Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00080 – N° Portalis DBX6-W-B7I-2ABD

Société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

C/

[D] [Z], [V] [Z]

— Expéditions délivrées à M^e Fanny SOLANS

— FE délivrée à M^e Fanny SOLANS

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Fanny SOLANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

Société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Maître Fanny SOLANS, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

Madame [D] [Z]

[Adresse 12] [Adresse 11] [Adresse 1] [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Absente

Monsieur [V] [Z]

[Adresse 12] [Adresse 11] [Adresse 1] [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 novembre 2021, la SA Résidences le logement des fonctionnaires a donné à bail à Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 9] à [Localité 13].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Résidences le logement des fonctionnaires a fait signifier le 15 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 décembre 2024, la SA Résidences le logement des fonctionnaires a fait assigner Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 07 mars 2025 en lui demandant :

— de les condamner solidairement à payer la somme de 2.510,66 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure

— de faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— de prononcer leur expulsion, ainsi que de toute personne vivant sous leur toit avec le concours de la force publique, si besoin est,

— de lui allouer une indemnité égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du nouveau code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, la SA Résidences le logement des fonctionnaires, représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.835,48 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA Résidences le logement des fonctionnaires.

Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z], bien que régulièrement cités à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Sur le défaut de comparution des défendeurs

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z], qui ont été assignés à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il convient donc de statuer au vu des pièces produites par la SA Résidences le logement des fonctionnaires, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA Résidences le logement des fonctionnaires justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.393,69 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 16 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte produit aux débats en raison de deux « factures » portées au crédit du compte locataire, d’un montant respectif de 5.330,578 euros et 1.595,52 euros, le solde débiteur d’un montant de 3.090,61 euros au 31 décembre 2024 a été réglé, et le compte est maintenant créditeur de 3.835,48 euros au profit des défendeurs.

En conséquence il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de provision à valoir sur l’arriéré.

Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] seront condamnés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dont le montant sera équivalent au montant du loyer et des charges (516,97 euros en novembre 2024), avec revalorisation selon les conditions contractuelles.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] supporteront solidairement une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2021 et liant la SA Résidences le logement des fonctionnaires à Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 9] à [Localité 13] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Résidences le logement des fonctionnaires pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SA Résidences le logement des fonctionnaires de sa demande de provision à valoir sur l’arriéré au 31 décembre 2024, le solde du compte locataire étant créditeur de 3.835,48 euros au 31 janvier 2025 au profit de Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] ;

DISONS que Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] seront tenus de payer à la SA Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (516,97 euros par mois en novembre 2024), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer à la SA Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE