TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00718 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G362

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [F], [X], [C] [I]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 20 mars 2024, ayant pris effet le 25 mars 2024, Madame [F], [X], [C] [I] a donné à bail à Monsieur [U] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 410 euros, outre 170 euros de provisions sur charges, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 27 mai 2024 par procès-verbal remis à étude, à la requête de Madame [F] [I] à Monsieur [U] [R]. Il portait sur la somme en principal de 1.658,77 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 août 2024, Madame [F] [I] a fait assigner en référé Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Madame [F] [I] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Madame [F] [I] à Monsieur [U] [R] en date du 20 mars 2024 à effet au 25 mars 2024 ;Condamner Monsieur [U] [R] ainsi que tous les occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis à [Adresse 5] ;Autoriser Madame [F] [I], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [U] [R] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.367,70 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 9 juillet 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner Monsieur [U] [R], à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [U] [R] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [U] [R] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 11 février 2025.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

A l’audience, Madame [F] [I], représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 6.025,77 euros. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle a indiqué que les prélèvements reviennent impayés.

Monsieur [U] [R], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, a comparu à l’audience. Il a indiqué travailler chez Amazon en horaire de nuit et percevoir 2.380 euros par mois. Il a précisé qu’il verse une pension alimentaire à hauteur de 300 euros par mois. Il a indiqué qu’il vit seul et qu’il reçoit sa fille un week-end sur deux. Il a précisé ne pas avoir commencé l’apurement de la dette car sa dette des impôts vient de se terminer. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 500 euros en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 20 mars 2024, ayant pris effet le 25 mars 2024 contient dans son article VIII page 6, une clause de résiliation de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 27 mai 2024 par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [U] [R]. Il portait sur la somme en principal de 1.658,77 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [R] disposait donc d’un délai de six semaines pour régler cette somme de 1.658,77 euros, expirant le 8 juillet 2024 à 24 heures.

Monsieur [U] [R] ne s’étant acquitté que d’un paiement à hauteur de 607,80 euros pendant la période de six semaines suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [F] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.025,77 euros.

De cette somme, il convient de déduire les frais liés à la rédaction du contrat de bail (377 euros) ainsi que les frais liés aux honoraires d’état des lieux (113 euros) qui ne relèvent pas des loyers et charges dus par le locataire, et non justifiés en procédure. Aussi, il conviendra de déduire la somme de 70,20 euros (9 fois 7,80 euros) correspondant aux frais de rejet, qui ne relèvent pas des loyers et charges dus par le locataire et non justifié en procédure ainsi que la somme de 20 euros correspondant à des frais de relance. Aussi, il sera déduit les frais de procédure (128,93 euros et 131,27 euros, qui relèveront éventuellement des dépens) et les frais liés à la taxe d’ordures ménagères (72,43 euros), non justifiée en procédure.

La dette locative s’élève donc à la somme de 5.112,94 euros terme du mois de février 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [U] [R] ne conteste pas, par définition, ni le montant de cette dette locative, ni son principe, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 5.112,94 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.658,77 euros à compter du 27 mai 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

IV. Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [R] est employé chez AMAZON et qu’il perçoit 2.380 euros par mois.

La bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

A la lecture du décompte, on peut observer une reprise du paiement du loyer courant pour le mois de février 2025. Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [U] [R] à se libérer de sa dette locative paiement de 10 échéances mensuelles successives de 500 euros par mois, le solde devant être versé le 11ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de Madame [F] [I] sera suspendue conformément à la demande de la défenderesse.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Monsieur [U] [R] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [U] [R] occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à Madame [F] [I] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à Madame [F] [I].

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Madame [F] [I], Monsieur [U] [R] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 20 mars 2024 et ayant pris effet le 25 mars 2024 entre Madame [F] [I] d’une part, et Monsieur [U] [R] d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 9 juillet 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] à payer à Madame [F] [I] la somme de 5.112,94 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de février 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.658,77 euros à compter du 27 mai 2024, date du commandement, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [U] [R] à se libérer de sa dette en 10 mensualités successives de 500 euros, la 11ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [U] [R] se libère des sommes dues dans le délai précité ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 5.112,94 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé au sein de la Résidence [Adresse 3], Madame [F] [I] puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

* que Monsieur [U] [R] soit condamné à verser à Madame [F] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] à payer à Madame [F] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,