REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 25/00062 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7RC

N° minute : 25/00177

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [G]

né le 01 Janvier 1968

demeurant [Adresse 3]

comparant et assisté de Monsieur [F] [G], son fils

et

DEFENDERESSE

[Localité 5] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Z] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

Monsieur [P] [G]

[Localité 6]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à :

Monsieur [P] [G]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [P] [G] est locataire d’un T4 Duplex au [Adresse 2] à [Localité 4] auprès de [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat, depuis le 10 novembre 2023.

En décembre 2023, M. [P] [G] s’est manifesté auprès de son bailleur pour se plaindre de l’état d’humidité du mur du salon, en particulier lorsqu’il pleut.

Par requête au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse reçue le 14 février 2025, M. [P] [G] sollicite la condamnation de [Localité 6] à lui payer la somme de 3.500 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison de l’humidité et des moisissures dans son logement, alors qu’il a signalé ces infiltrations à plusieurs reprises, que plusieurs sociétés se sont déplacées mais qu’aucun travaux n’a été réalisé de manière à corriger ces défauts d’humidité.

Les parties ont été convoquées pour l’audience du 3 avril 2025.

M. [P] [G], assisté de son fils, maintient sa demande de dommages-intérêts.

Il explique que ce logement lui a été octroyé suite à ses plaintes concernant des problèmes d’humidité affectant son précédent logement. Or il affirme que les problèmes d’humidité dans ce nouveau logement sont très importants. Il considère qu’il existe un vice de conception, qui rend le logement à tout le moins indécent. Il fait remarquer que bien que les logements soient récents, beaucoup sont libres de toute occupation ce qui atteste du caractère inhabitable de ces logements. Il considère que la plupart des membres de la famille a eu des problèmes de santé en lien ou aggravés par l’état d’humidité du logement (méningite, hernie discale, allergie). Il explique que conformément à la demande de [Localité 6] il a fait une déclaration à son assurance mais celle-ci refuse d’intervenir estimant que la responsabilité incombe au propriétaire. Il affirme que les infiltrations viennent du toit terrasse, que toutes les pièces sont touchées sauf la cuisine. Il considère que les sommes réclamées correspondent aux dégradations matérielles et à la juste indemnisation pour leurs problèmes de santé.

[Localité 6], en réponse, s’oppose à la demande de dommages-intérêts.

L’office public de l’habitat reconnaît manquer à son obligation de fournir un logement décent, mais soutient que le chiffrage des dommages-intérêts n’est pas assez précis, et qu’il faudrait tenir compte de la vétusté des biens dégradés. Il indique qu’il est en procès avec le constructeur des logements du secteur depuis de nombreuses années, mais que le logement occupé par M. [P] [G] avait été considéré comme habitable et sain, l’état des lieux d’entrée ne présentant d’ailleurs aucune anomalie. Il fait valoir qu’il est difficile de mettre fin à l’humidité du logement dans la mesure où l’origine des infiltrations n’est pas certaine (toit-terrasse ou défaut de drainage du terrain). Il affirme que M. [P] [G] n’a pas formellement demandé à changer de logement. Il signale que le locataire est redevable d’une dette de loyer. [Localité 6] indique que des travaux sont en cours concernant la VMC mais que M. [P] [G] peut se montrer parfois agressif et s’opposer aux interventions proposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. »

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi de 1989 précité, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que le logement loué par M. [P] [G] a présenté, très peu de temps après son entrée dans les lieux, des problèmes d’humidité importants (mur intérieur mouillé par temps d’intempérie). Si les parties ne produisent pas aux débats les rapports rédigés à la suite des différentes expertises réalisées dans le cadre des déclarations aux assurances, [Localité 6] ne conteste pas que l’humidité et les infiltrations sont dues à des problèmes affectant la construction du logement (infiltrations toiture et/ ou infiltrations par remontées du terrain insuffisamment drainé) et que par conséquent sa responsabilité est engagée. [Localité 6] reconnaît ainsi que le logement occupé par M. [P] [G] ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent. Dès lors, les problèmes d’humidité et d’infiltration qui ne sont pas contestés et qui ne sont pas la résultante d’un défaut d’entretien courant du logement par le locataire, du point de vue des réparations locatives, peuvent donner lieu à réparation du préjudice causé, les circonstances tenant à l’existence d’impayés de loyers ou de complexité des travaux à réaliser étant indifférentes.

Le demandeur doit établir la réalité de son préjudice et l’existence d’un lien de causalité.

S’agissant du lien entre les infiltrations et les problèmes de santé allégués, la preuve exigée n’est pas rapportée.

Concernant le mobilier, aucune facture n’est produite. Toutefois la demande de dommages-intérêts s’analyse également en un préjudice de jouissance dont la réalité est établie par les diverses photographies produites aux débats. Il apparaît en effet que les tapisseries sont gondolées et dégradées par l’humidité. Il existe manifestement de nombreuses pièces atteintes par la moisissure aux plafonds et dans les angles des murs. Il existe donc un préjudice de jouissance certain, dont les premières manifestations remontent à décembre 2023.

Le demandeur est donc bien fondé à solliciter une indemnisation à hauteur de 2.000 €.

[Localité 6], qui succombe, sera condamné à payer les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Condamne [Localité 6] à payer à M. [P] [G] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Déboute M. [P] [G] du surplus de ses demandes,

Condamne M. [P] [G] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION