RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 mars 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 26/00079 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RPAQ

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 17 février 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S.U. JAURE'[Localité 1] CAFE (HOTEL DU COMMERCE)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Johanne ZAKINE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [V] [W] veuve [O] [S] venant aux droits de la société HOTEL DU COMMERCE par dissolution de cette dernière demeurant [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, la SASU JAURE’S CAFE, exerçant sous l’enseigne HOTEL DU COMMERCE, a assigné en référé Madame [V] [W] veuve [O] [S], venant aux droits de la société HOTEL DU COMMERCE, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 145, 696, 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1219 et suivants, 1719 et 1755 du code civil, pour voir :

— Recevoir la société JAURE’S CAFE en ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite et subsidiairement l’absence de contestations sérieuses quant au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance,

Y faisant droit, à titre principal,

— Condamner Madame [V] [W] à faire exécuter les travaux suivants en conformité avec le rapport de Monsieur [G] :

* La reprise des tuiles mécaniques soulevées en toiture,

* Le remplacement des mortiers de jointement de souches par des bandes solins métalliques de protection d’étanchéité de la jonction entre souche et couverture,

* La reprise des membranes d’étanchéité des fenêtres de toit,

* Le remplacement de l’ensemble des gouttières des façades et descentes pluviales du bâtiment,

* La reprise totale du traitement d’étanchéité de la terrasse, acrotère, appuis des menuiseries extérieures et évacuations pluviales ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance ;

— Condamner Madame [V] [W] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 41.413 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 1er octobre 2022 jusqu’au 31 décembre 2025 (40.424 euros) et en remboursement des dépenses déjà engagées par le locataire du fait de la défaillance de la bailleresse (988 euros) ;

— Ordonner à compter du 1er janvier 2026 la réduction du loyer contractuel à hauteur de 25 % jusqu’à la réalisation des travaux ;

Subsidiairement,

— Ordonner une expertise judiciaire ;

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes de Madame [V] [W] ;

— Condamner Madame [V] [W] à payer à la société JAURE’S CAFE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Johanne ZAKINE, conformément à l’article 699 du code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026 où elle a été entendue.

A l’audience du 17 février 2026, la SASU JAURE’S CAFE, exerçant sous l’enseigne HOTEL DU COMMERCE, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et, se référant à ses conclusions régulièrement signifiées au défendeur par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, a :

— Porté sa demande provisionnelle à la somme de 43.603 euros dont 42.616 euros à valoir sur son préjudice de jouissance arrêté au 28 février 2026 ;

— Ajouté une demande subsidiaire à la réduction du loyer afin d’être autorisée à consigner 25% des loyers entre les mans de la CARPA ;

— Porté à 3.500 euros sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Maintenu le surplus de ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle a acquis, en date du 30 avril 2021, un fonds de commerce vendu par la société HOTEL DU COMMERCE, exploité dans des locaux commerciaux situés à [Localité 2], [Adresse 3], et signé un bail commercial avec Madame [V] [W] veuve [O] [S] d’une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 4.000 euros hors taxes et hors charges. Cependant, dès le 8 septembre 2022, elle sollicitait le remplacement des gouttières de l’immeuble en raison de problèmes de moisissures et d’humidité constatés dans les locaux. Elle précise que malgré plusieurs sollicitations, y compris de la part de son conseil, la bailleresse n’a procédé à aucune réparation. Elle a donc fait réaliser un avis technique par monsieur [G] en date du 9 décembre 2025 qui recommande plusieurs actions à brefs délai qui correspondent aux demandes formulées par elle dans le cadre de son assignation. Elle estime que les réparations demandées relèvent de manière non constatable, des obligations du bailleur, d’autant qu’elles sont rendues nécessaires par la vétusté de l’immeuble qui préexistait au bail. Elle produit des devis correspondant aux travaux retenus par l’expert et préconise de retenir le moins disant d’un montant de 46.600 euros TTC. Elle ajoute que l’inertie du bailleur lui a causé un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 25% du loyer et qui justifie, en outre, la réduction du loyer.

En défense, Madame [V] [W] veuve [O] [S], bien que régulièrement assignée et s’étant vue signifier les nouvelles conclusions de la SASU JAURE’S CAFE, ne s’est pas présentée ni n’a constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire était mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera, en outre, préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1755 du même code précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Au cas présent, Madame [V] [W] veuve [O] [S] a consenti à la SASU JAURE’S CAFE un bail commercial portant sue les locaux situés à [Adresse 4], [Adresse 3]. En son article 7-3 « Mises aux normes », le bail stipule que « ne peuvent être imputés au PRENEUR les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations sur les gros murs, voûtes, les poutres et les couvertures entières de l’article 606 du code civil ».

Un procès-verbal établi par un commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 constate la vétusté de la gouttière longeant la toiture, de la descente de gouttière en façade arrière, et la présence de trous dans la gouttière, de traces d’humidité et de moisissures dans les locaux.

Un diagnostic technique a ensuite été réalisé par Monsieur [L] [G] en date du 9 décembre 2025 qui confirme l’état très dégradé des gouttières zinc des façades et des descentes pluviales, des problèmes d’étanchéité de la toiture et de la terrasse. Il recommande les actions suivantes :

« – La reprise des tuiles mécaniques soulevées. En l’absence d’intervention, le risque de chute de tuile ou morceau de tuile évident,

— Le remplacement des mortiers de jointement de souches par des bandes solins métalliques de protection d’étanchéité de la jonction entre souche et couverture. L’état actuel de fissuration et sans intervention rapide, le risque d’infiltration est certain,

— La reprise des membranes d’étanchéité des fenêtres de toit. Leur état de vétusté ne garantit plus l’étanchéité à l’air et à l’eau des fenêtres de toit,

— L’entretien général de la toiture,

[…] Le remplacement de l’ensemble des gouttières car dans l’état, toute l’eau de pluie se déverse en façade avec le conséquent risque d’infiltration à travers le mur de façade

Les descentes pluviales sont également dégradées et les réductions de section non conformes. Je recommande son remplacement car dans l’état actuel de vétusté, l’eau de pluie se déversera autour de la canalisation avec le conséquent risque d’infiltration à travers le mur de façade et avoisinants.

[…] La reprise totale du traitement d’étanchéité de la terrasse, acrotère, appuis des menuiseries extérieures et évacuations pluviales. En effet, dans l’état actuel le risque d’infiltration lors d’intempéries est certain ».

Ainsi, il résulte du diagnostic posé par Monsieur [G], qui n’est pas contesté, que l’état de la toiture et des gouttières résulte de la vétusté des matériaux. Or, en application des dispositions légales, et notamment de l’article 606 du code civil, l’entretient et la réfection de la couverture relève des obligations du bailleur, propriétaire de l’immeuble.

Par un courrier recommandé de son conseil en date du 8 septembre 2022, non réclamé, la SASU JAURE’S CAFE justifie avoir demandé à Madame [V] [W] veuve [O] [S], sa bailleresse, de changer les gouttières défaillantes et sollicité un calendrier de travaux.

Par suite de l’inertie de la bailleresse, la SASU JAURE’S CAFE lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, remis en étude, une sommation visant notamment à « réaliser les travaux de gouttières ainsi que ceux concernant la toiture et de fournir dans un délai de huit jours […] un calendrier desdits travaux ». Il n’est fait état d’aucun travaux postérieur à cette sommation.

Dès lors, le silence de la bailleresse qui n’a engagé aucuns travaux pour remettre en état le bien dans le respect de ses obligations légales constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il sera donc fait droit à la demande de travaux sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SASU JAURE’S CAFE ne fait valoir aucune perte d’activité en suite de la vétusté du bien pris à bail commercial.

Dès lors qu’il appartient au juge du fond de statuer sur la responsabilité engagée du bailleur et sur l’existence des préjudice subis, il ne résulte pas des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de Madame [V] [W] veuve [O] [S] dans le préjudice invoqué par la SASU JAURE’S CAFE seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de réduction du loyer ou de consignation

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de modifier le loyer fixé par le bail commercial conclu entre la SASU JAURE’S CAFE et Madame [V] [W] veuve [O] [S], contentieux qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

S’agissant de la demande de consignation conservatoire de 25% du loyer, il sera rappelé que le preneur à bail est tenu du paiement des loyers en application de l’article 1728 du code civil et ne peut se prévaloir de travaux imputables au bailleur pour échapper à son obligation.

En outre, la SASU JAURE’S CAFE ne fait état d’aucune suspension d’activité, d’aucune perte de chiffre d’affaires, ni que les locaux seraient en l’état impropres à leur destination.

Dès lors, il ne ressort pas des éléments produits, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que soient réunies les conditions pour une consignation partielle des loyers.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

Madame [V] [W] veuve [O] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il sera donc fait droit à la demande en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile Madame [V] [W] veuve [O] [S] sera condamnée à payer à la SASU JAURE’S CAFE une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [W] veuve [O] [S] à procéder, sur l’immeuble situé à [Adresse 5], dont elle est propriétaire, à réaliser les travaux suivants :

* Reprise des tuiles mécaniques soulevées en toiture,

* Remplacement des mortiers de jointement de souches par des bandes solins métalliques de protection d’étanchéité de la jonction entre souche et couverture,

* Reprise des membranes d’étanchéité des fenêtres de toit,

* Remplacement de l’ensemble des gouttières des façades et descentes pluviales du bâtiment,

* Reprise du traitement d’étanchéité de la terrasse, acrotère, appuis des menuiseries extérieures et évacuations pluviales,

Et ce, dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai pendant 6 mois ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision formée par la SASU JAURE’S CAFE à l’encontre de Madame [V] [W] veuve [O] [S] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en réduction du loyer et en consignation du loyer formée par la SASU JAURE’S CAFE ;

CONDAMNE Madame [V] [W] veuve [O] [S] à payer à la SASU JAURE’S CAFE une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [W] veuve [O] [S] aux dépens de l’instance en référé ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Johanne ZAKINE, avocat au Barreau de Paris ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,