TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 24/55196 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M7I

N°: 8-CH

Assignation du :

22 Juillet 2024

EXPERTISE [1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mars 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des Référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

DEMANDERESSE

La société [Adresse 10], Société d’exercice libéral par actions simplifiée

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocats au barreau de PARIS – #R077

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Benjamin PITCHO de la SAS PITCHO, FASSINA, PETKOVA, avocats au barreau de PARIS – #C1387

DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge et assitée de Célia HADBOUN, Greffière

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [V] [S] a donné à bail commercial à la société LE LABO PARC MONCEAU, Société d’exercice libéral par actions simplifiée des locaux situés .

Par acte du 29 décembre 2024 la société [Adresse 10], Société d’exercice libéral par actions simplifiée a fait délivrer à Monsieur [V] [S] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2024.

Par acte d’huissier en date du 22 Juillet 2024, la société LE LABO PARC MONCEAU, Société d’exercice libéral par actions simplifiée a assigné la société [Adresse 10], Société d’exercice libéral par actions simplifiée aux fins obtenir la désignation d’un expert chargé notamment, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la fin du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 Janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qui interdisent au juge d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence d’une partie ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, les parties s’accordent sur une partie des missions de l’expert judiciaire à savoir l’évaluation de l’indemnité d’éviction suite à la délivrance par Monsieur [S] d’un congé avec refus de renouvellement du bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 4].

Ces circonstances suffisent à rendre crédible l’existence d’un procès futur portant sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction.

Sur la demande d’extension de mission,

Monsieur [V] [S] sollicite une extension de la mission de l’expert en alléguant de plusieurs désordres affectant les locaux occupés par Le Labo Parc Monceau.

S’agissant des désordres structurels qui affecteraient le local,

En l’espèce, suite à un rapport technique dressés le 31 mai 2023 par les bureaux d’études BETS IC et SECC, des travaux ont été préconisés afin de renforcer la structure du plancher du local commercial de Monsieur [S] suite à l’installation d’un appareil d’analyse laboratoire.

Suite à ce rapport, Le labo [Adresse 11] justifie par la production d’un rapport du même bureau BETS IC en date du 23 janvier 2025, que les travaux effectués « satisfont très largement aux préconisations (…) » définis dans ce rapport.

Dans les écritures de Monsieur [S], il n’est fait état d’aucune dégradation ni désordre lié à ce problème structurel. Or une expertise judiciaire ne saurait uniquement se fonder sur la crainte ou le soupçon de désordre mais sur des éléments objectifs permettant d’établir un procès en germe entre les parties ce qui n’est pas le cas en l’espèce sur ce fondement.

S’agissant des désordres tirés du mauvais état d’entretien général des locaux

Afin d’établir l’existence de ces dégradations, Monsieur [S] produit uniquement des échanges de courriels entre les parties ainsi que des photos de la façade du local commercial.

Ces éléments sont tout à fait insuffisants pour constituer un motif légitime de prononcer une mesure d’expertise concernant ces dégradations qui sont uniquement allégués.

Au regard de ces considérations, ces désordres allégués ne seront pas inclus dans la mission de l’expert qui se limitera à la détermination de l’indemnité d’éviction dont les détails seront exposés dans le cadre du présent dispositif.

S’agissant de l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article L145-28, le montant du au titre de l’indemnité d’occupation sera à titre provisoire, fixé au montant duloyer, outre charges et taxes dues conformément au bail commercial.

Il fera, par la suite, partie de la mission de l’expert de donner tout élément de nature à apprécier le montant définitif de cette indemnité due par le locataire.

Sur les autres demandes,

Le labo [Adresse 11] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

La demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [S] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [E] [H], [Adresse 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité dûe par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplis-sement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 4000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le demandeur à la RÉGIE DU TRIBUNAL au plus tard le 06 mai 2025 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 06 janvier 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Fixons à titre provisoire, le montant de l’indemnité d’occupation, au montant du loyer outre charge et accessoire, tel que fixé par le bail commercial,

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 12], le 06 mars 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Pierre GAREAU

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 13]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX09]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de [Localité 12] (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [E] [H]

Consignation : 4000 € par La société [Adresse 10], Société d’exercice libéral par actions simplifiée

le 06 Mai 2025

Rapport à déposer le : 06 Janvier 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.