N° RG 20/00677 – N° Portalis DB2F-W-B7E-ECAY

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 20/00677 – N° Portalis DB2F-W-B7E-ECAY

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e WURTH

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e SIMOENS

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19

Madame [G] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas SIMOENS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 23

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 avril 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

Exposé de la procédure et du litige :

Suivant assignation du 17 mars 2020, M. [N] [O] et Mme [G] [O] ont fait citer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL Relais Immo Gestion, devant le Tribunal judiciaire de Colmar aux fins :

— que soit ordonnée la régularisation par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du nombre réel de copropriétaires

— que soit annulée la résolution n°4 de l’AG du 4 février 2020

— que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soit condamné à leur payer .000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens de l’instance

Ils faisaient valoir :

— depuis 2015, la copropriété a modifié son système de chauffage pour un chauffage au gaz

— eux-mêmes ont remplacé leur chaudière au fioul par une chaudière à gaz à condensation ; leur appartement est équipé pour cette nouvelle installation

— cette installation n’est pas reliée au réseau de gaz commun

— la résolution 4 portait sur l’autorisation à leur donner pour se raccorder sur le branchement disponible dans la cave de l’immeuble

— le refus de la copropriété n’est pas compréhensible puisque tous les paramètres techniques pour ce branchement requis sont présents

— les autres copropriétaires abusent de leur majorité

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] concluait au débouté de M. [N] [O] et Mme [G] [O] en leurs demandes, pour des raisons techniques, sauf à engager d’importants travaux qui ne sont pas conformes à l’intérêt général de la copropriété, mais seulement de M. [N] [O] et Mme [G] [O].

Par ordonnance du 31 janvier 2023 rendue sur incident, le Juge de la mise en état a rejeté la demande de vue des lieux, en raison de l’aspect très technique de la question et a ordonné une expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 octobre 2023.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 7] a conclu le 17 septembre 2024 :

— à l’irrecevabilité de M. [N] [O] et Mme [G] [O] en leurs demandes

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— subsidiairement, à leur débouté, sauf à ce qu’ils soient autorisés à faire procéder aux travaux de raccordement du gaz préconisés par l’expert à leurs frais exclusifs, sans aucuns frais pour la copropriété, et ces travaux étant réalisés sous le contrôle du syndic, avec le concours de tout sachant, ces interventions étant également à leurs frais exclusifs

— à leur condamnation in solidum sous astreinte de 250 € par infraction constatée à débarrasser les parties communes de tous objets privatifs, toute intervention de commissaire de justice étant à leur charge

— à leur condamnation aux frais et dépens de l’instance, y compris frais d’expertise, et au paiement de 5.000 € au titre de l’article 700

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] fait valoir :

— qu’il n’y a aucune incertitude sur le nombre des copropriétaires ; M. [N] [O] et Mme [G] [O] ont 237 millièmes ; les autres copropriétaires ont 763 millièmes (l’indivision successorale [D] [Cadastre 1] ; M. [U] [D] 117, et M. [U] [D] avec Mme [Z] [W] 287 en indivision) ; aucune régularisation sur ce point n’a à être ordonnée ; la copie du Livre Foncier est produite

— il n’y a pas lieu à annulation de l’AG du 4 février 2020 en totalité, convoquée par Me [J] désignée comme administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance du 5 juin 2019 ; la désignation du syndic est régulière et le vote de cette résolution également

— lors de l’installation du gaz, les précédents occupants du rez-de-chaussée avaient décliné leur participation à ce changement, préférant conserver la chaudière au fioul et leur poêle à bois ; le raccordement au gaz a été fait pour les autres logements ; il y a trois raccordements actuellement, c’est-à-dire un par logement alimenté par le gaz – et non un raccordement par étage -, avec des compteurs individuels

— lors de l’achat de leur logement, M. [N] [O] et Mme [G] [O] n’ignoraient pas qu’ils ne disposaient pas d’un tel raccordement au gaz

— l’expertise a mis en évidence qu’il n’existait pas de piquage disponible sur la colonne existante pour procéder à un raccordement supplémentaire

— l’expert dit possible un raccordement par l’extérieur pour un prix de 2.738,97 € ; le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] donne son accord pour la création de ce branchement, sous réserve de l’accord des copropriétaires concernés puisque la colonne doit traverser les caves privatives

— de ce fait, M. [N] [O] et Mme [G] [O] devront être déboutés de toutes leurs demandes d’annulation, et d’indemnités formées dans leurs dernières conclusions

— enfin, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] rappelle que toute condamnation à des dommages et intérêts est supportée par le copropriétaire bénéficiaire de ladite condamnation à hauteur de ses tantièmes ; la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que les frais de procédure ; le juge peut d’ailleurs déroger à cette dernière possibilité en fonction de l’équité ou de la situation économique des parties

Au terme de leurs conclusions du 1er octobre 2024, M. [N] [O] et Mme [G] [O] maintiennent leurs demandes initiales et sollicitent en outre :

— d’être autorisés à faire procéder à l’installation de raccordement au gaz

— la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer les sommes suivantes :

* 8.000 € au titre du préjudice de jouissance

* 12.659 € au titre du préjudice financier

* 5.000 € au titre du préjudice moral

— la dispense de toute mise à leur charge par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] des dépenses relatives à la procédure

M. [N] [O] et Mme [G] [O] rappellent qu’en absence de raccordement au gaz, ils ne disposent d’eau chaude que grâce à un ballon électrique, et qu’ils se chauffent avec des petits convecteurs électriques. Lors de l’installation de la chaudière à condensation, l’entreprise qu’ils avaient consulté avait indiqué qu’un raccordement était possible. La colonne installée était apte à desservir les trois niveaux de l’immeuble.

Ils constatent que si l’expert a indiqué qu’il n’y avait pas de piquage libre sur la colonne de distribution du gaz, un raccordement supplémentaire pouvait être mis en œuvre. La société VIALIS a donné un avis favorable sur le plan technique.

Ils soutiennent que la répartition des tantièmes est discutable au regard du nombre de copropriétaires et des mentions figurant au Livre Foncier. Ils soutiennent également qu’il existe un abus de majorité puisque les autres lots sont détenus par les consorts [D], qui disposent ainsi de la majorité des tantièmes. L’expertise a permis de constater que le branchement était possible. Le refus opposé par l’ensemble de la famille [D] est d’autant plus abusif. C’est pourquoi ils mettent en compte un préjudice financier correspondant à un surcoût de consommation d’électricité évaluée entre 101 et 162 € par mois et par an depuis 2017 (10.224 €). Ils ont également dû remplacer le ballon d’eau chaude provisoire mis en place (200 €), payer un constat d’huissier (324 €) et une expertise de la colonne de gaz (1.600 €).

Ils ont installé une chaudière à gaz dont ils n’ont pas pu profiter ; ils mettent en compte 8.000 € de ce chef. Ils mettent encore en compte 5.000 € au titre du préjudice moral subi du fait de l’obstruction systématique de la famille [D] à leurs légitimes demandes.

Sur l’occupation de la cour commune, ils répondent que l’usage de cette cour est commune. Ils peuvent donc en jouir et ils précisent qu’ils y disposent occasionnellement une table et deux chaises, qu’ils enlèvent ensuite. Ce n’est pas parce qu’ils jouissent de la cour commune qu’ils la privatisent.

La clôture est intervenue le 5 février 2025 ; l’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2025 et mise en délibéré au 25 juin suivant.

Du fait d’une surcharge de travail, le délibéré a été prorogé au 22 août suivant.

Motifs :

Attendu, sur la demande de régularisation par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], de l’indication du nombre de copropriétaires, que le Tribunal relève tout d’abord qu’il n’est visé aucun article de la loi du 10 juillet 1965 par les demandeurs au soutien d’une telle demande ; qu’ensuite, les droits de votes sont attachés aux tantièmes et non à des individus, les lots pouvant être propriété de personnes morales, ou d’indivisions successorales, ou de particuliers en régime de communauté, en sorte que le nombre de copropriétaires personnes physiques (si tel est le sens de cette demande) peut varier considérablement ; qu’enfin, il n’incombe au syndic que de recevoir les votes des copropriétaires habilités pour leurs lots sans se préoccuper de la répartition interne à chaque lot pour chaque ayant droit ; que dès lors, il sera retenu que M. [N] [O] et Mme [G] [O] sont dépourvus d’intérêt à agir sur ce point à l’encontre du Syndicat ; que cette demande sera donc rejetée ;

Qu’à titre superfétatoire, le Tribunal constate que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], seul attrait à l’instance, et non les copropriétaires, verse l’extrait du Livre Foncier au 9 juillet 2019 qui établit les droits de chacun quant aux différents lots, et que les conclusions du Syndicat ont explicité, en tant que de besoin, les droits de chacun des membres de la famille [D] par lots (pièce 18) ;

Attendu, sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’AG du 4 février 2020, que le Tribunal relève tout d’abord que cette résolution a été rejetée à la majorité ; que le fait que les copropriétaires autres que M. [N] [O] et Mme [G] [O] aient un lien de famille ne permet pas de conclure à un abus de majorité de ce seul fait ; que par ailleurs, sur le fond du rejet de la résolution, il apparaît que M. [N] [O] et Mme [G] [O] étaient convaincus de la possibilité d’un raccordement techniquement aisé et peu coûteux (évalué à 50€ dans le PV de l’AG) tandis que les autres copropriétaires maintenaient qu’il n’y avait pas de dispositif supplémentaire inutilisé pouvant être facilement mis en place ; que de fait, aux termes du rapport d’expertise, il a été constaté par l’expert que la colonne de distribution comporte 3 comptages affectés aux lots privatifs des consorts [D] et qu’il n’existe pas de piquage libre sur cette colonne; qu’ainsi, même sous cet angle factuel, aucun abus ne peut donc être admis dans le refus formalisé par l’AG de cette résolution ;

Attendu, sur la demande d’autorisation à donner à M. [N] [O] et Mme [G] [O] de faire procéder à l’installation du raccordement au gaz, que le Tribunal rappelle que s’il peut annuler une résolution, il ne peut accorder une autorisation en lieu et place du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], qui peut seul autoriser ou non des travaux, la loi ne conférant au Tribunal aucun pouvoir de décision en substitution du Syndicat des copropriétaires ; qu’en l’état, il sera donc seulement constaté que l’expert a conclu que l’appartement de M. [N] [O] et Mme [G] [O] peut être raccordé au gaz en modifiant le placard technique et en y ajoutant un nouveau compteur, la société VIALIS ayant validé cette possibilité technique, et que le coût de cette installation complémentaire a fait l’objet d’un devis – étant précisé que ces travaux à autoriser en AG, et de surcroît par chaque copropriétaire concerné pour ce qui concerne la traversée des lots privatifs, devraient logiquement être entièrement supportés par leurs bénéficiaires puisqu’ils n’apportent aucun avantage à la copropriété en tant que telle, ni à chaque copropriétaire pour les lots privatifs potentiellement affectés - ;

Attendu, sur les préjudices financiers et de jouissance mis en compte par M. [N] [O] et Mme [G] [O] en ce qu’ils n’ont pas pu bénéficier de l’installation au gaz à laquelle ils avaient fait procéder dans leur logement, et en ce qu’ils ont dû supporter des frais de consommation électrique supplémentaires, qu’il s’évince des pièces produites, et notamment de l’attestation de témoin (pièce 4) du précédent propriétaire du logement, que M. [N] [O] et Mme [G] [O] ont acquis en septembre 2011 ledit logement en toute connaissance de cause sur ce point, ledit précédent propriétaire prenant déjà ce logement en l’état, puisque le refus de participation aux travaux de raccordement au gaz (en novembre 1997 semble-t-il) émanait du copropriétaire antérieur ; que de plus, M. [N] [O] et Mme [G] [O] se sont accommodés du système de chauffage existant de 2011 à 2019, puisqu’ils n’ont demandé l’autorisation de raccordement au gaz en AG qu’en 2020 ; que le Tribunal ajoute que s’ils ont anticipé une autorisation donnée par l’AG des copropriétaires pour engager les travaux de modification de leur installation intérieure de chauffage, c’est de leur fait et ne peut être que sans emport sur l’impossibilité d’en profiter en cas de refus; qu’en conséquence, ils seront déboutés de ces demandes d’indemnisations ;

Attendu, sur le préjudice moral, qu’il résulte des circonstances de la cause que les autres copropriétaires avaient manifestement raison en indiquant qu’un simple raccordement au gaz n’était pas possible, en sorte que M. [N] [O] et Mme [G] [O] ne pouvaient se dispenser de faire procéder à une étude de faisabilité technique préalablement à la présentation de leur projet ; que faute d’y avoir procédé amiablement, la présente instance a permis de conclure techniquement ; qu’il s’en évince qu’ils n’ont subi aucun préjudice moral de ce fait, cette étude technique étant évidemment impérative au regard de la complexité – et de la dangerosité potentielle – des raccordements au gaz de ville ; qu’ils seront donc également déboutés de cette demande ;

Attendu, sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 7] quant à la privatisation d’une partie de la cour commune, que sont produites en pièce 17 des photographies montrant effectivement une telle privatisation du fond de la cour, avec installation d’une palissade, d’un rideau et d’éléments mobiliers ; que toutefois, ces photographies ne sont pas un constat de commissaire de justice et ne permettent pas de faire droit à cette demande en l’état, faute de précisions sur le lieu effectivement concerné ; que cette demande sera donc rejetée ;

Que cependant, à titre superfétatoire, le Tribunal constate, parmi les pièces produites, l’existence d’autres griefs, et notamment de l’entreposage des poubelles devant les fenêtres de M. [N] [O] et Mme [G] [O], ou le parking d’un véhicule sur un emplacement a priori non prévu ; qu’en conséquence, le Tribunal suggère aux parties d’engager une médiation pour élaborer un règlement de l’usage commun de cette cour permettant à chacun d’en tirer parti sans gêner les autres occupants, plutôt que d’engager une nouvelle instance qui conduirait possiblement à proscrire tout usage et par les uns et par les autres ;

Attendu, sur les frais et dépens, que M. [N] [O] et Mme [G] [O] succombent à titre principal à la présente instance; qu’ils en supporteront donc les frais, et notamment ceux de l’expertise ;

Attendu, sur la demande au titre de l’article 700, que M. [N] [O] et Mme [G] [O] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.200 € ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort :

DÉCLARE la demande de M. [N] [O] et Mme [G] [O] relative à la régularisation par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], du nombre réel de copropriétaires irrecevable faute d’intérêt à agir à cet égard à l’encontre dudit Syndicat ;

DÉBOUTE M. [N] [O] et Mme [G] [O] de toutes leurs autres demandes ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle quant à la privatisation de la cour commune ;

CONDAMNE M. [N] [O] et Mme [G] [O] aux frais et dépens de l’instance, qui comprendront ceux de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [N] [O] et Mme [G] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.200 € au titre de l’article 700 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions.

La Greffière, Le Président,