MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 12 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01133 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WGZJ

CODE NAC : 71I – 5B

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 32- 33 AVENUE DE GRAVELLE – 94220 CHARENTON-LE-PONT C/ S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 32- 33 AVENUE DE GRAVELLE – 94220 CHARENTON-LE-PON

représenté par son syndic la société MATERA, SAS immatriculée au RCS de PARIS

sous le numéro 825 188 576

dont le siège social est sis 46 rue Notre Dame des Victoires – 75002 PARIS

représenté par Maîte David WOLFF, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : L288

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 969 200 799

dont le siège social est sis Immeuble Kyriel – 259 avenue du Général Leclerc – 94700 MAISONS-ALFORT et pour signification en son établissement secondaire – 18 avenue Emile Zola – 94100 ST MAUR DES FOSSES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 13 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 12 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2025, la société MATERA a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble situé 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220) à compter du 5 mars 2025, en lieu et place de la société Foncia Val de Marne.

Vu l’assignation délivrée le 11 juillet 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la société Foncia Val de Marne afin de :

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE à lui remettre, l’intégralité des archives de la copropriété qui comprendront notamment:

* les dossiers AG comprenant le procès-verbal original, les bordereaux RAR, les convocations ainsi que les feuilles de présence et les pouvoirs,

* les contrats en cours,

* le carnet d’entretien de l’immeuble,

* les diagnostics de l’immeuble,

* les grands livres,

* la copie des appels de fonds et de régularisation des charges,

* les balances comptables,

* les rapprochements bancaires,

* les dossiers contentieux et les dossiers sinistres,

* le certificat d’immatriculation et la fiche synthétique de l’immeuble,

* les relevés bancaires,

* toutes les factures,

* la situation de trésorerie,

* la totalité des fonds immédiatement disponibles,

* le solde des fonds après apurement des comptes,

* le détail des remises de chèque,

* l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat,

sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE à lui payer la somme de 5 000€ au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société FONCIA VAL DE MARNE à lui payer la somme de 2 640 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, la société Foncia Val de Marne n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise des documents

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre spontanément et dans les délais requis, au nouveau syndic, l’entier dossier du syndicat des copropriétaires, sans avoir la possibilité de faire le tri entre les pièces et documents qu’il entendait communiquer ou non.

La charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou qu’un tiers les détient.

Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a par tous les moyens cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2025 (pli distribué contre signature le 10 juin 2025), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, ont mis en demeure la société Foncia Val de Marne de lui remettre les documents administratifs et comptables afférents à la copropriété.

L’ensemble des documents réclamés n’ayant pas été communiqué en dépit des demandes réitérées, il convient de condamner la société Foncia Val de Marne à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* les dossiers AG comprenant le procès-verbal original, les bordereaux RAR, les convocations ainsi que les feuilles de présence et les pouvoirs,

* les contrats en cours,

* le carnet d’entretien de l’immeuble,

* les diagnostics de l’immeuble,

* les grands livres,

* la copie des appels de fonds et de régularisation des charges,

* les balances comptables,

* les rapprochements bancaires,

* les dossiers contentieux et les dossiers sinistres,

* le certificat d’immatriculation et la fiche synthétique de l’immeuble,

* les relevés bancaires,

* toutes les factures,

* la situation de trésorerie,

* la totalité des fonds immédiatement disponibles,

* le solde des fonds après apurement des comptes,

* le détail des remises de chèque,

* l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat,

Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

Sur la demande de provision

Les retards apportés par la société Foncia Val de Marne à la transmission des pièces ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par l’administrateur provisoire, l’ont accaparé au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété, l’ont ralenti dans les procédures en recouvrement de charges engagées et ont ainsi occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient d’évaluer à 500 €.

Sur les autres demandes

La société FONCIA Val de Marne sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Foncia Val de Marne sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la société Foncia Val de Marne à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* les dossiers AG comprenant le procès-verbal original, les bordereaux RAR, les convocations ainsi que les feuilles de présence et les pouvoirs,

* les contrats en cours,

* le carnet d’entretien de l’immeuble,

* les diagnostics de l’immeuble,

* les grands livres,

* la copie des appels de fonds et de régularisation des charges,

* les balances comptables,

* les rapprochements bancaires,

* les dossiers contentieux et les dossiers sinistres,

* le certificat d’immatriculation et la fiche synthétique de l’immeuble,

* les relevés bancaires,

* toutes les factures,

* la situation de trésorerie,

* la totalité des fonds immédiatement disponibles,

* le solde des fonds après apurement des comptes,

* le détail des remises de chèque,

* l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat,

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif ;

DISONS n’y avoir lieu à ce que le juge de céans se réserve la liquidation de la présente astreinte,

CONDAMNONS la société Foncia Val de Marne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, la somme provisionnelle de 500 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la société Foncia Val de Marne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32/33 avenue de Gravelle à CHARENTON-LE-PONT (94220), représenté par son syndic la société MATERA, la somme de 2 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société Foncia Val de Marne aux dépens de l’instance en référé,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 12 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,