenses de plus de 100 000 €”; il évoque des frais “mettant en péril la SCI” ou faisant “courir un risque inconsidéré à la SCI” tout en admettant que des dividendes ont été versés aux associé en 2024 ;

Tout en prétendant qu’il n’y avait “aucune résistance dans le principe” et que “seul le montant des travaux” “posait légitime question”, il ne produit, 4 ans et demi après l’assemblée générale du 1er octobre 2021, aucun devis relatif aux travaux dont il ne conteste prétendument pas la nécessité;

Sur la révocation de Monsieur [Q] en qualité de gérant de la SCI;

Monsieur [L] articule 7 griefs qui seront examinés successivement ;

1) faute de gestion;

Monsieur [L] reproche à Monsieur [Q] d’avoir engagé “de façon soudaine des frais d’un montant de 60 000 €” alors que la SCI ne disposait pas des fonds;

Il précise cependant “qu’en fait Monsieur [Q] a engagé les frais via la SCP, pourtant locataire des lieux”; que “les dépenses ont été effectuées par l’intermédiaire de la SCP, locataire des lieux”; “que le locataire a pris l’initiative de faire procéder à des travaux à hauteur de 100 000 € sans même avoir mis en demeure au préalable son bailleur”; que “le locataire en sollicite ensuite remboursement à son bailleur”;

Ainsi, selon les propres allégations du demandeur, les travaux litigieux sur le bâtiment appartenant à la SCI ont été effectués par la SCP locataire du bâtiment et le prix en a été réglé par cette dernière, qui en demanderait prétendument le remboursement mais n’est pas dans la cause ;

A défaut qu’il soit précisément établi qu’un devis a été accepté par la SCI sous la signature de Monsieur [Q], ou que des travaux commandés par Monsieur [Q] ont été facturés ou payés par la SCI, la faute de gestion invoquée n’est pas avérée ;

2) violation des dispositions statutaires : la limite des pouvoirs conférés au gérant;

Monsieur [L] alléguant lui-même que les travaux ont été réalisés “par l’intermédiaire du locataire”, il en résulte que Monsieur [Q] a agi en qualité de gérant de la SCP locataire et non en qualité de gérant de la SCI; à défaut qu’il soit établi, comme il a été dit plus haut, que les travaux ont été payés par la SCI, la preuve de ce que le gérant de la SCI a excédé ses pouvoirs statutaires n’est pas rapportée ;

3) la poursuite d’un intérêt personnel au détriment de l’intérêt social ;

Dès lors qu’il n’est pas établi que la SCI a, sous la signature de Monsieur [Q], commandé ou réglé le prix des travaux réalisés sur son immeuble, le seul fait que Monsieur [Q] soit gérant de la société locataire, même si celle-ci a fait réaliser des travaux sur l’immeuble sans l’autorisation du bailleur, ne caractérise pas la poursuite d’un intérêt personnel de Monsieur [Q] dans la gestion de la SCI ;

Si un litige doit opposer la SCI à son locataire relativement à des travaux indûment réalisés sur l’immeuble, il appartient à l’associé qui le désire de demander au gérant une délibération des associés sur l’opportunité d’une action, de saisir en ce sens le juge des référés en cas d’inertie du gérant et le cas échéant de contester la délibération adoptée;

4) le conflit persistant entre les associés;

Si le conflit entre les associés est caractérisé par l’existence même de la procédure, il n’en résulte pas une impossibilité de fonctionnement de la SCI puisque celle-ci perçoit bien les loyers qui lui sont dus, qu’il n’est pas fait état de dettes ou de défauts de mises à jour administratives et que des dividendes ont été distribués;

5) l’absence de compte rendu annuel de gestion;

Monsieur [L], qui était jusqu’à il y a peu co-gérant de la SCI ne justifie nullement avoir mis en demeure son co-gérant d’effectuer un compte-rendu de sa gestion ;

Cette omission, à la supposer établie, ne saurait justifier une révocation du gérant à défaut de demande préalable de réunion d’une assemblée pour l’approbation des comptes ;

6) le manque de diligence;

le défaut d’enregistrement de l’acquisition par Monsieur [Q] des parts de Monsieur [M] ne saurait justifier la révocation de Monsieur [Q] alors que les co-gérants n’ont pas été plus diligents ;

En résumé, sans rapporter la preuve que la SCI a effectivement supporté un coût quelconque, Monsieur [L] considère que du seul fait qu’il est gérant de la société locataire Monsieur [Q] ne pourrait être gérant de la SCI dont il est désormais associé majoritaire ;

Une telle prétention ne peut qu’être rejetée, alors surtout que des allégations mêmes de Monsieur [L] il résulte que des travaux sur le bâtiment sont nécessaires et que lui-même et Madame [D] n’ont jamais fait établir les devis nécessaires, en raison sans doute du fait que n’exerçant plus au sein de la société locataire, les travaux ne leur étaient pas personnellement profitables ;

Sur les dépenses engagées par Monsieur [Q];

Monsieur [L] demande qu’il soit jugé que toutes les dépenses engagées par Monsieur [Q] à compter du 25 mai 2021 seront inopposables à la société BCKM et n’engageront que le seul Monsieur [Q] et que soit ordonnée la publication de la décision aux frais de Monsieur [Q] ;

En raison de sa généralité, cette demande ne pourra qu’être rejetée ;

En effet, les décisions de dépenses prises par un gérant ne peuvent être globalement rendues inopposables à la SCI et comme il a été dit plus haut, Monsieur [L] manque à établir l’existence de dépenses précises qui auraient été faites par la SCI ;

En outre, tout associé peut demander que soit réunie une assemblée ayant pour objet l’approbation des comptes relatant les dépenses et contester le cas échéant en justice la décision d’approbation si celle-ci résulte d’un abus caractérisé de majorité ;

En l’état, Monsieur [L] ne fait que considérer que comme il est associé minoritaire aucune décision ne peut être prise contre sa volonté sans pour autant identifier précisément à l’aide des comptes soumis à l’assemblée et des justificatifs annexés quelles dépenses il conteste ;

Il ne sera pas fait droit;

Sur la demande de dommages et intérêts pour révocation abusive;

Monsieur [L] ne développe aucun moyen de nature à établir que sa révocation en qualité de gérant serait abusive;

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 1er octobre 2021;

Il est constant que seuls ont voté lors de l’assemblée du 1er octobre 2021 Monsieur [L] et Madame [D], qui représentaient à eux deux la moitié du capital social, alors que selon les statuts toute décision doit être adoptée par des associés détenant plus des deux tiers du capital;

Les délibérations de l’assemblée générale du 1er octobre 2021 seront par conséquent annulées;

Sur la restitution des sommes perçues par Monsieur [L] depuis le 1er octobre 2021;

Il est constant que des dividendes proportionnels aux parts détenues ont été versées à tous les associés dont Monsieur [Q];

Cette demande sera rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Q] ;

Monsieur [Q] invoque des préjudices subis par la société locataire du fait du bailleur alors qu’il n’est pas locataire ;

Sa demande sera rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

L’abus n’est pas caractérisé;

Sur les frais irrépétibles;

Il est équitable d’allouer à Monsieur [Q] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles;

Il est équitable de laisser à la charge de Madame [D], intervenue volontairement à l’instance, les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer ;

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL

Statuant par jugement public, contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— DÉBOUTE Monsieur [L] de toutes ses demandes ;

— ANNULE les délibérations adoptées par l’assemblée générale des associés de la SCI BCKM le 1er octobre 2021 ;

— CONDAMNE Monsieur [L] à payer à Monsieur [Q] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles ;

— DÉBOUTE Monsieur [Q] du surplus de ses demandes ;

— DÉBOUTE Madame [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNE Monsieur [L] aux dépens.

La minute a été signée par Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président et Madame Anyse MARIO, greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Anyse MARIO Ulrich SCHALCHLI