TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00755 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HGA

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 24/11/2025

à M^e Henri michel GATA

M^e Stéphane LEMPEREUR

COPIE délivrée

le 24/11/2025

à

Rendue le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSES

Madame [V] [B]

née le 31 Août 1948 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [W] [B]

née le 24 Décembre 1946 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Toutes les deux représentées par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La Société M. J.C.E., Société Civile Immobilière,

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant, Madame [R] [L] en sa qualité de gérante.

Représentée par Maître Stéphane LEMPEREUR, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er avril 2025, Madame [V] [B] et Madame [W] [B] ont fait assigner la société MJCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de :

— être autorisés à effectuer les travaux sur leur toiture défectueuse,

— se voir octroyer le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle sur la propriété de la SCI MJCE pour une durée de six mois, et ce sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5],

— condamner la SCI MJCE à laisser libre d’accès sa propriété cadastrée [Cadastre 5], à la société chargée d’entreprendre les travaux sur leur toiture, dès lors qu’elle aura été avisée par lettre recommandée quinze jours avant l’intervention et ce, sous astreinte de 500 euros à chaque refus,

— dire que l’édification de l’auvent par la SCI MJCE sur leur propriété est constitutive d’une atteinte à leur droit de propriété ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite,

— condamner la SCI MJCE à procéder à la démolition de l’auvent édifié sur leur propriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI MJCE à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à assumer la charge des entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Mesdames [B] ont maintenu leurs demandes et sollicité le rejet de celles formulées à titre reconventionnel par la SCI MJCE.

Elles exposent au soutien de leurs prétentions être propriétaires indivises d’un bâtiment à usage de chai situé commune de [Localité 8], enclavé dans un ensemble immobilier appartenant à la société MJCE. Elles rappellent que la SCI MJCE les a assignées en référé en faisant valoir que la toiture de leur bâtiment était vétuste et dangereuse et que le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise sollicitée par la SCI MJCE et désigné Monsieur [G] [K], en qualité d’expert judiciaire. Elles indiquent que dans le cadre des opérations d’expertise, Monsieur [K] a préconisé des travaux liés à la réfection de la toiture et l’évacuation des eaux pluviales. Elles précisent avoir alors mandaté la société ART’OIT 33 aux fins de procéder aux travaux de toiture mais soutiennent que la défenderesse n’a pas permis à cette dernière d’accéder à la toiture puisqu’elle a laissé verrouillé le portillon séparatif de propriété, raison pour laquelle elles sollicitent le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle. Elles reprochent en outre à la SCI MJCE d’avoir fait

construire un auvent protecteur de la terrasse de sa propriété en faisant valoir que la charpente déborde sur la leur, raison pour laquelle elles en sollicitent la démolition en considérant que cela leur cause un trouble manifestement illicite.

En réplique, la société MJCE a demandé au Juge des référés de :

— Prendre acte de ce qu’elle n’entend nullement s’opposer à l’accès de tous prestataires mandatés par Mesdames [V] et [W] [B] aux fins de procéder à la réalisation des travaux de mise en conformité préconisés par l’Expert, à condition toutefois de respecter un délai de prévenance d’au moins 15 jours,

Ce faisant,

— Débouter Mesdames [V] [B] et [W] [B] de l’intégralité de leurs demandes au titre de la servitude de tour d’échelle,

— Juger que Mesdames [V] et [W] [B] ne rapportent pas la preuve que l’auvent réalisé par elle porterait atteinte à leur droit de propriété.

Ce faisant,

— Débouter Mesdames [V] et [W] [B] de l’intégrité de leurs prétentions,

Reconventionnellement,

— Condamner solidairement Mesdames [V] et [W] [B] à lui verser la somme de 3 500,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à assumer la charge des entiers dépens de l’instance.

Elle soutient qu’elle ne s’est jamais opposée à la réalisation des travaux de toiture du bâtiment appartenant aux consorts [B]. S’agissant de l’auvent, elle indique que s’il est exact que celui-ci empiète de quelques centimètres sur la limite de propriété, il n’est nullement fixé sur le mur du bâtiment appartenant aux demanderesses mais sur le mur de la SCI.

Évoquée à l’audience du 20 octobre 2025, l’affaire a été mise en delibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement, et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

En l’espèce, les consorts [B] sollicitent le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle sur la propriété de la SCI MJCE pour une durée de six mois, et ce sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5], et demandent qu’elle soit condamnée à laisser libre d’accès sa propriété cadastrée [Cadastre 5], à la société chargée d’entreprendre les travaux sur la toiture, dès lors qu’elle aura été avisée par lettre recommandée quinze jours avant l’intervention et ce, sous astreinte de 500 euros à chaque refus.

Il résulte du rapport final de Monsieur [K], expert judiciaire nommé selon ordonnance de référé du 20 novembre 2023, que la toiture du bien appartenant aux consorts [B] est dans un état de détérioration avancé, rendant nécessaire l’exécution de travaux “dans les plus brefs délais afin de remédier au caractère urgent de la mise en conformité de la saillie et (…) prévenir tout incident”. L’expert constate en outre que la bâtisse en question se trouve “enclavée” dans un ensemble immobilier, la saillie de couverture faisant l’objet du litige donnant directement sur un terrain appartenant à la SCI MJCE.

Les consorts [B] justifient ainsi du caractère indispensable des travaux projetés et du fait qu’ils ne peuvent être réalisés que par empiétement provisoire sur le fonds voisin.

Étant en tout état de cause relevé que la SCI MJCE a indiqué aux termes de ses écritures ne pas s’opposer à la demande d’accès des consorts [B], il convient d’enjoindre à la SCI MJCE de laisser libre d’accès sa propriété cadastrée [Cadastre 5], à la société chargée d’entreprendre les travaux sur la toiture de Mesdames [B], dès lors qu’elle aura été avisée par lettre recommandée quinze jours avant l’intervention et ce, sous astreinte de 50 euros par infraction constatée.

Sur la demande de démolition

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Les consorts [B] sollicitent la condamnation de la SCI MJCE à procéder à la démolition de l’auvent édifié sur leur propriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir.

Il résulte des débats et des pièces produites, notamment des photographies annexées au rapport d’expertise précité, qu’il n’est pas contestable, ni d’ailleurs contesté par la partie adverse, que celle-ci a fait construire un auvent protecteur de la terrasse de sa propriété dont la charpente déborde sur la propriété des consorts [B]. Il convient en outre de relever que ces photographies laissent apparaître que cet auvent est fixé sur le mur de la propriété appartenant aux consorts [B].

En conséquence, cet empiétement et cette fixation, dont la réalité est établie au travers des pièces produites, sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à la SCI MJCE de procéder à la démolition de l’auvent protecteur de la terrasse de sa propriété empiétant sur la propriété de Mesdames [B], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois.

Sur les autres demandes

La SCI MJCE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [B], tenues d’ester en justice, la charge des frais non compris dans les dépens. La SCI MJCE sera donc condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ENJOINT à la SCI MJCE de laisser libre d’accès sa propriété cadastrée [Cadastre 5], à la société chargée d’entreprendre les travaux sur la toiture de Madame [V] [B] et Madame [W] [B], pour une durée maximale de six mois, dès lors qu’elle aura été avisée par lettre recommandée quinze jours avant l’intervention et ce, sous astreinte de 50 euros par infraction constatée,

CONDAMNE la SCI MJCE à procéder à la démolition de l’auvent protecteur de la terrasse de sa propriété empiétant sur la propriété de Madame [V] [B] et Madame [W] [B] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois,

CONDAMNE la SCI MJCE à payer à Madame [V] [B] et Madame [W] [B] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE la SCI MJCE aux dépens.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,