TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 24/02764 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K7K

Minute : 25/00026

Société SEMISO

Représentant : M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [J] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société SEMISO

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

Copie exécutoire :

Maître Maxime TONDI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [J] [L]

Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS

Le 11/03/2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 septembre 2023, la société SEMISO a donné à bail à Monsieur [J] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 230,31 € et 63,84 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 août 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [J] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 6 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société SEMISO – représentée par Maître Maxime TONDI – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [L] ; d’autoriser la séquestration des meubles dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner le défendeur à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.112,85 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.La société SEMISO consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4.112,85 €.

Monsieur [J] [L] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, en affirmant avoir payé entre les mains du commissaire de justice des sommes qui n’apparaissent pas sur le décompte versé aux débats. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Il déclare qu’il ne perçoit aucun revenu depuis trois mois mais qu’il reprend une activité professionnelle le 20 février prochain, laquelle devrait générer un revenu mensuel de 1.400 €. Il n’a aucune personne à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, la société SEMISO a, par note en délibéré du 19 février 2025, communiqué un décompte actualisé de sa créance, mentionnant les versements effectués entre les mains du commissaire de justice.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEMISO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 27 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4.7) qui stipule que le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur au titre du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié le 23 août 2024, pour la somme en principal de 2.851,97 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SEMISO produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [L] reste lui devoir la somme de 4.012,85 € à la date du 19 février 2025.

Si Monsieur [J] [L] soutient, à juste titre, avoir payé entre les mains du commissaire de justice des sommes supplémentaires, le décompte du 19 février 2025 intègre les sommes reçues du commissaire de justice.

Monsieur [J] [L] sera donc condamné à verser à la société SEMISO cette somme de 4.012,85 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord de la bailleresse, Monsieur [J] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [J] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEMISO, Monsieur [J] [L] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2023 entre la société SEMISO et Monsieur [J] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à verser à la société SEMISO à titre provisionnel la somme de 4.012,85 € (décompte arrêté au 19 février 2025, incluant janvier 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [J] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 150 € chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEMISO puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [J] [L] soit condamné à verser à la société SEMISO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à verser à la société SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,