N° RG 21/00184 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VB4G

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 21/00184 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VB4G

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[N] [S]

C/

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 2]/[Adresse 1], S.A.S. CITYA IMMOBILIER ATLANTIS

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SCP LATAILLADE-BREDIN

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [S]

née le 14 Mai 1944 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

N° RG 21/00184 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VB4G

DEFENDEURS :

La société CITYA IMMOBILIER ATLANTIS

Exerçant sous le nom commercial CITYA IMMOBILIER ATALNTIS

Société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 1]

Représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER ATLANTIS

Société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [S] est propriétaire des lots n° 14 et 22 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]/[Adresse 1] à [Localité 3] où elle exerce sa profession de psychologue.

Elle a fait valoir au syndic qu’elle estimait avoir trop versé au titre des charges de copropriété une somme de 5.845,93 € depuis le 1er octobre 2014.

Par ailleurs, considérant que le syndic ne satisfaisait pas à ses obligations, elle a du faire procéder par elle-même à divers travaux dans l’intérêt commun, frais dont le remboursement n’a été que partiellement opéré. Madame [S] a contesté les frais de mise en demeure ou poursuite pour 1.860,20 €

Madame [S] a fait assigner le syndic et le syndicat afin de faire juger qu’elle est créancière de la copropriété, le juge de la mise en état a rejeté sa demande d’expertise, aucune conciliation n’a pu intervenir entre les parties.

***

Selon ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2024, Madame [N] [S] sollicite de voir

DECLARER Madame [S] recevable et bien fondée en ses demandes

;

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER les erreurs manifestes dans le calcul de la régularisation des charges de copropriété liées à l’irrégularité de la méthode employée par le Syndic ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 1] à [Localité 3] et le Syndic à rembourser à Madame [S] les sommes indûment perçues au titre des charges de copropriété depuis l’exercice 2014/2015 et jusqu’à ce jour, soit la somme de 5.845,93 euros,

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 1] à [Localité 3] et le Syndic au remboursement des sommes avancées au titre des travaux urgents et nécessaires, à savoir :

— la somme de 234,40 euros au titre des frais de réparation de la porte d’entrée de l’immeuble avancés à la copropriété par Madame [S],

— la somme de 170 euros au titre des frais de réparation de la sonnette avancés à la copropriété par Madame [S],

CONDAMNER le Syndic à indemniser Madame [S] au titre du préjudice matériel causé par la rétention des sommes indûment perçues, à hauteur de 1.860,20 euros correspondant à l’intégralité des frais de recouvrement mis à la charge de Madame [S] sans raison légitime ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire pour chiffrer les sommes indûment payées par Madame [S] ;

Par conséquent,

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec notamment pour mission de :

CONVOQUER et entendre les parties ;

RECUEILLIR les explications des parties et se faire remettre tous documents utiles à compter de l’exercice 2014/2015 ;

DRESSER un état des dépenses de la copropriété et des charges appelées et réellement dues par Madame [S] ;

RECALCULER tes régularisations de charges selon la méthode usuelle en la matière

FAIRE un état des comptes entre les parties ;

FAIRE toutes observations utiles au règlement du litige ;

DONNER un avis sur la responsabilité du Syndic dans l’accomplissement de sa mission au regard de la régularisation des charges ;

ETABLIR un pré-rapport en laissant aux parties un délai d’un mois afin de formuler leurs dernières observations et dires récapitulatifs avant le dépôt du rapport définitif.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le Syndic au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [S] ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 3] et le Syndic au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, frais auxquels Madame [S] sera dispensée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de sa demande elle expose qu’ il ressort des décomptes et calculs produits par Madame [S] que la société CITYA effectue les régularisations de charges de copropriété selon une méthode fallacieuse. Par exemple en 2014/2015 il a été appelé 2.108,10 € alors que les charges réelles se sont élevées à 724,70 € soit un trop perçu de 1.383,40 € sauf à déduire une provision de 1.019,22 € au titre de travaux soit un solde en sa faveur de 348,18 €. Elle produit un décompte pour justifier de ses calculs la laissant apparaître créancière pour 5.845,93 €.

Elle sollicite en outre le remboursement des avances qu’elle a faites pour le compte de la copropriété et en raison de la carence du syndic à faire procéder à des travaux urgents : réparation de la porte d’entrée pour 235,40 €, réparation de la sonnette de la porte d’entrée pour 170 € et qu’il soit jugé que la facture de 909 € qu’elle a payé au titre de la réparation d’un portillon viendrait se compenser avec les charges de copropriété, de sorte que les frais de mise en demeure et poursuite sont injustifiés.

***

La SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS par ses dernières conclusions déposées le 10 avril 2024 sollicite de voir :

DEBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes présentées à

l’encontre de la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] / [Adresse 1] de sa demande tendant à voir condamner la Société CITYA IMMOBILIER

ATLANTIS à le relever indemne de toute condamnation présentée à son encontre,

CONDAMNER Madame [S] à payer à la Société CITYA IMMOBILIER

ATLANTIS la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Le syndic considère que Madame [S] n’apporte pas d’éléments susceptibles de prouver des erreurs dans le calcul des régularisations de charges effectuées par le syndic, elle se contente d’affirmations péremptoires et sollicite une expertise qui lui a été refusée au stade de la mise en état de l’affaire alors qu’il lui appartient de rapporter la preuve des faits qu’elle allègue. Il rappelle que les assemblées se tiennent six mois après les arrêtés de comptes et approuvent les dépenses de l’exercice clos, ce qui permet d’arrêter le compte annuel de chaque copropriétaire.

Par ailleurs Madame [S] ne peut prendre l’initiative de faire effectuer des travaux dans la copropriété à sa convenance, sans urgence particulière, alors même que des devis sont en cours d’examen, puis solliciter le remboursement des frais qu’elle a exposé sans accord des autres copropriétaires.

Ainsi, Madame [S] qui ne conteste pas ses impayés (qu’elle attribue faussement à une compensation) est bien redevable également des frais de recouvrement.

Enfin, le syndic qui ne fait que percevoir les fonds et arrêter les comptes pour le syndicat ne saurait être déclaré débiteur de sommes qui n’ont été encaissées que pour le compte du syndicat.

En l’absence de démonstration d’une faute de sa part le syndicat ne peut pas non plus lui demander de le garantir des condamnations à son encontre.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] / [Adresse 1], à [Localité 3] sollicite dans ses dernières conclusions déposées le 24 janvier 2024 de voir :

DEBOUTER Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

JUGER qu’il ne saurait être donné à l’Expert aucune mission d’avis sur la responsabilité d’une partie.

DIRE ET JUGER que la Société CITYA a manqué à ses obligations contractuelles envers le Syndicat des Copropriétaires au titre du mandat de syndic et en suite lui a causé préjudice.

En conséquence,

CONDAMNER la Société CITYA à relever le Syndicat des Copropriétaires indemne de

toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui et au profit de Mme [S].

En toute hypothèse,

CONDAMNER la partie qui succombera à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il précise qu’ en l’état et en l’absence de toute explication du syndic quant à sa gestion du calcul des charges et de leurs régularisations, puis de l’application des frais et pénalités à Mme

[S], le concluant n’est pas en mesure d’en fournir plus, ces questions relèvent seulement de la responsabilité contractuelle du syndic. S’il était avéré que le syndic avait commis une faute dans le calcul et les régularisations des charges de Mme [S], il s’agirait d’une faute personnelle du syndic.

Pour les travaux effectués à la seule initiative de Madame [S], celle-ci ne peut invoquer la gestion d’affaires puisque mandat a été donné au syndic pour faire réaliser les travaux urgents et qu’aucune délibération n’a été demandée à ce titre au syndicat à l’occasion des assemblées générales.

Dans ce contexte la demande d’expertise ne saurait être ordonnée pour suppléer la carence de la demanderesse.

DISCUSSION

Madame [S] conteste des décomptes émis par le syndic au titre de ses comptes de charges de copropriété, elle ne conteste pas les délibérations prises par les assemblée mais la manière dont le syndic a ventilé et imputé les différentes charges sur son compte.

Elle verse au débats du un décompte de charges 1/10/2018 au 30/09/2019, son relevé de compte au 13 octobre 2020 et une copie d’un tableau concernant l’exercice 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2019/2020, tableau qu’elle a établi et qui fait apparaître, selon ses calculs, qu’elle aurait trop payé de 5.845,93 €. Elle verse également aux débats (pièce 7) son relevé de compte de janvier 2009 à octobre 2020.

Le syndic fournit les décomptes de charges et les relevés de comptes pour la période antérieure au 1er octobre 2018 (pièces 1 à 4) , alors même que la discussion porte sur les décomptes depuis le 1er trimestre 2014.

Le tribunal doit donc apprécier au vu de ces éléments si les comptes sont justes.

Or, pour l’exercice du 1/10/2014 au 30/09/2015 le syndic fait état d’un crédit de 4,40 € résultant d’un trop appelé de provisions de charges selon un décompte qui ne mentionne pas les versements effectués (lesquels apparaissent déduits puisqu’en définitive seule est appelée une provision pour la période postérieure), le compte du syndic qui est un compte de charges ne mentionne pas les appels de fonds et les comptes suite aux travaux de ravalement alors des appels sont indiqués pour ce poste pour 1.019,22 € en mars 2015. Le tribunal ne peut donc effectuer une vérification du chiffrage au regard de l’absence d’éléments permettant de le faire pour cet exercice.

Pour la période du 01/10/2015 au 30/09/2016 le décompte du syndic comprend cette fois-ci les appels pour travaux de ravalement pour un total de 49641,16 € pour l’ensemble de la copropriété.

Le compte du syndic mentionne un total de charges (et appels de fonds pour travaux) de 5147,87 € et de “provisions appelées” pour 5212,49 € soit un solde positif de 64,62 €; Madame [S] estime que le solde positif doit être de 1.218,59 € car elle estime que les frais de mise en demeure qui lui ont été imputés pour 86 € sont injustifiés alors que son compte est créditeur, elle se prévaut en effet d’avoir fait l’avance de 990,54 € de frais de réparation de portail, or l’assemblée générale a voté pour le remboursement de ces frais de réparation, (pièce 6), la pièce produite aux débats mentionne un total de 990,54 € qui a été effectivement crédité à son compte le 1er avril 2018 (pièce 7 page 5/6).

La délivrance de lettres de rappel ou de mise en demeure, facturées conformément au contrat de syndic est susceptible d’avoir été régulièrement effectuée dès lors qu’à une date donnée le copropriétaire ne s’est pas acquitté des appels de fonds. Or, en l’espèce, il apparaît que Madame [S] au motif qu’elle avait personnellement engagé des travaux pour le compte de la copropriété, s’est jugée créancière et a de sorte effectué une compensation avant même d’y être autorisée par l’assemblée avec les sommes appelées, dans ces conditions, il n’est pas anormal que le syndic lui ait imputé des frais de relance et mises en demeure. La contestation n’apparaît donc pas fondée, tant en ce qui concerne cet exercice que pour les exercices ultérieurs pour lesquels la demanderesse chiffre à 1.860,20 € les frais de recouvrement dont le remboursement est demandé.

Pour la période du 1/10/2016 au 30/09/2017 le décompte de charges fait apparaître un débit de 709,67 € pour 1190,31 € appelés (soit un excédent de 480.64 €) Madame [S] indique avoir payé 64,62 € + 126,81 € alors qu’elle convient que les charges réelles s’élevaient à 709,67 €, elle impute l’avance qu’elle a faite au titre de travaux électriques pour 126,81 €, néanmoins cette opération n’a pas fait l’objet d’une compensation, les travaux ayant été faits à l’initiative de la copropriétaire, elle demeurait donc débitrice et n’est pas fondée à réclamer une somme quelconque pour cet exercice.

Pour la période du 1/10/2017 au 30/09/2018, Madame [S] Madame [S] indique avoir payé (234,35 x 2) puis bénéficier d’un solde charges positif de 480,64 € et avoir soldé par le paiement par chèque de 126,07 € le 16/08/2018. Le décompte fait apparaître des versements pour 415,90 € tandis que le compte de la copropriétaire a été débité de 480 € de “contentieux” et de 138,09 € de commandement de payer. Elle n’a pas payé les deux derniers appels de fonds d’avril et juillet 2018 pour (221,55 x 2)= 443,10 €, elle demeurait donc débitrice et n’est pas fondée à réclamer une somme quelconque pour cet exercice.

Pour la période suivante du 1/10/2018 au 30/09/2020, le syndic verse aux débats le seul compte de régularisation de l’appel de fonds lassant apparaître un débit de 41,76 €, Madame [S] fait état d’un appel de 4 provisions de 235,48 € dont elle a payé seulement le premier appel le 6/12/2019 soit 235,48 € , elle fait état d’un versement par chèque de 2.608.17 € en juillet 2020 puis de deux versements de 171,38 € et de 278,32 € en fin d’exercice, il semble au vu de ces éléments que Madame [S] se soit acquittée du solde de sa dette qu’elle a reconnu en effectuant ces versements et, apparemment en ne contestant pas les arrêtés de comptes lors des assemblées postérieures.

Elle semble se prévaloir de frais de réparation électrique du 13 février 2020 (pièce 10) qu’elle a fait effectuer en l’absence de diligences du syndic, ce jour à 15h30, or l’électricien de la copropriété est intervenu à 18h de sorte qu’il ne peut être imputé au syndic un défaut de diligence. Par ailleurs Madame [S] ne justifie pas avoir effectué personnellement le règlement d’une facture à ce titre (la facture produite pièce 5 fait état d’un dépannage pour le compte du syndic à la demande de Madame [S] pour 170 € mais n’est acquittée, d’une part et le syndic ne justifie pas d’autre part que l’intervention de l’électricien qu’il a sollicité ait été facturé), le cas échéant il appartient à Madame [S] de solliciter des l’assemblée que cette somme soit prise en charge par la copropriété et non par elle seule.

La facture de réparation de la porte d’entrée (pièce 5) émise le 27 mai 2019 au nom de Madame [S] suite à un devis du 30 avril 2019 pour 235,40 € correspond à des travaux dont il n’est pas caractérisé de l’urgence et qui ne pouvaient être effectués sans accord de la copropriété, Madame [S] en conservera la charge, sauf délibération contraire de l’assemblée.

Pour l’exercice 2019/2020 pour lequel le syndic ne verse pas de décompte, le tableau renseigné par Madame [S] mentionne 1113,01 € d’appels de fonds et une somme identique versée par virements des 1/10/2020 et 28/10/2020, le solde du compte (pièce 7 demanderesse) est de zéro. .

Au total, sans qu’il soit besoin de recourir à une coûteuse mesure d’expertise, il y a lieu de juger que les demandes de Madame [S] sont mal fondées.

L’équité commande qu’il soit alloué au syndic comme au syndicat, chacun, une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE Madame [S] de ses demandes.

CONDAMNE Madame [S] à verser à la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS es qualité de syndic et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] / [Adresse 1], à [Localité 3] chacun la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [S] aux entiers dépens

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT