MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01037 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJBR

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [Z] [L] C/ Société ESTASSE & ASSOCIES, S.E.L.A.S. LBH NOTAIRES, [H] [U], S.E.L.A.R.L. [G] & ASSOCIES, [P], [W], [I] [N], Me [J] [F]

, Me [K] [V], [D] [Y], [O] [X], Commune de Saint Maur des Fossés, S.A.S. RS PROPERTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [L] née le 14 Septembre 1954 à PARIS 14ème, nationalité française, retraité, demeurant 8 bis rue Hubert – 94210 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représentée par Maître Sonia MAKOUF, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 63, avocat postulant et par Maître Rudy PRADAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

DEFENDEURS

S. C. P. ESTASSE & ASSOCIES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 784 712 465

dont le siège social est sis 06 rue Biot – 75017 PARIS

S. E. L. A. S. LBH NOTAIRES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 882 571 003

dont le siège social est sis 188 avenue Victor Hugo – 75016 PARIS

Maître [H] [U] – NOTAIRE ASSOCIÉ AU SEIN DE LA SELAS LBH NOTAIRES

demeurant 188 avenue Victor Hugo – 75016 PARIS

S. E. L. A. R. L. [G] & ASSOCIES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 848 326 526

dont le siège social est sis 30 place Denfer-Rochereau – 75014 PARIS

Maître [J] [F] – NOTAIRE AU SEIN DE LA SCP ESTASSE & ASSOCIES

, domicilié : chez , 06 Rue Biot – 75017 PARIS

Maître [K] [V] – NOTAIRE ASSOCIÉE À LA SELARL [G] & ASSOCIES

demeurant 30 Place Denfert-Rochereau – 75014 PARIS

tous représentés par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS- Vestiaire : D0848

Monsieur [P], [W], [I] [N] né le 30 Novembre 1988 à LES LILAS (SEINE-SAINT-DENIS), conseiller en gestion de patrimoine, demeurant 8 rue Hubert – 94210 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représenté par Maître Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0099

Monsieur [D] [Y] né le 23 Mai 1988 à CHATEAUROUX (INDRE), nationalité française, dirigeant d’entreprise, demeurant 25 Rue Caroux – 34410 SAUVIAN

Monsieur [O] [X] né le 07 Octobre 1986 à CARCASSONNE (AUDE), nationalité française, producteur audiovisuel, demeurant 25 Rue Caroux – 34410 SAUVIAN

tous deux représentés par Maître Benjamin CHOUAI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0467

COMMUNE DE SAINT MAUR DES FOSSÉS

dont le siège social est sis Hôtel de Ville – Place Charles de Gaulle – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par Maître Christophe CABANES, avocat au barreau de PARIS, – Vestiaire : R262

S. A. S. RS PROPERTY

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 840 441 315

dont le siège social est sis 17 Boulevard Malsherbes – 75008 PARIS

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 20 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 1er Juillet 2025 prorogé au 22 Juillet 2025 puis prorogé au 02 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte reçu par Maître [J] [G], Notaire au sein de la SCP ETASSE ET ASSOCIES,

avec la participation de Maître [M] [V], Notaire au sein de la SCP [G] & ASSOCIES,

le 7 février 2022, les Epoux [Y] – [O] ont vendu à Monsieur [N] un bien immobilier sis 8 rue Hubert à Saint-Maur-des-Fossés.

Cet acte a été reçu avec la participation de Maître [H] [S], notaire associé de la SELAS LBH NOTAIRES, intervenu en sa qualité de conseil de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France, prêteur de deniers.

Mme [Z] [L], propriétaire de la maison mitoyenne située au 8 bis rue Hubert, a assigné Monsieur [N] en lui reprochant d’avoir aménagé, sans autorisation d’urbanisme, la toiture-terrasse de sa maison rendue accessible par une porte-fenêtre. Elle prétend ainsi que cette terrasse aurait une vue plongeante sur son habitation.

*

Vu l’assignation devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire délivrée les 16 juillet 2024 par Mme [Z] [L] à M. [P] [N] ;

Vu les assignations en intervention forcée délivrées les 20, 23 et 24 septembre 2024 par M. [P] [N] à la société ETASSE ET ASSOCIES, la société [G] & ASSOCIES, Maître [J] [F], la SELAS LBH NOTAIRES, Maître [H] [U], Maître [M] [V], Monsieur [D] [Y], Monsieur [X] [O], la commune de Saint-Maur-des-Fossés et la société RS PROPERTY et ses conclusions soutenues à l’audience ;

Vu la jonction des instances à l’audience du 20 mai 2025, à laquelle les assignations et écritures complémentaires ont été soutenues ;

Vu les protestations et réserves formulées par les défendeurs représentés ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience pour la société ETASSE ET ASSOCIES, la société [G] & ASSOCIES, Maître [J] [F], la société LBH NOTAIRES, Maître [H] [U], par lesquelles ils sollicitent la mise hors de cause de Maître [H] [U], de la société LBH NOTAIRES, de Maître [M] [V] et de Maître [J] [F] ;

Vu les conclusions visées et soutenues à l’audience par la commune de Saint-Maur-des-Fossés, par lesquelles elle sollicite sa mise hors de cause, outre ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ; ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience pour M. [D] [Y] et M. [X] [O], par lesquelles ils sollicitent à titre principal leur mise hors de cause et formulent à titre subsidiaire les les protestations et réserves d’usage, outre ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ; ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignée, la société RS PROPERTY n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de mise hors de cause :

Il y a lieu de mettre hors de cause Maître [H] [S], notaire associée de la SELAS LBH NOTAIRES, ainsi que la SELAS, intervenues en qualité de conseil de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France, prêteur de deniers.

Il y a lieu de mettre hors de cause Maître [J] [F] et Maître [M] [V], qui étaient salariés de l’office notarial lors de leur intervention.

Il y a lieu de mettre hors de cause la commune de Saint-Maur-des-Fossés, les actions en réparation de troubles anormaux de voisinage sur le fondement d’une infraction aux règles d’urbanisme n’ayant pas vocation à impliquer la commune sur le territoire de laquelle lesdites infractions ont été commises et son maintien dans la procédure n’ayant pas de lien suffisant avec les prétentions formulées par les parties.

Il y a lieu de mettre hors de cause M. [D] [Y] et M. [X] [O], aucune contestation n’étant apparue avant l’acquisition du bien immobilier par M. [P] [N] et au regard du certificat de non contestation délivré par la mairie Saint-Maur-des-Fossés le 21 juillet 2020 sur la conformité des travaux (ravalement, façade, pose de bardage et remplacement de la baie- création de nouvelles baie).

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Mme [Z] [L] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas au regard, notamment :

— des différents échanges par courriers entre Maître [A] et le service de l’urbanisme de la commune ;

— du procès verbal de constat, établi par [E] le 25 juin 2024, qui fait état de la présence d’un bardage métallique noir recouvrant les façades de l’agrandissement, d’ un accès à la terrasse par un escalier en colimaçon depuis le jardin ou par la maison via la porte-fenêtre de la chambre au premier étage ; de ce que le mètre ruban posé sur la jardinière en direction de la propriété voisine (coté 10 rue HUBERT à gauche de la porte-fenêtre) indique 326 cm sans compter la largeur de la jardinerie ; de ce que depuis le ventail droit de la grille ouvrante, la distance mesurée vers la propriété voisine (coté 10 rue HUBERT à gauche de la porte fenêtre) est de 230 cm sans compter la largeur de la jardinière.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Mme [Z] [L] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Mme [Z] [L] le paiement de la provision initiale.

Concernant la mission confiée à l’expert, il appartient au juge des référés d’apprécier, en droit et en fait, l’opportunité et l’utilité des chefs de mission proposés, étant rappelé que, nonobstant les propositions de mission formulées dans le dispositif des écritures des parties, il demeure libre, en application de l’article 145 du code de procédure civile, de choisir les chefs de mission adaptés.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Mme [Z] [L], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

METTONS hors de cause Maître [H] [S], la SELAS LBH NOTAIRES, Maître [J] [F] et Maître [M] [V] ;

METTONS hors de cause la commune de Saint-Maur-des-Fossés ;

METTONS hors de cause M. [D] [Y] et M. [X] [O] ;

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [C] [B]

HCG

81 bis rue de Marignan

94210 LA VARENNE ST HILAIRE

Tél : 01.55.97.12.50

Port. : 06.08.26.73.89

Email : cganvert@hcg-expert.com

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a accepté par un courriel du 15 juillet 2025 et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— dire si les travaux et aménagements entrepris sur la toiture terrasse respectent les règles d’urbanisme ;

— vérifier l’existence de troubles anormaux de voisinage ainsi qu’un empiétement éventuel des ouvrages ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, 8 Rue Hubert 94210 SAINTMAUR-DES-FOSSES et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 4 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [Z] [L] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS que les dépens resteront à la charge de Mme [Z] [L],

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 2 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES