TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M. [U] [E] [N] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04768 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Z4X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [E] [N] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 janvier 2019, la société anonyme (SA) d’Habitation à Loyer Modéré (Hlm) Unicil a donné à bail à M. [U] [K] [N] et Mme [R] [Z] [J] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], [Adresse 4], bâtiment D, 3ème étage, dans le [Localité 1] [Localité 2], pour un loyer de 725,29 euros, outre 68,37 euros de provision sur charges.

Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2019, la SA Unicil a donné à bail à M. [U] [N] [K] et Mme [R] [Z] [J] un emplacement de stationnement sis [Adresse 5], entrée garage rez-de-chaussée, dans le [Localité 1] [Localité 2], pour un loyer de 29,57 euros et une provision sur charges de 3 euros.

Selon avenant du 16 mai 2023, le bail a été mis au nom de M. [U] [N] [K] uniquement, suite au départ de Mme [R] [Z] [J].

Le 15 octobre 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA Unicil a fait signifier à M. [U] [K] [N] un commandement de payer la somme en principal de 2.823,56 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner M. [U] [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 4.879,78 euros au titre des loyers et des charges dus au 4 août 2025,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à un montant égal à celui du dernier loyer échu et des charges, avec indexation, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 15 janvier 2026, la SA Unicil, représentée par son conseil réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 6.086,59 euros.

Comparaissant en personne, assisté d’un interprète en langue portugaise, M. [U] [N] [K] reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur le nom du défendeur, il est tenu compte de sa pièce d’identité présentée à l’audience.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Unicil justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 2 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.823,56 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 décembre 2024, la résiliation s’application à l’emplacement de stationnement, accessoire du logement principal.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [U] [N] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 967,95 euros actuellement, et de condamner M. [U] [N] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 15 janvier 2026 qu’après déduction des frais de procédure, M. [U] [N] [K] reste devoir la somme de 5.689,34 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de janvier 2026 inclus.

M. [U] [N] [K] reconnaît la dette.

M. [U] [N] [K] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6.086,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique une reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Il convient d’accorder des délais de paiement à M. [U] [N] [K] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [U] [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

· M. [U] [N] [K], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA Unicil une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 967,95 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à la SA Unicil la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 2 janvier 2019 entre la SA Unicil d’une part, et M. [U] [N] [K] et Mme [R] [Z] [J] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] étage, dans le quatrième arrondissement de [Localité 2] sont réunies à la date du 16 décembre 2024, la résiliation s’appliquant à l’emplacement de stationnement accessoire, sis [Adresse 7], [Adresse 4], entrée garages rez-de-chaussée, dans le [Localité 3] de [Localité 2] ;

CONDAMNE M. [U] [N] [K] à verser à la SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de cinq mille six cent quatre-vingt-neuf euros et trente-quatre centimes (5.689,34 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2026 (loyers, charges), échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [U] [N] [K] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cent cinquante-huit euros (158 euros) chacun et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [U] [N] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [U] [N] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit neuf cent soixante-sept euros et quatre-vingt-quinze centimes (967,95 euros) à ce jour ;

CONDAMNE M. [U] [N] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [N] [K] à payer à la SA Unicil la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente