Minute n°26/

ORDONNANCE DU : 13 mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00314 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IQ6A

AFFAIRE : [L] [B], [D] [O]

c/ [I] [J], [G] [R] épouse [J], S.C.I. AMAYA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [L] [B]

né le 06 Novembre 2000 à [Localité 1] (72), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Claire MURILLO de la SCP SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats au barreau du MANS

Madame [D] [O]

née le 28 Septembre 2000 à [Localité 2] (49), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Claire MURILLO de la SCP SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [I] [J]

né le 06 Mai 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

Madame [G] [R] épouse [J]

née le 25 Août 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

S.C.I. AMAYA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 09 janvier 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 1er octobre 2020, monsieur et madame [J] ont vendu à la SCI AMAYA une maison d’habitation située [Adresse 4] à MARESCHE (72170), moyennant le prix de 90.000 €.

Le 15 janvier 2025, la SCI AMAYA a vendu cette maison d’habitation à monsieur [L] [B] et madame [D] [O], moyennant le prix de 121.000 €.

Monsieur [B] et madame [O] ont souhaité effectuer des travaux après l’achat de la maison et ont déposé le lambris et des plaques de placoplâtre. Ils auraient alors découvert de nombreuses malfaçons constructives.

Le 20 mars 2025, monsieur [T], architecte s’étant déplacé pour constater les désordres, a proposé d’intervenir moyennant le prix de 2.580 € pour constater visuellement “les anomalies” et non pour constater les vices cachés, monsieur [T] indiquant n’avoir aucun justificatif sur l’état de la maison au moment de l’achat et ne pouvoir enquêter ou investiguer sur d’éventuels vices.

Le 16 avril 2025, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que :

— Dans la pièce principale, l’ensemble des plaques de placoplâtres a été retiré, laissant les murs à l’état brut. Sur le pignon Ouest, une importante fissure de plusieurs centimètres d’épaisseur est présente, dans le mur en pierre ;

— À l’extérieur du pignon Ouest, plusieurs fissures sont présentes dans l’enduit ;

— Dans une autre pièce au rez-de-chaussée, une fissure est présente dans le mur jouxtant le garage. Une poutre IPN en béton a été implantée au-dessus d’une baie vitrée. La poutre repose dans le mur en pierre mais certaines pierres sont manquantes. Le renforcement béton au niveau de la reprise de charge n’est que partiel. La poutre en bois traversant cette pièce d’Est et Ouest et sur laquelle reposent les solives du plancher du premier étage est ancrée partiellement sur une poutre verticale. La construction du mur séparatif en parpaings laisse apparaître de nombreuses irrégularités ;

— Dans le garage, des fissures sont présentes dans les murs en pierre. La poutre en bois traversant la maison du Nord au Sud au niveau du plancher du premier étage, repose sur la moitié d’une poutre verticale, avec une cale de bois entre les deux poutres. Une petite plaque métallique permet de relier les deux poutres, fixées à l’aide de petites vis ;

— Au premier étage, plusieurs fissures importantes sont présentes dans le pignon Ouest, de part et d’autre du conduit de cheminée. Les éléments de charpente implantés à la verticale ne sont pas d’aplomb et penchent en direction du pignon Est. Certains éléments de la charpente sont en très mauvais état et notamment les chevrons dont certains sont renforcés ;

— En partie centrale de la maison, les poutres ont été découpées mais aucun renforcement n’a été effectué en lieu et place de ces poutres ;

— Au rez-de-chaussée de la maison, en-dessous des poutres découpées dans la charpente, une poutre en bois traverse la maison et s’ancre sur la moitié d’une poutre verticale. Ces poutres sont scellées par une équerre métallique et de petites vis. La poutre a été découpée sur la moitié de sa hauteur, pour permettre son passage dans un mur en parpaings et elle ne s’ancre pas dans la façade avant ;

— Une autre poutre constituant la charpente présente un ancrage très faible dans la charpente ; elle a été sciée sur ses deux extrémités, formant une pointe de quelques centimètres ;

— La cheminée comporte de nombreuses fissures et n’est pas d’aplomb.

Par acte du 11 juin 2025, monsieur [B] et madame [O] ont alors fait citer la SCI AMAYA devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils demandent d’organiser une expertise judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/314.

Par actes du 23 septembre 2025, la SCI AMAYA a fait citer monsieur et madame [J] devant le juge des référés auquel elle demande, à titre principal de rejeter la demande d’expertise, et à titre subsidiaire de l’ordonner au contradictoire de monsieur et madame [J].

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/460.

Les deux dossiers ont été joints, à l’audience du 7 novembre 2025, par mention au dossier sous le numéro de répertoire général le plus ancien, à savoir le numéro de RG 25/314.

À l’audience du 9 janvier 2026, monsieur [B] et madame [O] maintiennent leur demande d’expertise et font valoir les moyens et arguments suivants :

— Les désordres sont susceptibles de relever de la garantie des vices cachés due par la SCI AMAYA. En effet, même si l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de cette garantie, celle-ci n’est pas opposable aux acquéreurs dans la mesure où le vendeur est un professionnel de l’immobilier. Le vendeur étant une SCI ayant acquis l’immeuble pour en faire du locatif, la qualité de professionnel doit être retenue ; la responsabilité de la SCI AMAYA est donc susceptible d’être engagée ;

— L’acte de vente prévoit une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés mais l’acte précise que cette clause ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier. La SCI AMAYA est propriétaire de trois immeubles d’habitation et de deux terrains. La SCI n’a donc pas été créée dans un but personnel et familial mais elle a bien un but d’investissement et de rentabilité économique. L’appréciation de la qualité de professionnel de l’immobilier ne saurait relever de la compétence du juge des référés ;

— La SCI AMAYA soutient qu’il ne serait pas prouvé que les désordres et malfaçons dénoncés préexistaient à la vente, les demandeurs ayant entrepris des travaux d’ampleur et le procès-verbal de constat d’huissier ayant été établi quatre mois après la vente ;

— La vente a été réalisée le 15 janvier 2025 et monsieur [B] et madame [O] n’avaient que leurs weekends pour entreprendre les travaux prévus. Les deux premières semaines ont été consacrées à la réalisation de travaux extérieurs. À compter du début du mois de février, ils ont commencé la préparation des travaux intérieurs d’aménagement, avec la dépose de sols, de plafonds et de placoplâtres.

Lors de leur réalisation, après la mise à nu de ces éléments, les malfaçons ont pu être constatées. Monsieur [T], architecte, a alors effectué une visite le 12 février 2025. Le 17 février 2025, monsieur [B] a effectué une main courante puis les requérants ont pris attache avec leur conseil, le 24 février 2025. Les malfaçons et désordres ont donc été dénoncés très rapidement après l’acquisition du bien ;

— L’expertise judiciaire aura précisément pour objectif de déterminer les travaux effectués par chacun, justifiant la participation des époux [J] aux opérations d’expertise, compte tenu des dépenses d’entretien exposées pour cet immeuble et figurant dans leurs déclarations fiscales.

La SCI AMAYA demande au juge des référés de :

— À titre principal, débouter monsieur [B] et madame [O] de leur demande d’expertise comme étant dénuée d’intérêt légitime, irrecevable et mal fondée, et les condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— À titre subsidiaire :

— Prendre acte de ses protestations et réserves ;

— Déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à monsieur et madame [J] ;

— Réserver les dépens ;

— Rejeter toutes conclusions contraires.

La SCI AMAYA soutient notamment que :

— L’acte notarié prévoit que le vendeur n’est tenu à aucune garantie relative à l’état du bien, et notamment s’agissant des vices, apparents ou cachés et les acquéreurs soutiennent que la SCI est un vendeur professionnel. Or, la Cour de cassation subordonne la qualité de professionnel à la compétence des gérants de la SCI, au regard de leurs exercices professionnels et de la recherche de rentabilité économique ;

— En l’espèce, la SCI AMAYA est une société familiale constituée entre les époux [C] pour transmettre du patrimoine. Ils ne sont pas des professionnels du bâtiment et n’ont pas réinvesti le montant de la vente. La SCI AMAYA ne peut donc être assimilée à un vendeur professionnel ;

— La garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre que si le vice était présent au moment de la vente. Or, les acquéreurs ont fait des travaux après la vente dont la teneur n’est pas détaillée. Au vu des photographies prises au moment de la vente et celles prises par le commissaire de justice, il ne peut qu’être constaté que des travaux très importants ont été entrepris par monsieur [B] et madame [O]. La maison était en effet parfaitement habitable lors de sa mise en vente et monsieur [B] et madame [O] ont totalement dépouillé le bien de l’ensemble de ses aménagements intérieurs, laissant apparaître le plancher, la charpente et l’ensemble des murs en pierre et des solives ;

— Les travaux entrepris par monsieur [B] et madame [O] font donc obstacle à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés car aucun élément ne permet de s’assurer que la charpente n’a pas été découpée par monsieur [B] et madame [O], ni que les travaux ne sont pas à l’origine des fissures ;

— Monsieur [B] et madame [O] ne justifient pas avoir eu recours à des professionnels du bâtiment et ont donc procédé eux-mêmes à des travaux ;

— L’expertise apparaît dénuée d’intérêt dès lors que l’état de la maison n’est plus conforme à celui au moment de la vente ;

— Monsieur [B] et madame [O] ont visité la maison lorsqu’elle était vide et ils n’ont pas constaté de fissures au niveau des enduits extérieurs et de la cheminée. Ces fissures sont donc apparues postérieurement à la vente, ce qui laisse supposer qu’il en est de même pour les autres désordres allégués ;

— Si la mesure d’expertise était ordonnée, elle devrait l’être au contradictoire de monsieur et madame [J] qui ont effectué des travaux qu’ils ne contestent pas. En effet, si le délai décennal est expiré, une action récursoire au titre de la garantie des vices cachés est possible car il s’agit de professionnels de l’immobilier (revenus fonciers conséquents). Il ressort également de leurs avis d’imposition qu’ils ont régulièrement effectués des travaux qui peuvent être à l’origine des désordres.

Monsieur et madame [J] demandent au juge des référés de :

— Déclarer la SCI AMAYA mal fondée en ses demandes et dire n’y avoir lieu à référé ;

— Rejeter la demande de la SCI AMAYA et la condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et madame [J] font valoir les moyens et arguments suivants :

— Monsieur et madame [J] ont acquis le bien pour le mettre en location dès l’année 1998. Ils produisent l’intégralité de leurs déclarations de revenus, y compris les impôts fonciers mentionnant la location du bien litigieux situé à [Localité 3]. Ils ont également pu retrouver des attestations de leurs locataires mentionnant l’occupation du bien. Dans leur attestation, les locataires signalent l’absence de désordres rendant le bien impropre à sa destination. Les travaux d’aménagement ont donc été terminés en 1998 ; le bien ayant ensuite été loué de manière ininterrompue. Le délai d’épreuve décennale est achevé depuis 2008. La SCI AMAYA ne peut pas démontrer le moindre intérêt légitime à agir à l’encontre de

monsieur [J] au titre de la responsabilité des constructeurs, les travaux initiaux ayant été réalisés il y a plus de 25 ans si bien que le délai visé à l’article 2232 du code civil lui est opposable ;

— La SCI AMAYA a listé les dépenses déduites des revenus fonciers, dépenses qui concernaient parfois un autre bien. Les travaux réalisés sur la maison litigieuse correspondent à l’entretien de la maison, le

propriétaire étant débiteur à l’égard du locataire de la mise à disposition d’un bien salubre ;

— Les consorts [B] et [O] agissent au titre de désordres, à savoir des fissures au niveau des murs, alors qu’il s’agit d’un bâtiment ancien. Monsieur [J] n’a pas effectué de travaux de maçonnerie ;

— Le bien a été vendu en l’état à la SCI AMAYA, professionnel de l’immobilier. Monsieur et madame [J] possèdent des biens destinés à la location mais ne sont pas des professionnels de l’immobilier. De plus, aucun élément technique ne laisse supposer que les travaux d’aménagement sont à l’origine de désordres dont l’existence est invérifiable. La garantie des vices cachés ne peut pas être mobilisée. Monsieur [J] ne peut pas être tenu à une quelconque responsabilité à l’encontre de monsieur [B] et de madame [O]. Ces derniers ont fait établir un constat par un commissaire de justice qui montre des travaux relativement importants accomplis par ces derniers au point de rendre méconnaissable la maison vendue. Le commissaire de justice ne caractérise pas des éléments techniques permettant d’identifier un désordre s’agissant d’une maison plus que centenaire. Il se borne à commenter des photos lesquelles ne caractérisent pas un désordre en raison de l’ancienneté de l’ouvrage ;

— À supposer que les consorts [O] et [B] démontrent un intérêt légitime à agir contre la SCI AMAYA, il demeure que la SCI AMAYA échoue à démontrer un intérêt légitime dans son action à l’encontre de monsieur et madame [J] d’autant plus que la SCI AMAYA n’avait pas constaté le moindre désordre concernant ce bien vendu loué. La demande de la SCI AMAYA sera donc écartée ;

— La SCI AMAYA sera condamnée au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que le taux horaire du cabinet est de 252 € TTC, avec un temps passé approximatif de 6h.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

La mesure d’expertise doit tendre à conserver ou établir la preuve de certains faits mais l’article 145 du code de procédure civile ne peut servir de moyen de pression d’une partie sur l’autre afin de permettre de découvrir un fondement juridique pour une demande en justice postérieure.

L’application de ce texte n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Toutefois, la légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit impérativement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Par voie de conséquence, le juge ne peut que rejeter une demande d’expertise destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, la demande d’expertise est motivée par l’existence de désordres apparus a priori antérieurement à la vente.

Au soutien de leur demande, monsieur [B] et madame [O] versent aux débats un constat d’un commissaire de justice du 16 avril 2025. Or, si le commissaire de justice a constaté de nombreuses fissures, le mauvais état d’éléments de charpente ainsi que la découpe de certaines poutres, l’origine de ces désordres et leur date d’apparition ne sont pas démontrées. En effet, le commissaire de justice a également relevé que l’ensemble des plaques de placoplâtres ont été retirées, laissant les murs à l’état brut, ce qui démontre que des travaux ont été effectués par monsieur [B] et madame [O] après la vente, ce que ces derniers ne contestent pas. De plus, l’habitation qu’ils ont acquis a plus de cent ans et l’existence de fissures pour une telle bâtisse, compte tenu de son ancienneté et des mouvements de terrain, n’est en rien extraordinaire.

Par ailleurs, aucune des pièces versées aux débats par les requérants ne permet de connaître la teneur exact des travaux qu’ils ont réalisés et donc de présumer de l’état antérieur de la maison, en particulier lors de la vente.

Surtout, le 20 mars 2025, monsieur [T], architecte s’étant déplacé pour constater les désordres, a proposé aux acquéreurs d’intervenir pour constater visuellement “les anomalies” mais il a bien indiqué à monsieur [B] et à madame [O] qu’il ne pourrait constater l’existence de vices cachés puisqu’il ne disposait d’aucun justificatif sur l’état de la maison au moment de l’achat.

Ainsi, les requérants ne démontrent pas l’existence de désordres susceptibles de relever de la garantie des vices cachés, dans la mesure où : la date d’apparition des désordres peut être postérieure à l’acte de vente, au regard des travaux déjà entrepris par monsieur [B] et madame [O] ; l’origine des désordres n’est aucunement déterminée par le commissaire de justice ; et les conséquences de ces éventuels désordres ne sont pas évaluées, ni l’impropriété à destination de l’immeuble.

L’action est donc manifestement mal fondée et la prétention des demandeurs est vouée à l’échec, en l’absence de tout élément pour démontrer une éventuelle mobilisation de la garantie des vices cachés. Les demandeurs ne disposent ainsi pas d’un intérêt légitime à agir contre la SCI AMAYA, et par voie de conséquence à l’encontre de monsieur et madame [J].

La demande d’expertise sera donc rejetée, en l’absence de caractère plausible et crédible du litige.

Sur les autres demandes :

Monsieur [B] et madame [O] succombent sur leur demande d’expertise et seront donc condamnés aux dépens.

Par suite, ils sont nécessairement redevables d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront donc condamnés à payer à la SCI AMAYA la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCI AMAYA à régler aux époux [J] une somme de 700€ au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande d’expertise formulée par monsieur [B] et madame [O] ;

CONDAMNE monsieur [B] et madame [O] à payer à la SCI AMAYA la somme de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI AMAYA à payer à monsieur et madame [J] la somme de SEPT CENTS EUROS (700 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [B] et madame [O] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND