T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/05794 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKYE

MINUTE n° : 2024/ 682

DATE : 18 Décembre 2024

PRÉSIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. BIBOU [Localité 17], dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 8]

représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [U] [T] épouse [S], demeurant [Adresse 18] – [Localité 17]

représentée par M^e Benoît LAMBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Lucien SIMON, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE (avocat plaidant)

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 5] – [Localité 11]

représenté par M^e Benoît LAMBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 13 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Benoît LAMBERT

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Grégory KERKERIAN

M^e Benoît LAMBERT

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 octobre 2020 la SCI BIBOU [Localité 17] a fait l’acquisition auprès des époux [S] d’un bien immobilier sis à [Localité 17], [Adresse 18].

Les parcelles cadastrées Section A n° [Cadastre 13] et [Cadastre 15], acquises par la SCI BIBOU [Localité 17] proviennent de la division d’un ensemble immobilier plus grand divisé de la manière suivante :

— la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 13] provient de la division de la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 10] en deux nouvelles parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 13] et [Cadastre 14]

— la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 15] était précédemment cadastrée section A numéro [Cadastre 9].

Les époux [S] ont conservé la propriété des autres parcelles.

Exposant que l’alimentation en eau de la propriété et que la zone d’épandage de la fosse sceptique, indispensables au fonctionnement de la propriété acquise, se situaient sur la propriété des époux [S], se prévalant de l’existence de désordres survenus après la vente, et suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCI BIBOU [Localité 17] a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal, M. [E] [S] et Mme [U] [S] aux fins, à titre principal et sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire, outre de voir réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, M. [E] [S] demande au juge des référés de :

RECEVOIR Monsieur [S] en ses présentes écritures et y faisant droit :

A titre principal,

DIRE ET JUGER que l’action au fond sera manifestement vouée à l’échec du fait de la fin de non recevoir encourue du fait de la prescription acquise,

DIRE ET JUGER que l’action au fond sera manifestement vouée à l’échec du fait des dispositions légales et contractuelles applicables,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI BIBOU [Localité 17] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

DONNER ACTE de ce que Monsieur [S] émet ses plus expresses protestations et réserves quant à l’opportunité de la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise à son égard ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI BIBOU [Localité 17] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [S] ;

La CONDAMNER aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, M. [E] [S] demande au juge des référés de :

A titre principal,

DEBOUTER la SCI BIBOU [Localité 17] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

DONNER ACTE de ce que Madame [S] émet ses plus expresses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée par la SCI BIBOU [Localité 17]

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI BIBOU [Localité 17] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [S] ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/05794, a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 et mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.

La SCI BIBOU [Localité 17] précise que les vendeurs n’auraient pas respecté leur obligation de délivrance conforme et lui doivent une garantie d’éviction. Elle précise également que les vendeurs engageraient leur responsabilité sur le fondement des vices cachés.

Elle précise que les défendeurs doivent régulariser des servitudes dans la mesure où la zone d’épandage de la fosse sceptique et l’alimentation en eau de leur propriété sont situés sur le terrain des vendeurs.

Elle invoque également des désordres constatés dans un procès verbal du 28 mai 2024.

L’existence de désordres apparaît suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire.

Pour s’opposer à la mesure d’expertise, M. [S] invoque l’acquisition de la prescription, l’action ayant été intenté plus de d eux ans après la découverte du vice.

Cependant, l’action éventuelle de la demanderesse n’est pas fondée uniquement sur la garantie des vices cachés.

En toute hypothèse, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur l’acquisition d’une prescription et ce d’autant plus qu’il existe un débat sur le point de départ de ce délai, débat qui devra être tranché par le juge du fond.

Il n’appartient pas non plus au juge des référés de statuer sur le caractère fondé de la future demande au fond, de sorte que l’argumentation soulevée par M. [S] pour s’opposer à la mesure d’instruction sera rejetée.

Mme [S] affirme en outre qu’elle-même et M. [S] ne sont pas propriétaires des parcelles A [Cadastre 6] et A [Cadastre 7].

Il n’appartient pas au juge des référés de déterminer si les défendeurs sont propriétaires ou non de parcelles, dès lors qu’il n’est pas démontré que ces parcelles sont les seules concernées par le futur litige et dès lors que ce litige est en tout état de cause fondé sur un acte de vente auquel les défendeurs sont parties.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour sa résolution, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la SCI BIBOU [Localité 17].

Il sera donné acte à Mme et M. [S] de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

La demanderesse, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’elle a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas possible de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

[R] [C]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 16]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux,

— se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants,

— dire si les fonds de la SCI BIBOU [Localité 17] et des époux [S] actuellement divisés appartenaient au même propriétaire,

— dire si le forage qui assure l’alimentation en eau du fonds de la SCI BIBOU [Localité 17] se situe sur le fonds appartenant aux époux [S] ; dans l’affirmative dresser un plan de l’état des lieux de la situation.

— dire si la zone d’épandage de la fosse septique appartenant à la SCI BIBOU [Localité 17] se trouve sur le fonds appartenant aux époux [S] ; dans l’affirmative dresser un plan de l’état des lieux de la situation.

— dire si c’est par le fait des vendeurs que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

— chiffrer les préjudices subis par la SCI BIBOU [Localité 17] du fait de l’existence de servitude sur le fond voisin.

— chiffrer la moins-value de la propriété de la SCI BIBOU [Localité 17] si ces ouvrages devaient être réalisés sur son fonds dans l’hypothèse de l’extinction de ses servitudes.

— vérifier la réalité des désordres, et/ou des non conformités allégués par la requérante dans son assignation et dans le constat du commissaire de justice,

— décrire les désordres, rechercher tous éléments concernant leur apparence au moment de la vente;

— rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, et/ou des non conformités, et/ou des inachèvements, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,

— entendre toute personne susceptible de fournir ces renseignements

— énumérer et décrire les désordres ; indiquer s’ils présentent un caractère dangereux et s’il y a atteinte à la sécurité des personnes ;

— donner tous les éléments permettant d’établir, au moment de la vente, la réalité d’un vice caché ou de malfaçons rendant l’ouvrage impropre à l’usage auquel il était destiné ou diminuant son usage de façon sensible ; décrire avec précision les désordres cachés dont auraient été atteints l’immeuble litigieux et lors de la vente, en indiquant pour chacun des désordres s’ils étaient de nature à rendre l’immeuble et ses abords impropres à l’usage de telle sorte que l’acquéreur n’aurait pas acheté la propriété aux mêmes conditions s’il en avait eu connaissance ;

— donner tous éléments permettant de déterminer si les vendeurs avaient connaissance des défauts cachés de l’immeuble lors de la vente de la propriété à la SCI BIBOU [Localité 17] ;

— de manière générale, donner tous éléments de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie du fond du litige de statuer sur les responsabilités ;

— décrire les travaux propres à remédier aux désordres et donner tous éléments permettant de chiffrer le coût des réparations, en se faisant remettre par les parties des devis que l’Expert devra analyser au contradictoire des parties ;

— donner tous éléments utiles permettant d’apprécier les différents chefs de préjudices subis par la SCI BIBOU [Localité 17] : matériels et immatériels ;

— de manière générale, fournir tous éléments utiles à la manifestation de la vérité ;

— recueillir les dires et observations des parties et se faire assister si besoin de tout technicien de son choix ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission ;

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations ;

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif ;

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges ;

DISONS que la SCI BIBOU [Localité 17] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 4000 euros (QUATRE MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de DIX MOIS suivant la date de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente ;

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan ;

DONNONS acte à Mme et M. [S] de leurs protestations et réserves ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI BIBOU [Localité 17] ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT