MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00747 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V7KO

CODE NAC : 71I – 5B

AFFAIRE : S.D.C. 52 RUE DE CHATEAUDUN – 94130 NOGENT SUR MARNE, [L] [T], pris en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue de Châteaudun – 94130 NOGENT SUR MARNE C/ Société FONCIA VAL DE MARNE (LOVEGIM MAROLLES)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 52 RUE DE CHATEAUDUN – 94130 NOGENT-SUR-MARNE

représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], adminsitratieur judiciaire, dont le siège social est sis 4 rue de Châtillon – 75014 PARIS

Maître [L] [T] – ADMINSTRATEUR JUDICIAIRE, PRIS EN SA QUALITÉ D’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 52 RUE DE CHÂTEAUDUN – 94130 NOGENT SUR MARNE

dont le siège social est sis 4 rue de Châtillon – 75014 PARIS

tous deux représentés par Maître Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0628

DEFENDERESSE

S. A. S. FONCIA VAL DE MARNE (LOVEGIM MAROLLES)

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 969 200 799

dont le siège social est sis Immeuble Le Kyriel – 259 avenue du Général Leclerc – 94700 MAISONS ALFORT

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance sur requête du 11 avril 2024, Maître [L] [T], administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130).

Jusqu’à cette date, la société FONCIA Val de Marne était syndic de cette copropriété.

Vu l’assignation délivrée le 6 mai 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], administrateur judiciaire, et de Maître [L] [T], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la société FONCIA Val de Marne afin de :

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE à remettre a Maître [T], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble situe 52 rue de Châteaudun — 94130 NOGENT SUR MARNE l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, Ie cas echeant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs a la gestion de l’immeuble, dont notamment,

* dernier avis d’échéance d’assurance payée;

* dossier sinistre en cours;

* dossier sinistre solde;

* situation de trésorerie ;

* solde des copropriétaires a la date d’arrêté des comptes;

* grand livre 2022/2023 ;

* registre des dépenses 2022/2023 ;

* grand livre et la balance a la date de récupération;

* index d’eau (eau froide et eau chaude) sur les 5 dernières années;

* répartiteur sur les 5 dernières années;

* appel de fonds (courant + travaux) de l’année en cours;

* apurement établi sur les 5 dernières années;

* compte d’attente dans le grand livre : détail et justificatif des montants;

* dernier rapprochement bancaire avec le relevé de compte ;

* factures à payer;

* déclarations fiscales ;

* montant de la trésorerie transférée ;

* registre des procès-verbaux d’AG ;

* derniers rapports/ diagnostics :

amiante (DTA),

termite,

plomb,

audit énergétique,

* dossier d’AG comprenant copie convocation, les AR, les documents annexes à la convocation, feuille de présence, les pouvoirs et le PV avec preuve de la notification aux défaillants et opposants et les AR ;

* contrats de maintenance des équipements communs ou parties communes ;

ascenseur,

nettoyage,

entretien des espaces verts,

compteur eau,

chaufferie,

production eau chaude,

désinfection vide ordure,

fibre optique,

sécurité incendie VMC,

autres,

* dossier des derniers gros travaux exécutés (ravalement étanchéité, chaufferie, ascenseur) avec procès-verbal de réception, marchés ou factures des travaux de la copro garanties 2 ou 10 ans;

* dossier travaux en cours ou à venir;

* dispositifs de fermeture (clefs, bip avec code, code…) ;

* bordereau de transmission des archives entre syndics successifs ;

* coordonnées de la société d’archivage extérieur du SDC;

* dossiers contentieux procédures;

* chèques à encaisser;

* dossier des ventes en cours (état datés) ;

* dossiers de vente traités ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour de retard et passe un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance a intenvenir pendant six mois,

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € a titre de dommages-intérêts, avec intérêts légaux à compter de la première mise en demeure,

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra etre recouvré directement par la

SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maitre [F] [I],

conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procedure Civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], et Maître [L] [T], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires ont maintenu leurs demandes.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, la société FONCIA Val de Marne n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise des documents

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre spontanément et dans les délais requis, au nouveau syndic, l’entier dossier du syndicat des copropriétaires, sans avoir la possibilité de faire le tri entre les pièces et documents qu’il entendait communiquer ou non.

La charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou qu’un tiers les détient.

Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a par tous les moyens cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2025 (pli distribué contre signature le 21 mars 2025), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], et Maître [L] [T], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires ont mis en demeure la société FONCIA Val de Marne de lui remettre les documents administratifs et comptables afférents à la copropriété.

L’ensemble des documents réclamés n’ayant pas été communiqué en dépit des demandes réitérées, il convient de condamner la société FONCIA Val de Marne à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], administrateur judiciaire, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* dernier avis d’échéance d’assurance payée;

* dossier sinistre en cours;

* dossier sinistre solde;

* situation de trésorerie ;

* solde des copropriétaires a la date d’arrêté des comptes;

* grand livre 2022/2023 ;

* registre des dépenses 2022/2023 ;

* grand livre et la balance a la date de récupération;

* index d’eau (eau froide et eau chaude) sur les 5 dernières années;

* répartiteur sur les 5 dernières années;

* appel de fonds (courant + travaux) de l’année en cours;

* apurement établi sur les 5 dernières années;

* compte d’attente dans le grand livre : détail et justificatif des montants;

* dernier rapprochement bancaire avec le relevé de compte ;

* factures à payer;

* déclarations fiscales ;

* montant de la trésorerie transférée ;

* registre des procès-verbaux d’AG ;

* derniers rapports/ diagnostics :

amiante (DTA),

termite,

plomb,

audit énergétique,

* dossier d’AG comprenant copie convocation, les AR, les documents annexes à la convocation, feuille de présence, les pouvoirs et le PV avec preuve de la notification aux défaillants et opposants et les AR ;

* contrats de maintenance des équipements communs ou parties communes ;

ascenseur,

nettoyage,

entretien des espaces verts,

compteur eau,

chaufferie,

production eau chaude,

désinfection vide ordure,

fibre optique,

sécurité incendie VMC,

* dossier des derniers gros travaux exécutés (ravalement étanchéité, chaufferie, ascenseur) avec procès-verbal de réception, marchés ou factures des travaux de la copro garanties 2 ou 10 ans;

* dossier travaux en cours ou à venir;

* dispositifs de fermeture (clefs, bip avec code, code…) ;

* bordereau de transmission des archives entre syndics successifs ;

* coordonnées de la société d’archivage extérieur du SDC;

* dossiers contentieux procédures;

* chèques à encaisser;

* dossier des ventes en cours (état datés) ;

* dossiers de vente traités.

Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

Sur la demande de provision

Les retards apportés par la société FONCIA Val de Marne à la transmission des pièces ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par l’administrateur provisoire, l’ont accaparé au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété, l’ont ralenti dans les procédures en recouvrement de charges engagées et ont ainsi occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient d’évaluer à 500 euros.

Sur les autres demandes

La société FONCIA Val de Marne sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société FONCIA Val de Marne sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], administrateur judiciaire, et à Maître [L] [T], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété,une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la société FONCIA Val de Marne à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], administrateur judiciaire,un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* dernier avis d’échéance d’assurance payée;

* dossier sinistre en cours;

* dossier sinistre solde;

* situation de trésorerie ;

* solde des copropriétaires a la date d’arrêté des comptes;

* grand livre 2022/2023 ;

* registre des dépenses 2022/2023 ;

* grand livre et la balance a la date de récupération;

* index d’eau (eau froide et eau chaude) sur les 5 dernières années;

* répartiteur sur les 5 dernières années;

* appel de fonds (courant + travaux) de l’année en cours;

* apurement établi sur les 5 dernières années;

* compte d’attente dans le grand livre : détail et justificatif des montants;

* dernier rapprochement bancaire avec le relevé de compte ;

* factures à payer;

* déclarations fiscales ;

* montant de la trésorerie transférée ;

* registre des procès-verbaux d’AG ;

* derniers rapports/ diagnostics :

amiante (DTA),

termite,

plomb,

audit énergétique,

* dossier d’AG comprenant copie convocation, les AR, les documents annexes à la convocation, feuille de présence, les pouvoirs et le PV avec preuve de la notification aux défaillants et opposants et les AR ;

* contrats de maintenance des équipements communs ou parties communes ;

ascenseur,

nettoyage,

entretien des espaces verts,

compteur eau,

chaufferie,

production eau chaude,

désinfection vide ordure,

fibre optique,

sécurité incendie VMC,

* dossier des derniers gros travaux exécutés (ravalement étanchéité, chaufferie, ascenseur) avec procès-verbal de réception, marchés ou factures des travaux de la copro garanties 2 ou 10 ans;

* dossier travaux en cours ou à venir;

* dispositifs de fermeture (clefs, bip avec code, code…) ;

* bordereau de transmission des archives entre syndics successifs ;

* coordonnées de la société d’archivage extérieur du SDC;

* dossiers contentieux procédures;

* chèques à encaisser;

* dossier des ventes en cours (état datés) ;

* dossiers de vente traités.

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif ;

DISONS n’y avoir lieu à ce que le juge de céans se réserve la liquidation de la présente astreinte,

CONDAMNONS la société FONCIA Val de Marne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], administrateur judiciaire, et à Maître [L] [T], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la société FONCIA Val de Marne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52, rue de Chateaudun à NOGENT-SUR-MARNE (94130), représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [T], administrateur judiciaire, et à Maître [L] [T], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société FONCIA Val de Marne aux dépens de l’instance en référé,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 6 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,