N° RG 22/07835 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XDKL

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 22/07835 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XDKL

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. SCI HOTEL DU HAINAUT 17

C/

A.S.L. ASL HOTEL DU HAINAUT

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Jamal BOURABAH

la SELAS FIDAL

M^e Bernard ROSSANINO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. HOTEL DU HAINAUT 17

[Adresse 7]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Benoît TONIN de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Bernard ROSSANINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

N° RG 22/07835 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XDKL

DEFENDERESSE :

L’Association Syndicale Libre HOTEL DU HAINAUT

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jamal BOURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

En 2013, la rénovation de l’ancien hôpital du Hainaut à [Localité 13], dépendant d’un ensemble dénommé « HÔPITAL [9] » dit « DE LA CHARITÉ», anciennement à usage de maison de retraite, sis [Adresse 6] à [Adresse 14] [Localité 1] a été réalisée dans le cadre du dispositif légal dit “loi MALRAUX”, l’A.S.L. HÔTEL DU HAINAUT créée par assemblée générale du 1er octobre 2013 a été constituée pour réaliser les travaux en qualité de maître d’oeuvre.

La SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 a acquis les lots 2101, 2103, 2104 et 2105 le 27 décembre 2016, elle a de ce fait adhéré à l’A.S.L. HÔTEL DU HAINAUT et a reçu pour un total de 2.241.303,09 € des appels de fonds correspondant à ses lots.

La SCI a procédé au 28 décembre 2016 au versement d’une somme de 1.200.000 €, puis a effectué divers versements pour se trouver créditrice au 30 septembre 20219 de la somme de 128.217,52 €.

Elle a reçu un appel de fonds de 67.938,02 € suite à une assemblée du 20 mai 2019, elle ne s’est pas acquittée de cette somme, estimant être toujours créancière de l’ASL, puis, après différentes relances, elle s’est acquittée de la somme de 29.562,61 €.

Une instance en référé était introduite par l’ASL mais sa demande était rejetée en raison de contestations sérieuses par le juge des référés de VALENCIENNE le 15 juin 2021, en ce confirmé par le juge d’appel le 7 juillet 2022.

Les parties n’ont pu s’accorder au sujet des comptes ;

La SCI HÔTEL DU HAINAUT sollicite que des comptes précis lui soient donnés et que soient produites les factures acquittées des travaux payés;

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2025, La SCI HÔTEL DU HAINAUT 17, société civile immobilière au capital de 300 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BASTIA sous le n°817 479 249, dont le siège social est à [Adresse 11], sollicite de voir :

In limine litis, il est demandé à votre tribunal, pour les causes et raisons sus-énoncées de :

DÉCLARER irrecevables les conclusions et pièces notifiées par l’ASL HÔTEL DU HAINAUT le 02 octobre 2025 pour violation des principes du contradictoire, des droits de la défense et de la loyauté des débats.

ECARTER des débats les conclusions et pièces notifiées le 02 octobre 2025 par l’ASL HÔTEL DU HAINAUT

A titre liminaire

DÉBOUTER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT de ses demandes tendant à opposer la forclusion ou la prescription de l’action de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17.

A titre principal

JUGER que la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 a un compte créditeur de 63 391,73 euros auprès de l’ASL, dont le montant dépasse les appels de fonds sollicités.

CONDAMNER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT à remettre à la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 toutes les factures de travaux faisant ressortir la TVA ou à justifier de l’emploi des sommes perçues et ce, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt (lire : du jugement) à intervenir,

A défaut, JUGER que l’ASL HÔTEL DU HAINAUT ne justifie pas de l’emploi des fonds qu’elle a reçu de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 au titre des appels de charges.

JUGER que les sommes versées par la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT ne sont pas dues.

CONDAMNER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT à rembourser à la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 la somme de 63 391,73 euros, car indûment perçue.

A titre subsidiaire

DÉBOUTER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT de sa demande d’instruction

A titre extrêmement subsidiaire

JUGER que, si une expertise judiciaire est ordonnée, elle le sera aux frais avancés de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT

DÉBOUTER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT à verser à la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT aux entiers dépens.

Au soutien de sa position elle note que la SCI avisée le 22 mai 2025 que la clôture serait prononcée le 2 octobre 2025 a attendu le dernier jours pour communiquer ses conclusions n°4 et produire de nouvelles pièces, ces communications tardives sont dilatoires et contraires au respect du contradictoire et à la loyauté des débats dès lors que la demande présentée par l’ASL HÔTEL DU HAINAUT ne se fonde sur aucun élément nouveau mais, bien au contraire, s’appuie sur les demandes de la requérantes contenues dans son assignation du 19 octobre 2022.

Pour toutes ces raisons, il est sollicité l’irrecevabilité des écritures et pièces notifiées le 02 octobre 2025 lesquelles devront être écartées des débats.

Elle rappelle que son action est une action en reddition de comptes et non pas une contestation des résolutions adoptées en assemblées générales, de sorte qu’il est vain de lui opposer les délais de forclusion pour contester de telles délibérations d’assemblées générales.

Elle sollicite que l’ASL justifie de l’utilisation des sommes qu’elle lui a versées et à défaut soit condamnée à lui rembourser.

Au vu des pièces communiquées elle s’est rendue compte que l’ASL ne justifiait toujours pas de l’emploi de l’ensemble des sommes versées par la SCI, un nombre important de « dépenses »

n’est toujours pas justifié par l’ASL HÔTEL DU HAINAUT, pour un montant total de 63 391,73 euros. Elle doit ainsi restitution de cet indu, son action n’est pas prescrite puisqu’elle a été exercée dans les cinq ans à compter du jour où la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 a connu les faits lui permettant de l’exercer.

Elle soutient par ailleurs qu’elle conteste son compte individuel et non pas le compte général approuvé par l’assemblée générale.

Elle indique qu’elle a versé 2.303.662,82 € alors que les appels de fonds initiaux prévoyaient un paiement de 2.241.303,09 € et que les travaux ne sont toujours pas achevés.

Il existe une distorsion entre les comptes copropriétaires de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 faisant ressortir un solde en faveur de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 de 128.217,52 euros à la date de l’assemblée générale du 20 mai 2019, dont il peut être déduit 67.938,02 € au titre des appels de fonds votés et ajouté un virement de 29.562,61 € qu’elle a effectué le 12 août 2020, alors que l’extrait de compte copropriétaires du cabinet de gestion atteste au contraire d’un solde débiteur, cette différence s’explique simplement par le fait que l’ASL HÔTEL DU HAINAUT ne justifie pas de l’emploi des sommes versées par la SCI au titre des différents appels de charges.

La SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 sollicite donc la condamnation de l’ASL DU HAINAUT à produire l’ensemble des factures de travaux pour la rénovation de l’ancien hôpital du [10] ou, à défaut, de justifier de l’emploi des fonds qu’elle a reçu en sa qualité de maître d’ouvrage.

A défaut, l’ASL devra donc être condamnée à rembourser la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 de la somme de 63 391,73 euros, indûment perçue.

Elle s’oppose à toutes demandes reconventionnelles puisqu’elle justifie être créancière et non débitrice de l’ASL.

Elle précise que les frais d’instance ont déjà été réclamées au titre des charges, l’ASL ne peut lui réclamer une deuxième fois, elle réclame 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

L’Association Syndical Libre HÔTEL DU HAINAUT, dont le siège social est [Adresse 4] sollicite par ses dernières conclusions déposées le 1er octobre 2025 de voir :

In limine litis

— CONSTATER que la SCI HÔTEL DU HAINAUT n’a pas contesté les Assemblées générales de l’ASL HÔTEL et notamment celles de mai 2019 et mars 2021 ;

— DIRE que la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 est forclose à contester les comptes de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT et les appels de fonds émis en conséquence des résolutions adoptés par l’Assemblée générale de l’ASL en 2019 et 2021 et décidant un rehaussement du budget ;

— DÉCLARER IRRECEVABLES du fait de la prescription les demandes de la SCI HÔTEL 17 tendant à voir :

o JUGER que la SCI HÔTEL DU HAINAUT a un compte créditeur de 63.391,73 euros auprès de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT

o JUGER que les sommes versées par la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT ne sont pas dues

o CONDAMNER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT à rembourser à la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 la somme de 63.391,73 € car indûment perçue

o DÉBOUTER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT de sa demande en paiement de la somme de 54.834,76 € TTC restant due au titre des appels de fonds émis dans le cadre de cette opération

— DÉCLARER la SCI HÔTEL 17 forclose en ses demandes tendant à voir :

o JUGER que la SCI HÔTEL DU HAINAUT a un compte créditeur de 63.391,73 euros auprès de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT

o JUGER que les sommes versées par la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT ne sont pas dues

o CONDAMNER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT à rembourser à la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 la somme de 63.391,73 € car indûment perçue o DÉBOUTER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT de sa demande en paiement de la somme de 54.834,76 € TTC restant due au titre des appels de fonds émis dans le cadre de cette opération

A titre principal, sur le fond :

— DÉBOUTER la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 de l’intégralité de ses demande, fins et conclusions et notamment :

o REJETER la demande de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 de remise des factures des travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

o REJETER la demande de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 de répétition de l’indu pour un montant de 68.055,18 euros TTC

Et à titre reconventionnel :

— CONDAMNER la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à payer à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT la somme de 54.834,76 TTC restant due au titre des appels de fonds émis dans le cadre de cette opération ;

— DIRE que ces sommes porteront intérêt au taux légal majoré de 3 points conformément aux dispositions de l’article 25 des Statuts de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT et ce à compter du 13 août 2019

— CONSTATER que la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 est déchue de ses droits de vote en Assemblée depuis le 13 septembre 2019, et ce en application des dispositions de l’article 25 des Statuts de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT qui prévoit que tout sociétaire est déchu de ses droits de vote s’il n’a pas régularisé sa situation dans les 30 jours suivant la mise en demeure ;

— CONDAMNER la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à régler la somme 26.786,74 € TTC à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT au titre des frais de justice engagés pour le recouvrement des appels de fonds impayés

— CONDAMNER la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à régler la somme 5.000 € à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT en application de l’article 32-1 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à régler la somme de 10.000 € à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 aux entiers dépens,

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait ne pas être suffisamment informé, avant de dire droit :

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de :

1. Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

2. Si besoin, se rendre dans les locaux du teneur des comptes de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT, la Société TOURNY GESTION, à [Localité 8], pour qu’il puisse consulter l’ensemble des comptes de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT

3. Vérifier la régularité comptable de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT :

o Analyser les comptes de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT depuis sa création, en particulier pour les exercices de 2014 à 2022 ;

o Vérifier leur conformité aux règles légales, réglementaires et statutaires et comptables applicables,

o Attester de leur exactitude et de leur sincérité,

o Relever toute anomalie ou irrégularité dans la gestion financière de l’ASL.

4. Analyser les appels de fonds :

o Vérifier que les appels de fonds ont été émis conformément aux décisions des Assemblées Générales.

o Contrôler que les montants appelés correspondent aux quotes-parts budgétaires votées.

o Vérifier que les appels de fonds ont été correctement imputés aux membres, notamment à la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17.

5. Vérifier les factures et leur imputation :

o Comparer les montants des factures réglées avec les écritures comptables correspondantes, afin de s’assurer de leur concordance ;

o Vérifier que les factures ont été correctement affectées aux postes budgétaires et reparties aux lots concernés.

o Identifier les factures non soumises à TVA (assurance DO, taxes, etc.) et celles soumises à TVA.

6. Contrôler l’application du taux de TVA sur les opérations comptables concernées, en vérifiant que le taux utilisé est conforme à la réglementation fiscale en vigueur et donc notamment procéder à :

g) Vérifier et valider les décaissements totaux effectués par l’ASL au titre du paiement des factures des intervenants (poste A), en s’assurant de leur concordance avec les écritures comptables ;

h) Analyser la quote-part totale de TVA comprise dans les encaissements réalisés par l’ASL via les appels de fonds adressés à ses membres (poste B) ;

i) Vérifier le montant total de TVA ayant été restitué ou devant l’être aux membres de l’ASL, tel que présenté dans les comptes rendus trimestriels de TVA (poste C) ;

j) Calculer le solde de TVA restant à restituer aux membres après paiement des factures (poste D = B – C) ;

k) Valider la répartition du solde D entre les membres de l’ASL, en fonction des règles statutaires ou de répartition des charges ;

l) Se prononcer sur le traitement fiscal du solde de TVA non récupéré (poste E = B – A), notamment en ce qui concerne la déductibilité de la quote-part de TVA sur les revenus personnels des membres,

7. Comparer les comptabilités

o Comparer les comptes de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT avec ceux de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17, établis sur la base des comptes rendus de TVA transmis par l’ASL ;

o Vérifier la cohérence entre les données comptables de l’ASL et celles de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 et donc identifier et expliquer les écarts entre les deux comptabilités, notamment en ce qui concerne :

• Les provisions budgétaires ;

• Les dépenses engagées avant l’adhésion de la SCI ;

• Les montants de TVA récupérables ou non ;

8. Calculer le solde du compte de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 auprès de l’ASL HÔTEL

DU HAINAUT ;

9. Se prononcer sur le caractère indu ou non des paiements effectués par la SCI, au regard des

obligations statutaires et des décisions collectives et donc déterminer si un trop-perçu existe réellement, ou si les sommes versées et appelées sont justifiées au regard des obligations statutaires et des décisions collectives.

10. Entendre les parties et tous sachants

11. Etablir, en conséquence, un rapport mentionnant l’ensemble des éléments susvisés

v DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe de ce tribunal dans les trois mois à compter de l’avis de consignation ;

v DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

v FIXER la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.

v DIRE que la consignation sera à la charge de la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17

v RÉSERVER le sort des dépens

v AUTORISER l’ASL HÔTEL DU HAINAUT à attraire dans la cause la Société TOURNY GESTION, teneur des comptes de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT, pour qu’elle participe à cette expertise

Au soutien de sa position elle expose que la demande de la SCI HÔTEL 17 au titre de répétition de l’indu est irrecevable et en tout état de cause mal fondée et devra être rejetée dans la mesure où aucune somme n’a été trop versée car la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 est débitrice à l’égard de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT de la somme de 54.834,76 € TTC, augmentée des frais de justice pour son recouvrement.

La demanderesse sera donc condamnée au titre des appels de fonds impayés, outre intérêts et frais, ainsi qu’à des dommages intérêts pour procédure abusive.

Elle considère comme sans objet les demandes de communication de pièces, celles-ci ayant été présentées lors des différentes assemblées.

Elle souligne que la SCI HÔTEL 17 doit verser 2.391.060,19 € TTC à l’ASL HÔTEL en application des décisions des différentes Assemblées générales de l’ASL dont la SCI est membre.

Cette somme comprend les dépenses déjà engagées et décaissées et celles restant à venir selon le budget prévisionnel. Les résolutions votées sont définitives comme n’ayant pas fait l’objet de contestations. Elle reste redevable de la somme de 54.834,76 € en application de ces résolutions définitives.

Il importe peu que les comptes de la SCI fasse apparaître un solde créditeur puisque les comptes de l’ASL ne peuvent plus être discutés en ce qu’ils ne sont que l’exécution de résolution non contestées et définitives.

Elle relève qu’en tout état de cause l’action est prescrite puisque l’action en répétition de l’indu se prescrit à compter du moment où la SCI a connu les faits lui permettant de l’exercer, force est de constater qu’elle est capable de les connaître et les connaît depuis le 9 mai 2017, elle devait agir avant mai 2022.

En outre son action constitue en réalité une contestation des résolutions prises par assemblées générales en 2019 et 2021, or ces contestations sont tardives et il est possible de lui opposer la forclusion de son action.

Il n’est enfin pas contesté que la SCI a versé 2.336.225,43 € alors qu’elle était redevable de 54.834,75 € en plus en application des résolutions définitivement adoptées qui fondent l’exigibilité de la créance.

Il ne saurait y avoir un indu puisque la SCI a toujours reconnu le caractère légitime des sommes appelées.

D’une manière générale la SCI se méprend sur le fonctionnement d’une copropriété où les appels de fonds provisionnels sont effectués avant réalisation des travaux et facturation de ces derniers, par ailleurs, elle bénéficie d’un dispositif de récupération de la TVA qui lui est propre alors que les appels sont opérés TVA incluse.

La demanderesse qui reconnaît avoir réglé 2.336.225,43 € pour 2.391.060,19 € TTC appelés, se reconnaît nécessairement débitrice de la différence.

Lorsque la SCI ou un quelconque propriétaire règle les appels de provision, son compte se trouve à zéro, alors même que les travaux prévus ne sont parfois pas encore réalisés ou facturés, la SCI semble ignorer ce mécanisme de la provision, nécessairement en amont de la dépense programmée.

Elle précise que la TVA qui a été acquittée avant que la SCI ne devienne propriétaire ne peut être récupérée par elle, soit tous les travaux réalisés avant 2014, alors que l’acquisition est de fin 2016, il existe visiblement une erreur de traitement comptable de la part de la SCI sur ce sujet.

En définitive la SCI doit régler le solde de l’appel de fonds, pour lequel elle ne s’est acquittée que d’un acompte de 29.562,61 €, le solde étant de 54.834:76 €.

Il est en outre demandé au tribunal de céans de condamner la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à verser à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT la somme de 16.121,74 € TTC au titre des frais de justice engagés pour le recouvrement des appels de fonds impayés devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Valenciennes et la Cour d’Appel de DOUAI (les frais de justice relatifs à la présente procédure étant sollicités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile).

Il y a lieu enfin de constater que la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 est déchue de son droit de vote depuis le 13 août 2019, date de la première mise en demeure qui lui a été adressée.

Elle précise communiquer l’ensemble des factures de travaux, alors même que toutes les informations ont déjà été communiquées à la demanderesse, notamment pour lui permettre de récupérer la TVA, et qu’aucune disposition légale ne lui impose. La demande de communication de pièces sous astreinte est donc sans objet.

La demande est ainsi parfaitement abusive, et il est réclamé 5.000 € en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, elle précise accepter le principe d’une expertise comptable aux frais avancés de la demanderesse et précise la mission qui pourrait être confiée à l’expert.

Elle réclame 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande aux fins de voir juger irrecevables les conclusions et pièces notifiées par l’ASL HÔTEL DU HAINAUT le 1er octobre 2025 pour violation des principes du contradictoire, des droits de la défense et de la loyauté des débats.

En l’espèce, la date de clôture a été fixée le 22 mai 2025 précisant dans le cadre d’un calendrier de procédure que cette clôture serait opérée le 2 octobre et que l’affaire était fixée pour plaider le 16 octobre.

La SCI a pu déposer des conclusions le jour de la clôture, afin de répliquer aux conclusions de l’ASL déposées la veille, de sorte qu’il n’existe pas d’atteinte au principe du contradictoire.

Les dernières conclusions de l’ASL ne contiennent au dispositif que la demande actualisée de paiement des frais de justice engagés et à titre subsidiaire une demande d’expertise et d’autorisation d’attraire le gestionnaire à ces opérations.

La seule pièce nouvelle (17bis) est l’actualisation de la facture d’honoraires et frais, élément qui n’est pas indispensable pour trancher le litige, d’autant que la facture 20211177 vise des honoraires devant la Cour d’appel de DOUAI, d’une ordonnance de référé rendue par le tribunal de Valencienne ou encore une facture relative à des frais de signification d’une assignation alors que l’ASL est défenderesse à la présente instance où seront liquidés les dépens y afférent, ces éléments sont seulement utile pour apprécier de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande aux fins de voir juger irrecevables ces dernières conclusions et pièce.

Sur la demande aux fins de voir constater la prescription ou la forclusion de l’action.

Il peut être constaté que la SCI DU HAINAUT 17, représentant 5 lots au sein de l’ASL HÔTEL DU HAINAUT était présente lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 20 mai 2019 (pièce 2 ASL) représentée par Monsieur [S] [B]. Elle a approuvé les comptes (résolution 1 et donné quitus de la gestion, elle a validé la situation budgétaire prévisionnelle, laquelle indiquait que les travaux pourraient être achevés par la livraison fin avril 2019, l’ASL étant maintenue jusqu’à fin 2020 (2ème résolution), elle a approuvé l’état d’encaissement des appels de fonds et récupération des frais afférents et validé les décisions prises par le conseil syndical (3ème et 4ème résolution, elle a donné quitus au président et aux membres du conseil syndical pour leur gestion (5ème résolution); elle a approuvé la résolution 7 visant à engager une procédure à l’encontre de l’ASL [Adresse 12] pour le recouvrement de dépenses sur les parties communes réglées par l’ASL Hôtel du Hainaut ; elle a validé le principes d’actions judiciaires (résolution 8), elle s’est opposée à la résolution 9 visant à valider une transaction à l’égard de la société DUCA, ce qui induisait un appel de fonds, elle a approuvé les résolutions 10, 11 et 12 et les réserves données dans la finalité de signer le procès-verbal de réception de l’ouvrage, de payer les honoraires de Dama Consulting et de solder la facture du cabinet [J] à 50%.

Ainsi, la SCI a nécessairement approuvé les comptes au vu des pièces qui lui ont été présentés et n’aurait été recevable à contester que la résolution n°9, à laquelle elle opposée, sachant que ce vote négatif induisait l’approbation d’un appel de fonds.

C’est en application de cette résolution 9 qu’un appel a été émis le 27 juin 2019, chacun des lots détenus par la SCI se voyant imputer pour un peu plus de 13 000 € d’appel de fonds, le solde débiteur du compte de la SCI étant alors de 67.938,02 € (pièce 3) dont la moitié devait être réglée immédiatement.

En l’absence règlement, l’ASL a entrepris une procédure de recouvrement.

Ce n’est que le 8 janvier 2020 que la SCI a fait connaître les motifs de son opposition au paiement (pièce 6) or cette opposition est tardive puisque l’article 11 des statuts prévoit que toute contestation doit être élevée dans un délai de deux mois lequel expirait le 22 juillet 2019 et alors que l’avis de recouvrement émis le 27 juin 2019 ne laissant par ailleurs aucun doute sur la portée du rejet de la résolution 9, cet avis étant effectué avant l’expiration du délai de recours, il était loisible à la SCI de l’effectuer

La SCI est ainsi forclose et irrecevable en sa contestation des résolutions votées le 20 mai 2019.

Elle est également irrecevable à contester le recouvrement de l’autre moitié de l’appel de fonds (deuxième partie du rehaussement) effectué le 6 avril et le 26 mai 2020 (pièces 8 et 9) pour un total de 67.938,03 €, sauf à déduire la somme de 29.562,61 € qu’elle a versé par virement du 12 août 2020.

Les comptes de l’ASL qui ont été définitivement approuvés ne peuvent plus faire l’objet de contestation.

Les appels de fonds sont conformes aux résolutions votées et aux pièces justificatives normalement produites à l’occasion des assemblées, lors de l’assemblée générale du 25 mars 2021 (pièce 12) au cours de laquelle la SCI Hôtel du Hainaut n’avait plus de droit de vote en application de l’article 25 des statuts (en raison de son défaut de paiement trente jours après mise en demeure) une dixième résolution a approuvé le dernier rehaussement imputant à la SCI un appel de fonds complémentaire d’environ 16.000 € (sur près de 300.000 € appelés) et validé en sa onzième résolution les quote-part de chacun des sociétaires, soit 2.391.060,19 € pour la SCI, alors que la SCI ne conteste pas avoir versé 2.336.225,43 €, il en résulte que l’ASL est bien débitrice de la somme de 54.381 €, ce qui résulte également du compte de la SCI auprès de l’ASL (pièce 21), la SCI n’a pas contesté dans les délais les résolutions adoptées lors de cette assemblée du 25 mars 2021.

La demanderesse ne saurait considérer comme indues les sommes régulièrement payées après avoir été appelées, versées, comptabilisées et intégrées au budget d’abord prévisionnel puis définitif et approuvé par l’assemblée, chacun des appels de fonds étant justifié par une délibération devenue définitive. Son action ne saurait être fondée par le biais d’une “restitution d’indu”- même si le délai de prescription à ce titre est plus long, car il existe bien une obligation de payer les charges appelées et définitivement votées.

De même c’est par artifice qu’elle prétend ne contester que son compte individuel et non les comptes généraux de l’ASL, alors que le seul document qu’elle produit à ce titre est un extrait de son grand livre fournisseur, émanant de sa seule comptabilité (pièce 4) et qui ne concerne que l’année 2020, ce qui ne permet pas de prendre en compte les délibérations de 2021, dont il résultait des rehaussements, ainsi qu’elle ne saurait l’ignorer puis qu’elle présente le document comptable émanant de l’ASL à ce titre et émis en avril 2022 (pièce 12)

Par ailleurs l’ASL produit en pièce 20 l’ensemble des pièces comptables, soit des documents épais de près de 9 cm et lourd de plus de 3 kg soit environ 4650 pages recto-verso, pièces qu’il appartient à la SCI d’examiner et de commenter depuis leur communication du 27mars 2024, ce qu’elle se contente de faire de manière laconique en indiquant que l’analyse de ces documents lui permet d’en déduire que des dépenses pour 63.391,73 € ne seraient pas justifiées par cette production ; l’attestation de son expert comptable qui chiffre à 2.336.225,43 € le montant des sommes payées est parfaitement en accord avec celles qui figurent sur les comptes de l’ASL, il est ensuite noté qu’au vu des comptes rendus établis par l’ASL s’élevaient à 2.268170,25 € au 30 septembre 2022, sans qu’aucune analyse des documents produits par l’ASL ne vienne étayer ce calcul.

La SCI produit quant à elle sous forme dématérialisée (clé USB pièce 14) sous forme de sous fichiers annuels, comprenant des documents PDF, partiellement classés par trimestres et concernant pour l’essentiel les comptes rendus trimestriels de l’ASL lui permettant d’effectuer une récupération de la TVA, soit 38,4 Mo de données recueillies entre 2017 et le troisième trimestre 2022. Or ces pièces ne peuvent que concerner les dépenses résultant de travaux définitivement achevés et payés pour lesquels une récupération de TVA est alors possible, alors même que les sommes dues à l’ASL doivent également comprendre les avances par provision pour des prestations votées et non encore facturées. En tout état de cause, par cette production la SCI ne dément pas avoir reçu un compte rendu de l’emploi des fonds et des facturations émises. Sa demande de communication sous astreinte de factures est donc sans objet.

La SCI HÔTEL DU HAINAUT sera en conséquence déboutée de ses demandes, il sera en revanche fait droit à la demande reconventionnelle afin de voir condamner la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à verser à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT la somme de 54.834,76 € TTC pour ses lots 2101, 2102, 2103, 2104 et 2105 augmenté des intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 27 juin 2019 (date du premier appel de fonds).

En tout état de cause il n’est pas nécessaire de prescrire une mesure d’expertise comptable, la charge de la preuve reposant sur le demandeur, c’est à lui d’établir que sa créance existe alors que qu’il ne fait aucune démonstration pertinente en ce sens.

Il est justifié par l’ASL de différents frais engagés du fait de la présente instance, ces pièces permettent d’apprécier de sa demande au titre des frais irrépétibles;

Il n’est pas justifié de prononcer à l’encontre de la SCI une amende civile ou de mettre à sa charge des dommages-intérêts au titre d’une procédure abusive.

L’équité commande de condamner la SCI à verser à l’ASL la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉCLARE recevables les conclusions et pièces notifiées par l’ASL HÔTEL DU HAINAUT le 1er octobre 2025

JUGE la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 forclose et irrecevable en sa contestation des résolutions votées le 20 mai 2019 et irrecevable à contester le recouvrement de l’autre moitié de l’appel de fonds (deuxième partie du rehaussement) effectué le 6 avril et le 26 mai 2020 pour un total de 67.938,03 €, sauf à déduire la somme de 29.562,61 € qu’elle a versé par virement du 12 août 2020.

CONSTATE que l’ASL a produit aux débats l’ensemble des pièces comptables utiles à l’analyse de ses appels de fonds.

DÉBOUTE la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 de l’ensemble de ses demandes.

DIT n’y avoir lieu à ordonner une mesure d’expertise comptable.

CONDAMNE la SCI DU HAINAUT à verser à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT la somme de 54.834,76 € TTC pour ses lots 2101, 2102, 2103, 2104 et 2105 augmenté des intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 27 juin 2019 (date du premier appel de fonds) et déclare la SCI HÔTEL DU HAINAUT déchue de ses droits de vote en assemblée jusqu’à régularisation de sa situation en application de l’article 25 des statuts de l’ASL.

DIT n’y avoir lieu à prononcer une amende civile ou à allouer des dommages-intérêts au profit de l’ASL.

CONDAMNE la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 à verser à l’ASL HÔTEL DU HAINAUT la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la déboute du surplus de sa demande au titre des “frais de justice”, lesquels sont intégrés dans les frais irrépétibles et dans les dépens.

CONDAMNE la SCI HÔTEL DU HAINAUT 17 aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT