REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00322 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HFOG

N° minute : 25/00420

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [J] [Z] née [H]

née le 21 Février 1992 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [T]

né le 03 Juillet 1987 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 6]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Madame [J] [Z] née [H]

Monsieur [V] [T]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er février 2022, à effet au 4 février 2022, Madame [F] [X] représentée par la société ML JOUVENT IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 758 euros hors charges.

Le bailleur a souscrit le 28 janvier 2022, un contrat de cautionnement VISALE auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°824 541 148, qu’il a actionné dès les premiers impayés.

Au titre de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 29 janvier 2025 à Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2222,85 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 3 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 1er août 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de déclarer son action recevable ;de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges, ou à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] ;de condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] au paiement des sommes suivantes :

5263,40 euros au titre de leur dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 2222,85 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

de dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 5 août 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 6 novembre 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 7625,10 euros à la date du 28 octobre 2025. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience, en précisant que le dernier paiement était intervenu au mois de septembre 2024.

Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H], respectivement cités à domicile et à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que les locataires ne s’étaient pas présentés aux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 5 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 2309 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 29 janvier 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un délai de 2 mois aux locataires pour s’acquitter de leur dette locative, conformément au délai visé dans la clause résolutoire du bail, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] le 29 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2222,85 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mars 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail et visé dans le commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] et de dire que faute pour Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Conformément à la clause stipulée au contrat, qui vise expressément les indemnités d’occupation, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la dernière quittance subrogative et un décompte arrêté au 28 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7625,10 euros, incluant le mois d’octobre 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] à payer la somme de 7625,10 euros actualisée au 28 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] ne sont donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 1er février 2022 entre Madame [F] [X] représentée par la société ML JOUVENT IMMOBILIER et Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 30 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES :

la somme de 7625,10 euros actualisée au 28 octobre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur/à son mandataire ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative ;

DIT que faute pour Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [J] [Z] née [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE