MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00741 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-INBM

AFFAIRE : Société HABITAT HAUTS DE FRANCE / [T] [X], [Z] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société HABITAT HAUTS DE FRANCE,

dont le siège social est sis Boulevard du Parc d’Affaires Eurotunnel – BP 111 – 62903 COQUELLES CEDEX

représentée par M^e Sébastien HABOURDIN, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [X],

demeurant 2 rue des Tilleuls – 62980 VERMELLES

non comparant

Madame [Z] [V],

demeurant 2 rue des Tilleuls – 62980 VERMELLES

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mai 2022, à effet au 25 mai 2022, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a donné à bail à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] un logement situé 2 rue des Tilleuls à Vermelles(62980), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 520,94 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a fait signifier à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] un commandement de payer la somme principale de 1 106,58, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a fait signifier à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] un commandement de payer la somme principale de 1 487,49 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a fait assigner M. [T] [X] et Mme [Z] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et des articles 1728 et 1741 du code civil.Ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique si besoin est, en vertu des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.Autoriser le demandeur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs en vertu des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 722,31 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 octobre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir (article 1153 du code civil).Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux (article 1760 du code civil).Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150,00 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Les condamner solidairement au paiement des frais et dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais le 23 décembre 2024.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025.

La S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 20 juin 2025 à la somme de 3 289,50 euros. Elle indique que loyer a été intégralement payé par règlements du 5 et 6 juin 2025.

Régulièrement assignés par dépôt en l’étude, M. [T] [X] et Mme [Z] [V] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [T] [X] et Mme [Z] [V], assignés à personne à l’étude de l’huissier, n’ont pas comparu et non pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 29 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à la locataire le 29 avril 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que les locataires ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 juin 2024 à 24h00.

Il y a donc lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise à compter du 30 juin 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelle précitées.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [T] [X] et Mme [Z] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, M. [T] [X] et Mme [Z] [V] étant occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 30 juin 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par les locataires au-delà de la résolution du contrat de bail.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 30 juin 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2025 inclus.

Enfin, l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 17 mai 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 29 avril 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que M. [T] [X] et Mme [Z] [V] restent devoir à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH la somme de 3 289,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

M. [T] [X] et Mme [Z] [V], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. Le diagnostic social et financier n’apporte pas plus d’éléments en raison de leur absence aux deux rendez-vous des 20 janvier 2025 et 28 mai 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement (la solidarité étant prévue au bail) M. [T] [X] et Mme [Z] [V] à payer à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH la somme de 3 289,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme principale de 1 487,49 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi des débiteurs et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH est rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [X] et Mme [Z] [V] seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH et M. [T] [X] et Mme [Z] [V], portant sur le logement situé 2 rue des Tilleuls à Vermelles (62980) sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour M. [T] [X] et Mme [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [X] et Mme [Z] [V] à payer à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH la somme de 3 289,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme principale de 1 487,49 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNE in solidum M. [T] [X] et Mme [Z] [V] à payer à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [X] et Mme [Z] [V] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à Béthune le 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

J. THOREZ