MINUTE N° : 25/00131

JUGEMENT DU : 6 novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00741 – N° Portalis DB3B-W-B7H-CZ4U

AFFAIRE : [J] [I] C/ Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [T] [S], REPRESENTÉ PAR S ON SYNDIC CITYA BELVIA [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Monsieur [Localité 5],

Débats tenus à l’audience publique du 04 Septembre 2025 devant Madame LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [J] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marion CASANOVA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [T] [S], REPRESENTÉ PAR S ON SYNDIC CITYA BELVIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 27 juin 2025

Débats tenus à l’audience du : 04 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe

Le

ccc + grosse Avocats

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [I] est copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 2] des lots suivants situés au dernier étage (3 ème étage) :

Lot 6 ([Localité 8]) et 12/1000 èmes des parties communes générales

Lot 7(appartement) et les 154/1000 èmes des parties communes générales

Le 12 septembre 2022, le Bureau Veritas a rédigé un rapport de synthèse intitulé « Diagnostic Technique Ponctuel relatif à la structure d’un bâtiment portant avis de solidité suite à l’apparition de désordres ».

Le 15 septembre 2022, la mairie a été contrainte de prendre un arrêté municipal d’interdiction d’entrer dans l’immeuble.

A la suite d’une Assemblée générale des copropriétaires tenue le 30 mars 2023, les copropriétaires ont voté pour que des travaux soient réalisés dans les parties communes de l’immeuble. A en revanche été rejetée la résolution n°4 concernant la réalisation des travaux dans les parties privatives de Monsieur [I].

Monsieur [I] a fait réaliser un constat d’huissier le 30 mai 2023.

Le 17 août 2023, l’arrêté portant interdiction de pénétrer dans l’immeuble a été levé au vu de la facture acquittée en date du 11 juillet 2023 des travaux réalisés par l’entreprise OVALIE.

Par acte du 30 mai 2023, Monsieur [J] [I] a fait assigner le [Adresse 9] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société CITYA BELVIA ALBI devant le tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de le voir condamner à l’indemniser de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 avril 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Monsieur [J] [I] formule les demandes suivantes :

ANNULER la résolution n°4 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 30 mars 2023,

JUGER que les dégâts causés aux parties privatives des lots 6 et 7 de Monsieur [I] ont leur origine dans les parties communes,

JUGER que le syndicat de copropriétaires de la Résidence Francisco [S] sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice est responsable des parties communes dont il a la garde,

JUGER que le syndicat de copropriétaires de la Résidence Francisco [S] sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice a manqué à son obligation de conservation et d’entretien des parties communes, et a donc commis une faute,

En toute hypothèse,

JUGER que la responsabilité du syndicat de copropriétaires de la Résidence Francisco [S] sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice est

engagée,

CONDAMNER le syndicat de copropriétaires de la Résidence Francisco [S] sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice à indemniser Monsieur [I] de tous les préjudices subis :

—  4.874.98 € TTC, correspondant aux travaux de remise en état du lot de Monsieur [I],

—  9.360 € au titre du préjudice de jouissance subi,

—  3000 € au titre du préjudice moral lié aux difficultés rencontrées

CONDAMNER le syndicat de copropriétaires de la Résidence Francisco [S] sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [I] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [J] [I] fait valoir qu’il a fait constater par un commissaire de justice le mauvais état général de l’immeuble et l’effondrement de la panne faîtière dans les parties privatives de l’appartement du demandeur.

Il estime que constitue un abus de majorité la décision de l’Assemblée Générale de refuser d’indemniser Monsieur [I] pour les dégâts causés à ses parties privatives trouvant leur origine dans les parties communes.

Il considère que le syndicat engage sa responsabilité pour les dommages causés aux copropriétaires lorsque le dommage a son origine dans les parties communes. Il fait valoir que sans qu’il soit besoin de prouver une faute, le SDC de l’immeuble [Adresse 7] doit être déclaré responsable des préjudices de Monsieur [I]. Il soutient que la gravité même de la nature des désordres démontre le non-entretien manifeste et prolongé et la carence du syndic dans l’entretien des parties communes et ce alors même que le copropriétaire n’a pas manqué d’alerter le syndicat à plusieurs reprises suite à des plaintes de ses locataires.

Il prétend que les dégâts des eaux constatés dans son appartement tout comme le problème de vélux sont des désordres mineurs étrangers au problème d’effondrement de la panne sablière.

Il relève que le décrochement de la poutre sablière a été causé par la défectuosité de la toiture, qu’un dégât des eaux causé par un gros orage a donné lieu à une intervention du cabinet d’expertise POLY EXPERT et à une réparation de la part de la société RENOV EXTER. Il précise que l’assemblée générale a d’abord voté la résolution portant sur la réparation partielle de la toiture, laquelle s’est révélée insuffisante pour remédier à la défectuosité de la toiture.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] formule les demandes suivantes :

DIRE ET JUGER que Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve que la dégradation de la panne sablière est la conséquence d’infiltrations,

DIRE ET JUGER également que Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve que lesdites infiltrations sont la conséquence d’une faute commise par le Syndicat des Copropriétaires dans l’entretien de l’immeuble,

DEBOUTER Monsieur [I] de ses demandes, tendant à :

— L’annulation de la résolution n°04 du PV de l’Assemblée Générale du 30 mars 2023,

— Faire juger que le Syndicat des Copropriétaires devrait prendre en charge les conséquences qu’il a subies à la suite l’Arrêté de Péril pris le 15 septembre 2022,

REJETER en conséquence toutes les demandes présentées par Monsieur [I],

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le préjudice locatif ne pourrait être calculé que sur une durée de 11 mois, correspondant à la période pendant laquelle l’accès à l’immeuble était impossible,

REJETER la demande présentée en réparation du préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [I] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre l’intégralité des dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le Bureau D’études VERITAS a affirmé que la poutre s’est détériorée en raison d’importantes infiltrations sans pour autant qu’aucun débat technique contradictoire n’ait eu lieu, permettant d’établir de manière formelle, les raisons de l’affaissement de cette poutre. Elle soutient que Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve d’une part, d’un lien de causalité entre les infiltrations qu’il invoque et la dégradation de la panne sablière et d’autre part, que les infiltrations ont perduré en raison d’un défaut d’entretien de l’immeuble, lequel serait imputable au Syndicat des Copropriétaires.

La défenderesse considère qu’il est désormais établi que l’origine des infiltrations d’eau résulte d’une installation défectueuse des fenêtres de toits de l’appartement de Monsieur [I].

Elle estime qu’aucune faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires alors même qu’à chaque fois que la copropriété a été avertie de l’existence d’infiltrations, elle a fait le nécessaire auprès des compagnies d’assurances, allant même jusqu’à faire réaliser des travaux, d’abord en juin 2013, puis en 2019/2020. Elle relève que Monsieur [I] a lui-même refusé de voter la réalisation des travaux de reprise de l’intégralité de la toiture, lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2019, votant au contraire l’autorisation de réaliser les travaux de reprise partielle.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 30 mars 2023

Monsieur [J] [I] demande préalablement l’annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 30 mars 2023 aux termes de laquelle l’Assemblée Générale a voté contre la réalisation de travaux de rénovation des parties privatives dans l’appartement de Monsieur [J] [I] et a également voté contre l’organisation d’une expertise pour identifier l’origine du sinistre.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient au copropriétaire demandeur à l’annulation d’apporter la preuve que la décision qui a été prise est contraire à la défense légitime de l’intérêt collectif de la copropriété.

Or, Monsieur [J] [I] est manifestement défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe puisqu’il se contente d’affirmer, sans étayer ses allégations, que constitue un abus de majorité la décision de l’assemblée de refuser d’indemniser Monsieur [J] [I] pour les dégâts causés à des parties privatives trouvant leur origine dans les parties communes.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit. Pour engager la responsabilité du syndicat, il suffit que les parties communes soient à l’origine du dommage.

La faute de la victime peut être exonératoire de responsabilité.

Il n’est pas contesté que la poutre du dernier niveau sur laquelle repose la toiture de l’immeuble en copropriété s’est effondrée.

Le bureau VERITAS a été chargé par la société AUDE ASSURIMO, alors syndic de la copropriété, de s’assurer de la solidité de l’ouvrage dès lors qu’il apparaît que le bois de la charpente s’est révélé défectueux et qu’il est apparu un risque d’effondrement.

Dans un rapport du 12 septembre 2022, le bureau VERITAS a ainsi constaté que la poutre ( panne sablière) est hors d’usage et qu’elle se désagrège au moindre contact. Il a également relevé que le revêtement du mur directement sous toiture s’est aussi affaissé sous la pression de l’effondrement de la panne sablière. Il a signalé que la maçonnerie a subi au dernier niveau un phénomène de flambement à la suite de la répartition non uniforme de la charge de la charpente. L’expert du bureau VERITAS a estimé que la détérioration de la toiture est imputable aux infiltrations importantes et répétées qui ont rendu impropres l’habitation et mis en péril la stabilité du mur et de la charpente.

Les conclusions du bureau VERITAS aux termes de laquelle une relation de causalité est établie entre les infiltrations et l’effondrement de la poutre ont été contestées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux motifs qu’il n’y a eu aucun débat technique contradictoire préalable.

Cependant, il résulte de plusieurs pièces versées aux débats que la copropriété présente manifestement un mauvais état :

— il a été déploré 7 dégâts des eaux liés à des infiltrations ou une inondation ou une fuite entre 2012 et 2023 selon l’assureur MACIF (pièce 11)

— un arrêté d’interdiction de pénétrer dans l’immeuble a été pris par la mairie de [Localité 6] le 15 septembre 2022 au vu du rapport du bureau VERITAS

— Me [L] commissaire de justice, dans un constat du 30 mai 2023 établi en présence de M [Z] gérant de la SARL ASSURIMO alors syndic du syndicat des copropriétaires, a relevé à l’extérieur le renflement du mur de façade sous la toiture et à l’intérieur, outre l’effondrement de la panne faîtière dans le débarras, le mauvais état général des parties communes

— l’assureur MACIF dans un courrier du 25 avril 2023 a estimé, suite à la réception de l’arrêté de péril, que sa garantie n’est pas mobilisable en ajoutant « suite aux différents sinistres, il a été constaté un défaut d’entretien majeur de l’immeuble. En l’état nous ne pouvons intervenir car il ne s’agit pas de dommages accidentels ». (pièce 12)

— Monsieur [Z] gérant de la société ASSURIMMO précédent syndic a estimé dans un mail du 20 décembre 2022 que les réfections de la toiture s’imposent en raison des négligences passées et notamment du refus en 2019 de l’assemblée des copropriétaires de refaire la toiture

L’effondrement de la panne qu’elle soit sablière ou faîtière présente manifestement un défaut d’ordre structurel et nullement accidentel. Le défendeur qui conteste les conclusions du rapport VERITAS ne fournit pas le moindre élément technique permettant de les démentir.

Or, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a été avisé à de nombreuses reprises des problèmes affectant la toiture et plus spécialement des problèmes d’infiltrations.

Monsieur [J] [I] a ainsi versé aux débats les différents courriers qu’il a adressés à Monsieur [R] alors syndic bénévole notamment le 7 juillet 2012, le 10 octobre 2012 et le 1er juin 2016.

Le 28 novembre 2013, Monsieur [K] [U] également copropriétaire de l’immeuble a adressé un courrier à l’Assemblée générale des copropriétaires afin de rappeler les problèmes de dégâts suite à des infiltrations « répétées et non résolues ». Il faisait part de son inquiétude au sujet d’une charpente qui se dégrade au fil des infiltrations.

Ce problème a été évoqué régulièrement lors des Assemblées générales.

Lors de l’Assemblée générale du 22 décembre 2012, il a été évoqué le problème d’humidité dans l’appartement de Monsieur [J] [I], lequel est distinct du dégât des eaux constaté dans l’appartement de ce dernier le 15 mars 2012 suite à une négligence du locataire. Il a été décidé alors de faire intervenir un artisan pour identifier l’origine des problèmes et vérifier s’ils sont ou pas en lien avec une anomalie des parties communes.

L’Assemblée Générale du 7 décembre 2013 a fait état de la visite de l’entreprise RENOV CENTER et annexé la facture de son intervention (facture non versée aux débats).

L’Assemblée Générale du 3 décembre 2017 a, s’agissant des problèmes d’humidité dans l’appartement de Monsieur [J] [I], rapporté que les problèmes d’infiltrations d’eau résultent d’une installation défectueuse des fenêtres de toit dudit appartement. Il est précisé que le copropriétaire a fait réaliser les travaux de mise en conformité, ce qui a permis de régler le problème.

Au cours de l’Assemblée générale du 17 décembre 2019, il a été voté la réfection partielle de la toiture qui a fait l’objet d’une présentation précise (devis, entreprise sollicitée, délai) tandis que la résolution prévoyant la réfection totale certes approuvée par l’ensemble des copropriétaires en ce compris Monsieur [J] [I] n’a ni évalué la prestation ni proposé le nom de l’entrepreneur, ce qui a nécessairement faussé le débat.

C’est au cours de l’Assemblée générale du 30 mars 2023 que de nouveaux travaux de réfection de la toiture ont finalement été approuvés.

L’ensemble de ces éléments permettent de démontrer que le syndicat des copropriétaires s’est révélé négligent pour s’être abstenu d’entretenir correctement la toiture, pour n’avoir pas sérieusement recherché les causes des infiltrations et pour n’avoir pas exécuté les travaux nécessaires pour assurer une charpente solide et étanche. Il apparaît en outre que la copropriété s’est dédouanée de sa responsabilité en attribuant la cause des problèmes d’humidité du logement à l’installation défectueuse des velux dans l’appartement de Monsieur [J] [I]. Les mesures prises, avant la résolution en date du 30 mars 2023, se sont enfin révélées manifestement insuffisantes pour remédier durablement au problème.

Afin de s’exonérer de sa responsabilité, le [Adresse 9] [Adresse 7] met en avant les dégâts des eaux survenus dans le logement de Monsieur [J] [I]. Si effectivement un dégât des eaux imputable à un locataire a été déploré en 2012, il est étranger aux infiltrations puisqu’il concerne un débordement d’appareil à effet d’eau (annexes de la pièce 13). L’assemblée générale du 22 décembre 2012 évoque ainsi distinctement ces deux difficultés. L’assemblée générale du 3 décembre 2017 fait également état d’un premier dégât des eaux lié à un défaut sur la bonde d’évacuation de la salle de bain lui même étranger au litige. Enfin, il apparaît que Monsieur [I] a remédié au problème du velux sans pour autant que les problèmes d’infiltration dans son appartement ne cessent.

Maître [L] Commissaire de justice a ainsi relevé dans son constat du 30 mai 2023 dans l’appartement du troisième étage appartenant à Monsieur [J] [I] l’effondrement de la panne faîtière et la dégradation consécutive de la cloison et du plafond.

Les dégradations dans les parties privatives sont directement en lien avec le mauvais état des parties communes imputable à la négligence du syndic de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] engage en conséquence sa responsabilité en application de l’article 14 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les préjudices

— Sur les travaux de remise en état

Il apparaît que l’entreprise OVALIE TRAVAUX qui a présenté au syndic de copropriété un devis de réfection de la façade et de la couverture le 26 septembre 2022 a également établi à destination du syndic de copropriété en date du 13 janvier 2023 un devis de réfection des parties privatives dans l’appartement de Monsieur [J] [I].

L’évaluation des travaux de remise en état portée à la somme de 4874,98 euros n’a pas fait l’objet de contestation de la part du défendeur et sera retenue.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de cette somme.

— Sur le préjudice locatif

Monsieur [J] [I] réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 9360 euros au titre de la perte de loyers pour la période du 3 février 2022, date du départ du dernier locataire et jusqu’au 1er août 2023 date de réalisation des travaux sur les parties communes en prenant pour base un loyer mensuel d’un montant de 520 euros et en versant aux débats un avis de valeur locative dressé par la société ASSURIMMO.

La demande apparaît totalement fondée dès lors que si la mairie a interdit par arrêté l’accès à l’immeuble à compter du 15 septembre 2022, il n’en demeure pas moins que la dégradation de la poutre et les infiltrations consécutives s’analyse comme un événement s’étant étalé dans le temps et non ponctuel et accidentel de sorte que la perte de loyers a débuté dès le départ du dernier locataire le 3 février 2022.

Il sera fait droit à cette demande.

— Sur le préjudice moral

Le demandeur ne caractérise nullement le préjudice moral subi à la suite de cette procédure. Cette demande totalement injustifiée sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sera condamné aux entiers dépens outre la somme de 1500€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition, contradictoire et rendu en premier ressort,

Rejette la demande d’annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 30 mars 2023.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société CITYA BELVIA [Localité 4] à payer à Monsieur [J] [I] les sommes de :

—  4874,98 euros au titre des travaux de remise en état

—  9360 euros au titre du préjudice locatif

Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société CITYA BELVIA [Localité 4] à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société CITYA BELVIA [Localité 4] aux dépens de l’instance.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente