TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 Mai 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00388 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C572K

Minute n°

Copie exécutoire le 26/05/2026

à

Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC

Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU

Maître Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-[Localité 1]

entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 30-32

[Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIA MORBIHAN

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

S.A. ALBINGIA

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître PENVERNE substituant Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Delphine ABERLEN, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. SEEMO

dont le siège social se situe [Adresse 4]

[Localité 4]

SCCVR [Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentés par Maître Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

Défenderesses

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Avril 2026

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats.

En 2021, la SCCV 3R a fait édifier un ensemble immobilier sur un terrain sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 5] dénommé [Adresse 8].

Une assurance dommages-ouvrages a été souscrite auprès de la compagnie ALBINGIA.

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 16 novembre 2023.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 et 03 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCCV 3R, la SARL SEEMO et la société ALBINGIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT.

Evoquée à l’audience du 05 novembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a été retirée du rôle avant que des conclusions de remise au rôle soient notifiées le 16 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— Ordonner le rétablissement de la présence affaire au rôle des instances du Juge des référés près le Tribunal judiciaire de LORIENT,

— Débouter la société SEEMO de sa demande de mise hors de cause,

— Ordonner une expertise.

— Réserver les dépens de l’instance.

Il expose que l’immeuble n’est pas achevé et que de nombreuses réserves n’ont toujours pas été levées, en outre, il indique que des désordres et défauts de conformité sont apparus ultérieurement dans les parties communes. Il dit avoir sollicité l’intervention du cabinet ARTHEX aux fins de lister les désordres affectants l’ensemble immobilier et avoir mis en demeure le promoteur d’intervenir.

Sur la mise en cause de la SARL SEEMO, elle indique qu’il s’agit d’une société associée au promoteur, la SARL 3R, puisqu’elle a été créée pour compléter l’activité de celui-ci avec délégation de certaines fonctions. Elle relève que ces deux sociétés sont représentées par le même conseil et partagent les frais de justice.

***

La SCCV 3R et la SARL SEEMO demandent au juge des référés de :

— Mettre la SARL SEEMO hors de cause.

— Décerner acte à la SCCV 3R de ce que, sous les plus expresses réserves d’usage, et sans reconnaissance ou approbation d’une quelconque responsabilité, elle n’a pas de moyen opposant à l’expertise sollicitée, laquelle sera limitée aux déclarations DO et à la liste des énumérés à la pièce n°22 du SDC, intitulée « Liste des réserves/désordres subsistants au 29 septembre 2025 ».

— Dire qu’il appartiendra à l’expert judiciaire d’indiquer pour chacun des désordres et non conformités allégués, s’ils portent atteintes à la solidité de l’ouvrage ou rendent l’immeuble impropre à sa destination, ou bien, s’ils constituent au contraire de simples défectuosités ou désordres de nature esthétique, en précisant pour chacun d’eux leur dates d’apparition et de déclaration au promoteur.

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elles indiquent que la société SEEMO n’est pas promoteur de l’ouvrage mais simple réalisateur de la plaquette publicitaire des appartements à commercialiser, et qu’elle n’a aucun lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires.

Elles précisent que dans le cadre du retrait du rôle intervenu le 14 janvier 2025 de très nombreuses réserves/désordres ont été levées ou ont été repris par les titulaires des lots concernés, ne laissant ainsi subsister à la date des présentes qu’une liste actualisée nettement plus limitée.

La SCCV 3R ne s’oppose pas à ce que la mesure d’expertise porte sur les désordres strictement mentionnés dans cette liste versée aux débats en pièce n°22 par la demanderesse.

***

La société ALBINGIA demande au juge des référés de :

A titre principal,

— Juger que la police tout risques chantier (TCR), police de dommages BW 21 01523 doit être mise hors de cause, ayant cessé en tous ses effets au moment de la réclamation et de l’assignation.

— Débouter, par voie de conséquence, le SDC de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre d’ALBINGIA assureur TRC.

— Juger que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de mises en demeure notifiées aux locateurs d’ouvrage qui soient demeurées sans effet concernant les dommages survenus pendant l’année de parfait achèvement.

— Débouter, par voie de conséquence, les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre d’ALBINGIA assureur dommages ouvrage.

— Juger que la police constructeur non réalisateur (CNR) police ne peut être concernée que pour des vices cachés rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à la solidité de l’ouvrage.

— Juger que cette police ne peut en aucune façon être concernée par le litige qui vise des réserves à la réception.

— Ordonner, par voie de conséquence, la mise hors de cause d’ALBINGIA au titre de la police CNR.

A titre subsidiaire

— Juger que c’est sous toutes réserves qu’ALBINGIA participera aux opérations d’expertise.

— Limiter la mission de l’expert aux dommages visés dans les conclusions aux fins de remise au rôle déposées par le SDC

— Juger que seul le SDC devra supporter l’avance des honoraires de l’expert dès lors qu’il lui incombe la charge de la preuve en sa qualité de demandeur.

— En tout état de cause, condamner le SDC aux entiers dépens.

Elle expose en premier lieu que la réclamation est intervenue dans le délai de parfait achèvement d’un an après réception, soit avant que la garantie dommages-ouvrages ne soit mobilisable. Elle dit ensuite, que le contrat d’assurance TCR a pris effet le 27 janvier 2021 et a cessé ses effets au 31 décembre 2023, puis que le contrat d’assurance CNR ne s’applique pas s’agissant de désordres réservés à réception. Dès lors que le syndicat de copropriété ne dispose d’aucun motif légitime à l’attraire à la procédure.

Motifs de la décision :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats un rapport du cabinet ARTHEX en date du 17 juin 2024 constatant la présence des désordres dénoncés ainsi que la non levée des réserves en intégralité, lesquels ont été listés le 23 septembre 2025, et un constat de commissaire de justice du 22 janvier 2026 faisant état d’une infiltration au plafond du cabinet dentaire situé au rez-de-chaussée.

La matérialité des désordres est constatée.

Il justifie en conséquence d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après.

Le débat sur l’application des garanties d’assurances en l’espèce contestée relève de la compétence du juge du fond. La demande de mise hors de cause de la société ALBINGIA sera rejetée.

Sur la mise en cause de SEEMO, le demandeur produit l’extrait Kbis de la société SEEMO laissant apparaître notamment une activité de prestations de service et consultant ainsi que des courriers adressés au maître d’ouvrage par la société SEEMO « au nom de la société 3R », notamment le procès-verbal de remise des clefs. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la qualité de constructeur de la société SEEMO.

Au vu des pièces versées aux débats, la mise en cause de cette société au stade du référé est justifiée. La demande de mise hors de cause formulée par la société SEEMO sera rejetée.

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS la réinscription au rôle de la présente affaire.

REJETONS la demande de mise hors de cause de la société ALBINGIA.

REJETONS la demande de mise hors de cause de la société SEEMO.

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder M. [U] [H], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 9], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, avec mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Se rendre sur les lieux et en faire la description.

— Relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux tels que dénoncés dans l’assignation introductive d’instance.

— En détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions.

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination.

— Indiquer les solutions appropriées pour y remédier.

— Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier.

— Apurer les comptes entre les parties.

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

FIXONS à 4.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par le syndicat des copropriétaires dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.

DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.

DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.

RAPPELONS que l’expert peut concilier les parties ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

REJETONS les autres demandes.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.