Tribunal Judiciaire de Lille, Chambre 10, 28 juillet 2025, n° 25/04201

TJ Lille 28 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes pour établir la créance de charges de copropriété, rendant la demande fondée.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par M. [H] [V].
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct ni la mauvaise foi de M. [H] [V].
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, ch. 10, 28 juil. 2025, n° 25/04201
Numéro(s) :	25/04201
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emilie CHEVAL
Parties :	Syndicat Des Copropriétaires de l' Immeuble " SDC L' HOTEL DE VILLE "

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04201 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZON3

N° de Minute : L 25/00422

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble « SDC L’HOTEL DE VILLE », représenté par son syndic en exercice le SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 9]

[H] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble « SDC L’HOTEL DE VILLE »,, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 9] dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

[H] [V] est propriétaire du lot n°201 d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] [Adresse 8][Localité 7]) dépendant de la copropriété de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE.

Par acte d’huissier délivré le 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE, pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER LILLE, a fait citer [H] [V] à comparaître à l’audience du 23 mai 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer la somme de 4.219,94 euros au titre des charges de copropriété au 10 mars 2025, sauf à parfaire, la somme de 490,39 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance, la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes présentées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme totale de 5.234,14 euros au 21 mai 2025.

Cité à comparaître par acte remis à l’étude, [H] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors que la décision est susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

– le relevé de propriété du lot litigieux ;

– les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 8 janvier 2021, 3 mai 2022, 30 juin 2023 et 27 juin 2024 ;

– les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2020 au 1er trimestre 2025 ;

– le contrat de syndic, en vertu duquel est imputable au seul propriétaire concerné le coût d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à hauteur de 36 euros TTC ;

– un courrier intitulé « relance simple » du 4 mai 2021 ;

– un courrier de mise en demeure daté du 3 juin 2021 ;

– un courrier de mise en demeure daté du 22 septembre 2023 ;

– un courrier intitulé « relance après mise en demeure » daté du 31 octobre 2023 et son avis de réception ;

– un commandement de payer la somme de 3.314,02 euros, signifié par commissaire de justice le 7 août 2024 ;

– le règlement de copropriété ;

– des factures d’huissier de justice.

L’historique de compte fait apparaître une somme de 5.234,14 euros dont [H] [V] serait redevable pour la période du 1er avril 2021 au 21 mai 2025, dont :

72 euros au titre de la mise en demeure du 22 septembre 2023 et de sa relance du 31 octobre 2023, facturées à hauteur de 36 euros chacune ;

36 euros au titre de la mise en demeure du 3 juin 2021 ;

134,99 euros au titre d’un commandement de payer du 19 mai 2022 ;

96 euros au titre d’une sommation de payer facturée 13 août 2024 ;

151,40 euros au titre d’un commandement de payer facturé le 22 août 2024 ;

4.743,75 euros au titre des charges de copropriété pour la période considérée.

Au regard des pièces produites, la demande présentée au titre des charges de copropriété apparaît bienfondée.

Il y sera fait droit, à hauteur de 4.743,75 euros.

En revanche, faute pour la requérante de justifier de l’envoi effectif des courriers des 4 mai 2021, 3 juin 2021 et 22 septembre 2023, aucune somme ne saurait être mise à la charge du défendeur à ce titre. Il en va de même quant au coût du commandement de payer du 19 mai 2022, lequel n’est pas produit aux débats.

Au regard de ces éléments, seules les sommes de 36 euros, correspondant au coût de la mise en demeure (intitulée « relance ») du 31 octobre 2023 et de 151,40 euros, correspondant au coût du commandement de payer du 7 août 2024 tel qu’il apparaît sur la signification de l’acte, se trouvent justifiées.

Il convient par conséquent de condamner [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE la somme de 187,40 euros au titre des frais de recouvrement énumérés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le requérant ne démontre ni l’existence d’un préjudice distinct de celui que réparent les intérêts moratoires – lesquels courront à compter de la signification du présent jugement en l’absence d’autre demande sur ce point – ni la mauvaise foi du défendeur, laquelle ne peut se déduire de sa seule inertie.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

[H] [V], qui succombe à l’instance, dont la situation économique est inconnue, sera condamné aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE, pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 9], la somme de 4.743,75 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2021 au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE, pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 9], la somme de 187,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

CONDAMNE [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SDC L’HOTEL DE VILLE, pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 9], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge