TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT rendu le 15 Décembre 2025

N° RG 25/00053 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2JY

DEMANDERESSE :

S.A. BANQUE POPULAIRE DU NORD

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Sakina BEN DERRADJI substituant M^e Geneviève FERRETTI, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne ;

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Monsieur Damien CUVILLIER

Premier Vice-Président adjoint,

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Madame Coralie DESROUSSEAUX lors des débats

Madame Sophie ARES lors du délibéré

DEBATS : A l’audience publique du 5 Novembre 2025 , l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE

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Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [Y] [E] à la demande de la société BANQUE POPULAIRE DU NORD par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, publié le 18 juin 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 9], sous les références volume 2025 S n°88, pour un immeuble désigné comme suit :

Sur la commune de [Localité 8]

Un immeuble de rapport divisé en quatre lots

situé [Adresse 2]

cadastré section CM n°[Cadastre 1] pour une surface de 0ha01a30ca

Vu l’assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille à l’audience d’orientation du 3 septembre 2025, délivrée par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025 à Monsieur [Y] [E] ;

Vu l’avenir assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille à l’audience d’orientation du 3 septembre 2025, délivré par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025 à Monsieur [Y] [E] ;

***

Après renvois à la demande des parties, l’audience d’orientation s’est tenue le 5 novembre 2025.

A cette audience, la société BANQUE POPULAIRE DU NORD, représentée par son avocate, a formulé les demandes suivantes :

— constater que les conditions des articles L.311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et constater en conséquence la validité de la présente saisi-immobilière au regard des textes applicables,

— constater que la BANQUE POPULAIRE DU NORD, créancier poursuivant agit en vertu d’un titre exécutoire et est titulaire d’une créance liquide et exigible,

— constater que la saisie porte sur des droits saisissables,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— déterminer les modalités de la vente,

— fixer principalement le montant de la créance de la BANQUE POPULAIRE DU NORD, suivant décompte provisoirement arrêté au 21 octobre 2025, à la somme de 104.771,30 euros outre intérêts moratoires aux taux contractuel de 1,75 % et frais postérieurs jusqu’à la date effective de règlement ; subsidiairement à la somme de 18.162,87 euros correspondant aux échéances échues et impayées du 10 juillet 2024 au 21 octobre 2025 et plus subsidiairement encore, à la somme de 12.448,50 euros correspondant aux échéances échues et impayées du 10 juillet 2024 au 02 juin 2025, date de délivrance du commandement ;

— limiter le cas échéant la sanction du caractère non écrit de la clause de déchéance du terme au seul alinéa suivant : « en cas de non-respect de l’un des engagements limitativement prévus ci-dessus »,

— ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi ;

— fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 85.000,00 euros,

— fixer la date de l’audience de vente dans un délai de 4 mois maximum,

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— fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la SELARL EXACTE Commissaires de Justice ou tout autre Commissaire de Justice qu’il plaira à la juridiction de céans de nommer, lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission,

— dire que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses demandes, la BANQUE POPULAIRE DU NORD fait d’abord valoir que sa créance a été établie dans le respect des dispositions contractuelles. Elle indique que Monsieur [Y] [E] a eu plus de deux mois pour régulariser sa situation avant qu’elle ne prononce la déchéance du terme puisque la mise en demeure date du 1er octobre 2024 alors que la déchéance du terme n’a été prononcée que le 13 décembre 2024.

Par ailleurs, la BANQUE POPULAIRE DU NORD ne s’oppose pas à l’orientation du dossier en vente amiable mais sollicite que le prix plancher soit fixé à la somme de 250.000 euros.

En défense, Monsieur [Y] [E] a comparu en personne et a sollicité la vente amiable du bien.

Au soutien de sa demande, il produit un mandat de vente qui estime le bien à 300.000 € net vendeur. Il a sollicité que le prix plancher de vente du bien à l’amiable soit fixé à la somme de 250 000 €.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conditions de la saisie immobilière.

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie :

— d’un titre exécutoire, à savoir la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 28 juillet 2015, contenant un prêt consenti par la société BANQUE POPULAIRE DU NORD à Monsieur [Y] [E] d’un montant de 179 400 euros au taux de 3,20 % l’an, remboursable en 240 mensualités.

— d’une mise en demeure de régulariser des échéances impayées sous peine de déchéance du terme en date du 1er octobre 2024.

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Le créancier poursuivant justifie ainsi disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à tout le moins les échéances impayées du prêt immobilier.

Le bien saisi est de nature immobilière et sa saisissabilité n’est pas contestée.

En conséquence, il doit être considéré que la partie demanderesse réunit les conditions pour poursuivre la présente procédure de saisie immobilière.

Sur le montant des sommes dues.

L’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Le montant de la créance à mentionner dépend de la validité de la déchéance du terme.

. Sur la déchéance du terme

Aux termes de l’article L 132-1 devenu l’article L 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

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Dans un arrêt 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°21-14.540 publié, la Cour de cassation a dit pour droit que le juge de l’exécution est tenu d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, à moins que cette question ait déjà été examinée dans une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Dans un autre arrêt, 1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044, la Cour de cassation a dit pour droit que la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour d’Appel de DOUAI considère par ailleurs qu’un délai de quinze jours pour régulariser une situation d’impayés ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, pour réclamer, dans le commandement de payer valant saisie immobilière, une créance de 103.731,64 €, la partie poursuivante se prévaut de la déchéance du terme du prêt ayant lié les parties en application d’une clause rédigée comme suit :

« La totalité de sommes dues en principal, intérêts, commissions, frais et tous accessoires au titre du(des) prêt(s) objet(s) d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’Emprunteur :

— en cas de non respect de l’un des engagements limitativement prévus ci-dessus ; ».

Il est constant que la validité de cette clause n’a pas été précédemment examinée dans le cadre d’une précédente instance en justice et qu’aucune décision de justice n’a été rendue sur ce point.

Par application des textes et arrêts sus-rappelés, le juge de l’exécution est donc tenu d’examiner d’office la validité de cette clause au regard des exigences de l’article L 132-1 du code de la consommation, aujourd’hui devenu l’article L 212-1 du même code.

La clause dont se prévaut la banque ne prévoit qu’une mise en demeure préalable sans aucune forme particulière – par de lettre recommandée avec accusé de réception exigée par exemple – et un délai de seulement huit jours laissé au débiteur pour rétablir la situation. Ce délai de huit jours avant déchéance du terme ne peut être regardé comme raisonnable.

Cette clause permet donc au prêteur de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La clause de déchéance du terme dont se prévaut la société BANQUE POPULAIRE DU NORD est donc abusive au regard des exigences de l’article L 132-1 devenu L 212-1 du code de la consommation et doit, comme telle, être réputée non écrite.

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Le fait que la banque ait, de fait, laissé au débiteur un délais supérieur à deux mois pour rétablir sa situation est indifférent : la clause de déchéance du terme étant irrégulière et donc réputée non écrite, la partie poursuivante ne pouvait se prévaloir d’une déchéance du terme non prévue au contrat.

Dans ces conditions, la société BANQUE POPULAIRE DU NORD ne peut se prévaloir de la déchéance du terme.

. Sur les échéances échues impayées

En exécution du titre exécutoire dont elle dispose, la partie poursuivante peut cependant régulièrement réclamer paiement des échéances échues impayées au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

Au vu des décomptes non contestés produits aux débats – pièce n°14 de la partie poursuivante, il apparaît qu’au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, le 2 juin 2025, les échéances impayées s’élevaient à la somme de 12 345,41 € outre intérêts au taux contractuel postérieurs au 1er juin 2024 sur la somme de 3 366,93 € et sur le surplus à compter du 2 juin 2025.

En l’absence de déchéance du terme, l’indemnité d’exigibilité anticipée n’est pas due.

En conséquence, il convient de mentionner la créance de la partie poursuivante pour la somme de 12 345,41 € outre intérêts au taux contractuel postérieurs au 1er octobre 2024 sur la somme de 3 366,93 € et sur le surplus à compter du 2 juin 2025.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable de l’immeuble.

Conformément aux dispositions de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la partie saisie sollicite l’autorisation de procéder à la vente amiable de son bien, sollicitant que le prix en deçà duquel le bien ne pourra être cédé soit fixé à 250.000 €.

Au soutien de sa demande, la partie saisie verse aux débats un mandat de vente des biens saisis pour une somme initiale de 300.000 €.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à cette demande.

En conséquence, il est conforme aux intérêts des parties d’accueillir la demande en fixant le prix minimum de vente à 250 000 euros net vendeur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire.

Sur les frais de poursuite.

En application de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente. Selon l’article L322-4 du même code, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

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Conformément à l’état produit, les frais de poursuite seront taxés à la somme de 3.897, 89 euros.

Sur les dépens.

Les dépens sont compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de la saisie immobilière sont réunies ;

DIT que la clause de déchéance du terme dont s’est prévalue la banque est abusive et doit être réputée non écrite ;

DIT que le montant retenu pour la créance de la poursuivante s’élève à la somme de 12 345,41 € outre intérêts au taux contractuel postérieurs au 1er octobre 2024 sur la somme de 3 366,93 € et sur le surplus à compter du 2 juin 2025

AUTORISE la partie saisie à vendre à l’amiable l’immeuble saisi ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 250.000 euros net vendeur ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 3.897,89 euros ;

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations (le récépissé de consignation devant être produit à l’audience de rappel), des frais de la vente entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant ;

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du Mercredi 1er Avril 2026 à 9 heures qui se déroulera au sein du tribunal judiciaire de Lille, immeuble de la Halle aux sucres, [Adresse 3], salle 1.16 ;

DIT que les dépens sont compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier,

La greffière Le juge de l’exécution

Sophie ARES Damien CUVILLIER