T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04800 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXTH

MINUTE n° : 2025/763

DATE : 03 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 8]

Madame [R] [O] épouse [G], demeurant [Adresse 8]

tous deux représentées par M^e Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM SUD CONSEIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

Société PROMOGIM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance MAIF ès qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

S.C.I. MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 01 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Serge DREVET

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Serge DREVET

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [R] [O] épouse [G] et Monsieur [C] [G] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation avec piscine et terrasse située [Adresse 7].

Exposant que des travaux, réalisés sur le fonds voisin au [Adresse 13], ont causé une perte d’intimité et une dépréciation de la valeur de leur bien immobilier et suivant exploit de commissaire de justice du 19 juin 2023, auquel ils se réfèrent à l’audience du 1er octobre 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [R] [O] épouse [G] et Monsieur [C] [G] ont fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la copropriété situé [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM-SUD CONSEIL IMMOBILIER, aux fins, à titre principal et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l’assignation, outre de voir réserver les dépens. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/04800.

Par actes de commissaire de justice du 8 août 2025, auxquels il se réfère à l’audience du 1er octobre 2025 et auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la copropriété situé [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM-SUD CONSEIL IMMOBILIER, a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal la SCI MEDITERRANEE, la société PROMOGIM et la compagnie d’assurance la MAIF, ès-qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], aux fins de voir ordonner la jonction de la présente procédure avec l’instance engagée en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan par les époux [G], de leur rendre les opérations d’expertise communes et opposables, outre de voir réserver les dépens. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/06341.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2025, auxquelles elles se réfèrent à l’audience du 1er octobre 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCCV SCI MEDITERRANEE et la SAS PROMOGIM demandent de voir ordonner la mise hors de cause de la société PROMOGIM. Elles formulent leurs protestations et réserves, et demandent de voir donner à l’expert judiciaire désigné, les chefs de mission suivants : " se rendre sur les lieux [Adresse 6] à [Localité 16] dans le logement des époux [G],

— se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, entendre tous sachants,

— décrire avec précision la configuration des lieux avant et après l’édification de la construction de l’immeuble litigieux qui jouxte la villa des époux [G],

Notamment, décrire avec précision :

— Les constructions existantes avant l’édification de l’immeuble litigieux, et,

— La configuration du quartier dans lequel se situe la maison des époux [G] et l’immeuble édifié par la SCI MEDITERRANEE, et préciser la nature des immeubles situé à proximité et les décrire (nombre d’étages et d’appartements),

— constater et décrire les nuisances alléguées par Monsieur et Madame [G], en lien avec l’édification de l’immeuble voisin à savoir la perte d’intimité prétendument subie par les demandeurs,

— déterminer l’origine des troubles constatés en précisant s’ils sont imputables en tout ou partie à la construction litigieuse implantée sur la parcelle voisine,

— dire si la construction litigieuse de l’immeuble de la SCI MEDITERRANEE ainsi que les troubles générés par cette construction sont susceptibles de provoquer une baisse de la valeur vénale de l’appartement des demandeurs, après avoir au préalable déterminer si une vente de la maison [G] est envisagée et depuis quand, et dans l’affirmative, proposer une évaluation de cette baisse,

— décrire les éventuelles modifications possibles et/ou nécessaires pour remédier ou prévenir les troubles constatés ainsi que la perte de valeur établie,

— de manière générale, fournir au Tribunal tout élément permettant d’apprécier l’étendue des préjudices subis. "

Elles demandent en outre de voir réserver les dépens.

La société d’assurance mutuelle MAIF (MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR [Y]) n’a pas constitué avocat ni formulé d’observation.

A l’audience du 1er octobre 2025, la jonction de la procédure RG 25/04800 avec la procédure RG 25/06341 a été prononcée sous le même numéro RG 25/04800.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard des parties conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande de mise hors de cause de la société PROMOGIM

En l’espèce, la SCI MEDITERRANEE et la société PROMOGIM sollicitent la mise hors de cause de la société PROMOGIM.

Il ressort du dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage établi en date du 7 octobre 2022 et du procès-verbal de livraison des parties communes du 19 octobre 2022 produits aux débats, que le nom du maître d’ouvrage et la signature sont inscrits au nom de la SCI MEDITERRANEE-PROMOGIM.

Toutefois, la SAS PROMOGIM observe à juste titre , par la production d’un extrait K-bis, qu’elle est uniquement la gérant de la société SCI MEDITERRANEE, laquelle est seule maître de l’ouvrage et vendeur après achèvement. Le procès-verbal de livraison des parties communes confirme ces mentions.

Dès lors, la société PROMOGIM n’est pas directement concernée par le litige et sera mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.

Madame [R] [O] épouse [G] et Monsieur [C] [G] versent aux débats les rapports d’expertise non contradictoire établis en date des 5 janvier 2023 et 7 juillet 2023 par Monsieur [D] [H], expert du cabinet ELEX, mandaté par la protection juridique de Monsieur [C] [G], desquels il ressort que : " […] la résidence construite par PROMOGIM est composée d’un rez-de-chaussée surélevé de trois niveaux. Le niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble est supérieur d’environ trois mètres par rapport au niveau de parcelle du requérant. Il y a aujourd’hui un vis-à-vis important dans le jardin, le salon et les chambres du premier étage. « Il est également noté que : » suite à la construction de cet immeuble, M. et Mme [G] subissent un préjudice d’intimité important dans l’usage de leur bien. Ils ne souhaitent plus utiliser leur piscine du fait de la vue en contre plongée des appartements sur leur jardin. Il y a également un vis-à-vis important dans la maison. […] Ce vis-à-vis peut être à l’origine d’une perte de la valeur de la maison. […] "

L’existence de désordres est suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de Madame [R] [O] épouse [G] et Monsieur [C] [G].

Il sera donné acte à la société SCI MEDITERRANEE de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

Par ailleurs, il sera également fait droit à la demande reconventionnelle de la société SCI MEDITERRANEE sur l’extension de la mission expertale aux chefs de mission détaillés dans ses conclusions, cette dernière justifiant d’un motif légitime.

Par la jonction, l’ordonnance de désignation d’expert est ordonnée au contradicteur de l’ensemble des parties aux deux instances. La demande du syndicat des copropriétaires tendant à rendre l’ordonnance commune et opposable à la société SCI MEDITERRANEE et MAIF est ainsi sans objet, alors que celle concernant la société PROMOGIM a été rejetée par la mise hors de cause de celle-ci.

Sur les dépens

Il n’est pas opportun de réserver les dépens de l’instance de référé dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les demandeurs, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’ils ont intérêt à la mesure d’expertise, conserveront la charge des dépens de la présente instance, à savoir les époux [G] pour les dépens de l’instance principale et le syndicat des copropriétaires pour les dépens de l’instance d’appels en cause, la jonction des instances n’en faisant pas disparaître leur autonomie.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

ORDONNONS la mise hors de cause de la SAS PROMOGIM ;

ORDONNONS une expertise au contradictoire des autres parties et DESIGNONS pour y procéder :

Madame [F] [E]

[Adresse 17]

[Localité 14]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.20.44.18.90

Mèl : [Courriel 15]

Laquelle aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 7] ainsi qu’aux alentours,

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— examiner et décrire avec précision la configuration des lieux avant et après l’édification de la construction litigieuse réalisée sur la parcelle située au [Adresse 12], cadastrée section AX n°[Cadastre 3], qui jouxte l’habitation des époux [G] ; décrire avec précision les constructions existantes avant l’édification de la construction litigieuse, la configuration du quartier, la nature des immeubles situés à proximité, en particulier le nombre d’étages et d’appartements,

— rechercher si l’immeuble litigieux de la copropriété a été réalisé conformément aux normes d’urbanisme, conventions, et règlements en vigueur ainsi qu’aux règles de l’art,

— examiner et vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans les rapports d’expertise du cabinet ELEX établis en date des 5 janvier 2023 et 7 juillet 2023, en particulier la perte d’intimité et la perte de valeur vénale de leur bien immobilier ; constater et décrire les nuisances alléguées (perte d’intimité notamment) par les époux [G] en lien avec l’édification de l’immeuble voisin,

— si ces désordres sont constatés, donner tout élément permettant d’en déterminer leur nature et leur ampleur, préciser la date de leur apparition, en rechercher la cause et l’origine, notamment s’ils sont en imputables en tout ou partie à la construction litigieuse implantée sur la parcelle voisine,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— dire si la construction de l’immeuble en copropriété [Adresse 11] ainsi que les troubles générés par cette construction sont susceptibles de provoquer une baisse de la valeur vénale de l’appartement des époux [G], après avoir au préalable déterminé si une vente de la maison [G] est envisagée et depuis quand, et dans l’affirmative, proposer les éléments permettant le cas échéant d’évaluer une baisse de prix pour ce motif ; donner tous éléments utiles permettant de chiffrer la perte de valeur vénale du bien des époux [G],

— donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par Madame [R] [O] épouse [G] et Monsieur [C] [G] en fournissant tout élément utile permettant au tribunal de statuer ;

— décrire les éventuelles modifications possibles et/ou nécessaires pour remédier ou prévenir les troubles constatés ainsi que la perte de valeur établie ; identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Madame [R] [O] épouse [G] et Monsieur [C] [G] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 3 MARS 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 3 SEPTEMBRE 2027,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DONNONS ACTE à la SCCV SCI MEDITERRANEE de ses protestations et réserves,

LAISSONS les dépens :

— de l’instance RG 25/04800 à la charge de Madame [R] [O] épouse [G] et Monsieur [C] [G] ;

— de l’instance RG 25/09341 à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la copropriété situé [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM-SUD CONSEIL IMMOBILIER,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,