Minute n°25/

JUGEMENT DU : 21 mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00100 – N° Portalis DB2N-W-B7J-INHC

AFFAIRE : Syndic. de copro. RESIDENCE CRISTAL

c/ S.C.I. ATOLL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 21 mars 2025

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. RESIDENCE CRISTAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.C.I. ATOLL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 21 février 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 21 mars 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La SCI ATOLL est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans un immeuble situé au sein de la résidence [3], au [Adresse 1] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CYTIA IMMOBILIIER LE SYNDIC, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CYTIA IMMOBILIIER LE SYNDIC procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

La SCI ATOLL ne s’est pas acquittée des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Un commandement de payer a été délivré à la SCI ATOLL, le 3 octobre 2024, par le syndic, qui l’a mise en demeure de régler la somme principale de 2 799.14 €.

Par acte du 28 janvier 2025, le syndic de la résidence CRISTAL a fait assigner la SCI ATOLL devant le président de ce tribunal auquel il demande de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2 147.13 € au titre des charges échues,

—  1 606.44 € au titre des charges non-échues,

—  1500 € au titre de la résistance abusive,

—  1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 21 février 2025, le syndic de la résidence CRISTAL maintient ses demandes.

La SCI ATOLL ne comparaît pas.

La présente décision sera donc rendue par défaut.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité à étude, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis que la SCI ATOLL est bien redevable de la somme de 2 147.13 € au titre des charges échues au 23 janvier 2025, et de la somme de 1 606.44 € au titre des charges non échues.

Il convient de faire droit à la demande en paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la résidence CRISTAL justifie de la mauvaise foi de la SCI ATOLLen produisant les décisions d’ores et déjà rendues par la juridiction pour recouvrer des charges dues. Cette situation systématique peut mettre en danger la copropriété. Il sera donc accordé à cette dernière la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

La SCI ATOLL succombe et sera donc condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, il est redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision rendue par défaut, et en dernier ressort ;

CONDAMNE la SCI ATOLL, prise en la personne de ses gérants, à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CYTIA IMMOBILIIER LE SYNDIC, la somme de 2 147.13 € (deux mille cent quarante sept euros et treize centimes) au titre des charges échues au 23 janvier 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer, outre la somme de 1 606.44 € (mille six cent six euros et quarante quatre centimes) au titre des charges non échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI ATOLL, prise en la personne de ses gérants, à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CYTIA IMMOBILIIER LE SYNDIC, la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI ATOLL, prise en la personne de ses gérants, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ATOLL, prise en la personne de ses gérants, aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND