COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES BAIE DES ANGES c/ [K] [G] [M] [B], [J] [B]

N° 25/

Du 16 janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01585 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O3SA

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

M^e Marjolaine DUNAN

le 16 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Angèle BOTTELA, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 17 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, pris en la personne de son président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [K] [G] [M] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Marjolaine DUNAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marjolaine DUNAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [B] et Mme [J] [B] sont propriétaires des lots n° 652, 640 et 726 d’un ensemble immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4].

Par lettres de relance du 28 août 2018 et de mise en demeure des 28 juillet 2019 et 29 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a demandé le paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte d’huissier du 21 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement de l’arriéré des charges de copropriété d’un montant de 19.630,45 euros.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses Baie des Anges demande au tribunal de :

condamner solidairement des époux [B] à lui régler la somme de 23.243,23 euros au titre des charges de copropriété impayées, comptes arrêtés au 3 mai 2024, assortie d’intérêts au taux légal pour la somme de 5.600 euros selon décompte arrêté le 2 février 2021 à compter des lettres recommandés avec accusé de réception restées infructueuses, puis la somme de 13.849,58 euros selon décompte arrêté le 6 mai 2022, sur la somme de 19.630.45 euros à compter de l’assignation et à compter du jugement à intervenir pour le surplus,dire et juger que s’ajouteront les honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement des époux [B] à lui régler la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice distinct des intérêts moratoires de la créance du syndicat,débouter les époux [B] de leurs demandes contraires aux demandes du syndicat des copropriétaires et de leur demande de délais de paiement,les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de l’instance, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile,constater et prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, et dire n’y avoir lieu à l’écarter.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible, que les époux [B] sont régulièrement défaillants dans le règlement de leurs charges de copropriété et que cette situation menace l’équilibre de la copropriété.

Il souligne que les époux [B] ne contestent pas leur dette de charges, que les dépenses supplémentaires ont été nécessaires en raison de l’attitude des époux [B] et de leur défaillance systématique dans le paiement des charges qui perturbe le fonctionnement normal de la copropriété. Il s’oppose à la demande de délais de paiement en observant que seuls deux règlements ont été effectués en novembre et décembre 2023, mais qu’aucune somme n’a été réglée entre mars 2020 et novembre 2023 et depuis janvier 2024, ce qui selon lui permet de douter de la capacité et de la réelle volonté des époux [B] de solder leur arriéré de charges.

Par conclusions en réponse notifiées le 30 avril 2024, les époux [B] demandent au tribunal de :

juger qu’ils ne contestent pas être débiteurs d’une créance d’un montant de 19.630,45 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et d’appel de fonds,juger qu’ils ont fait face à des difficultés financières et personnelles de sorte qu’ils n’ont pas pu s’acquitter des sommes dues,juger qu’ils ne se sont pas opposés de manière abusive au paiement des charges de copropriété et appel de fonds,débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,leur accorder des délais de paiement à raison du paiement d’une somme mensuelle de 1.635,88 euros pendant 12 mois.

Les époux [B] précisent ne pas s’opposer à la demande en paiement de la somme de 19.630,45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, mais sollicitent le rejet de la demande en condamnation pour résistance abusive au motif que leur situation financière et personnelle s’est fortement dégradée depuis 2021. Ils expliquent que M. [B] supporte seul le paiement des charges de copropriété sur sa pension de retraite et s’engagent à payer la somme mensuelle de 1.635,88 euros pendant douze mois afin d’apurer la dette.

La clôture de l’affaire est intervenue initialement le 2 mai 2024. L’ordonnance de clôture a ensuite été révoquée et la clôture a été fixée au 16 mai 2024 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 17 septembre 2024 prorogé au 16 janvier 2025.

Par notes en délibéré des 8 novembre, 12 novembre et 31 décembre 2024, les parties ont communiqué des informations concernant un règlement qui aurait été effectué au titre charges de copropriété dues, mais qui n’a pas pu être confirmé. Ces notes en délibéré non autorisées seront écartées des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] produit les procès-verbaux des assemblées générales des 28 décembre 2020, 19 janvier 2022, 3 mars 2023 et 1er février 2024, les appels de fonds adressés aux époux [B] et les relevés de charges de copropriété des 18 avril 2019, 12 novembre 2019, 26 avril 2020, 13 décembre 2021, 26 janvier 2023 et des décomptes arrêtés au 4 avril 2023 et 3 mai 2024.

Il convient de noter que le solde débiteur de 23.243,23 euros dont fait état le décompte daté du 3 mai 2024 n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend des frais de :

lettre comminatoire d’un montant de 168 euros le 23 octobre 2019,mise en demeure d’un montant de 24 euros le 28 janvier 2020,mise en demeure d’un montant de 24 euros le 28 juillet 2020,mise au contentieux d’un montant de 300 euros,lettre comminatoire d’un montant de 138 euros le 2 février 2021,mise en demeure d’un montant de 138,38 euros,assignation d’un montant de 53,59 euros,

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de « mise en contentieux » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur la base de ces éléments, les frais d’assignation sont pris en compte dans les dépens et seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de mise en demeure de 186 euros (24+24+138).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sera en revanche débouté de ses autres demandes au titre des frais qui entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant

de 22.583,41 euros (23.243,23-168-300-138-53,59), arrêtée au 3 mai 2024, que les époux [B] seront condamnés à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à hauteur de 5.600,09 euros à compter de la mise en demeure du 2 février 2021, à hauteur de 13.849,58 euros à compter de la mise en demeure du 10 mai 2022, à hauteur de 19.630,45 à compter du 21 avril 2023, date de l’assignation et à compter du jugement pour le surplus et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le relevé de compte des époux [B] démontre que seuls deux virements sont intervenus en 2019 pour un montant total de 2.143,83 euros, qu’aucun règlement n’a été effectué en 2021 et 2022 et que seuls deux règlements ont été effectués en 2023 d’un montant total de 2.483,38 euros.

La dette de charges date depuis environ cinq ans et cause un préjudice à la collectivité, tenue de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes, les époux [B] n’ayant pas procédé à des paiements mêmes de faible montant pour la contenir. Si les époux [B] indiquent que leur situation financière et personnelle s’est dégradée depuis 2021, le défaut de règlement des charges de copropriété précède les difficultés de santé, familiales et professionnelles de M. [B] qui sont évoquées dans leurs écritures.

Ils seront par conséquent condamnés à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, les époux [B] proposent d’apurer la dette initialement réclamée de 19.630,45 euros par douze règlements d’un montant de 1.635,88 euros chacun. Ils n’ont pas actualisé ce

montant afin de permettre d’apurer le montant de dette final et justifient uniquement de la retraite d’un montant de 4.132,81 euros versée à M. [B] pour la période du 1er au 31 mai 2024 et des charges mensuelles qu’il supporte pour un montant d’environ 1.100 euros.

Aucun élément n’est produit quant à la situation financière et personnelle de Mme [B] et aucun changement n’apparaît être intervenu depuis 2021 concernant la situation de M. [B] qui permet de garantir que la dette sera apurée dans le délai requis.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, les époux [B] seront condamnés aux dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] et Mme [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires Les Terrasses Baie des Anges situé [Adresse 4] la somme de 22.583,41 euros à titre de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 3 mai 2024, avec intérêts au taux légal pour la somme de 5.600,09 euros à compter du 2 février 2021, pour la somme de 13.849,58 euros à compter du 10 mai 2022, pour la somme de 19.630,45 à compter du 21 avril 2023 et pour le surplus à compter du présent jugement et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] et Mme [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires Les Terrasses Baie des Anges la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] et Mme [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires Les Terrasses Baie des Anges la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] et Mme [J] [B] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [K] [B] et Mme [J] [B] de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT