MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01018 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZMVO

AFFAIRE : Syndicat de copropriété “RESIDENCE LEONIE” C/ S.C.I. LAMAVI, S.A.R.L. BOUCHERIE DE LA POSTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES, au débat

Madame Valérie IKANDAKPEYE,au délibéré

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriété “RESIDENCE LEONIE”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET,630 rue nationale 69400 Villefranche-Sur-Saône, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

DEFENDERESSES

S.C.I. LAMAVI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Solenne MORIZE de la SELARL AADSSI MORIZE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. BOUCHERIE DE LA POSTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mohamed CHEBBAH, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 21 Octobre 2024

Notification le

à :

Maître Laurent DUZELET, barreau de Villefranche-Sur-Saône, Expédition et Grosse

Maître [F] [Y] Toque – 2971, Expédition

Maître [H] [M] Toque- 175, Expédition

Expert, Service du suivi des expertises, Régie, Expédition

ELEMENTS DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “RESIDENCE LEONIE”, situé à [Adresse 6], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 30 mai 2024 la société LAMAVI SCI et la société BOUCHERIE DE LA POSTE SARL pour les voir condamner sous astreinte à réparer ou faire réparer ses réseaux d’évacuation et l’étanchéité des sols du local afin de mettre un terme aux infiltrations subies dans les communs, réparer ou faire réparer la hotte d’évacuation des fumées émanant de la rôtisserie afin de mettre un terme aux odeurs subies dans les communs, les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société BOUCHERIE DE LA POSTE est locataire d’un local commercial qui appartient à la société Lamavi, et cette boucherie cause depuis plusieurs années des nuisances aux parties communes et à la collectivité des copropriétaires.

La société POLYGON est intervenue et a déposé un rapport, qui a conclu que les réseaux d’évacuation du studio de la boucherie étaient bouchés et que l’ensemble de l’étanchéité de la douche était à reprendre, que le sol de la boucherie ne comportait pas de complexe étanche, ce qui provoquait les écoulements dans les garages, que la hotte aspirante au-dessus de la rôtisserie ne fonctionnait pas et que les odeurs se diffusent dans le faux plafond de la boucherie puis suivent les conduits passant dans les gaines techniques des différents appartements de l’immeuble. Les troubles manifestement illicites se poursuivent malgré les quelques travaux qui auraient été entrepris.

La société LAMAVI a déposé des conclusions par lesquelles elle sollicite le rejet des demandes formées à son encontre, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’étant pas rapportée. À titre subsidiaire, les travaux de réparation concernés ne relèvent pas des grosses réparations mises à la charge du bailleur par application de l’article 606 du Code Civil.

Elle demande de condamner le demandeur, à défaut la BOUCHERIE DE LA POSTE, à lui payer la somme de 1872 euros en remboursement des factures du cabinet d’expertise POLYGON , outre 414,20 euros au titre du constat d’huissier et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle est propriétaire du local commercial, qu’elle a loué “brut de béton, fluides en attente et menuiseries extérieures à la charge de l’acquéreur”, le 30 septembre 2019, à la société BOUCHERIE DE LA POSTE. Le syndicat des copropriétaires a fait intervenir le cabinet d’expertise POLYGON en 2023 au motif de nuisances olfactives en provenance de la boucherie et d’infiltrations en sous-sol, qui a préconisé de déboucher les canalisations, puis également de reprendre l’étanchéité de la douche du studio, et de revoir le fonctionnement de la hotte aspirante au-dessus de la rôtisserie.

La société LAMAVI a mis en demeure le 7 octobre 2023 son locataire d’effectuer les travaux préconisés. La société Lamavi a effectué les traaux et l’en a informée le 22 octobre 2023, changement du système d’extraction de la rôtisserie, débouchage des réseaux d’évacution du vestiaire en mezzanine et de tous les réseaux d’évacuation, reprise de l’étanchéité de la douche, étanchéité du sol de la boucherie.

La société LAMAVI a fait intervenir un commissaire de justice le 25 septembre 2024, qui confirme la réalisation des travaux. Le trouble manifestement illicite en provenance de la boucherie n’est pas établi, et il n’est pas établi que le défaut d’étanchéité du sol relève d’une partie privative.

Depuis la réalisation des travaux en octobre 2023, il n’est pas établi la persistance de désordres. En tout état de cause, les travaux relèvent du locataire pour l’exploitation de son activité et il appartient à la société BOUCHERIE DE LA POSTE de rembourser à sa bailleresse les factures de la société POLYGON .

La société BOUCHERIE DE LA POSTE a déposé des conclusions par lesquelles elle sollicite le rejet des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient qu’elle a justifié de la réalisation des travaux préconisés, sauf en ce qui concerne la rôtisserie, dont l’utilisation a été stoppée dans l’attente du changement du système d’extraction. La réalité des travaux réalisés a été constatée par commissaire de justice à la demande de la société LAMAVI le 25 septembre 2024. La rôtisserie le plus souvent est à l’extérieur et aucun constat n’objective la réalité des odeurs. Il n’appartient pas au juge des référés de dire si les travaux d’évacuation incombent au propriétaire ou au locataire, et cette question se heurte à l’existence de contestations sérieuses.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux n’ont pas été réalisés et de multiples plaintes ont été déposées depuis 2021 au sujet de la rôtisserie et des odeurs qui en émanent. Le trouble est donc avéré. Le revêtement des sols et l’absence d’étanchéité du sol de la boucherie sont en cause en raison du rejet d’eaux usées consécutives au lavage à grande eau propre à cette activité, et les infiltrations sont persistantes. Les interventions de la société POLYGON doivent être supportées par la société LAMAVI ainsi que le constat qu’elle a fait dresser.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces produites que le litige est essentiellement évolutif. Ainsi, il est établi par la production des deux rapports d’intervention de la société POLYGON des 6 février 2023 et 4 septembre 2023 qu’il existe des écoulements depuis le plafond des garages communs à l’aplomb de la boucherie et que le sol de la boucherie présente un défaut d’étanchéité auteur des pieds de colonnes d’évacuation et d’alimentation, et que le réseau d’évacuation de la salle d’eau à l’étage de la boucherie est bouché. La situation était la même lors des deux interventions. Il a en outre été établi le 4 septembre 2023 que la hotte d’aspiration ne fonctionnait pas et qu’une sortie de fumée était visualisée dans le faux plafond de la boucherie puis depuis la trappe d’accès à la gaine technique de la cuisine de madame [C] au 1er étage de l’immeuble.

La fumée s’échappe dans le faux plafond pous longe les différents conduits passant dans les gaines techniques des différents appartements. La société LAMAVI a le 22 octobre 2023 indiqué que son locataire avait fait déboucher les réseaux d’évacuation du vestiaire en mezzanine ainsi que tous les réseaux d’évacuation par la société SAPIAN, reprendre l’étanchéité de la douche le 9 octobre 2023 par la société de plomberie OGD, et fait étanchéifier le sol de la boucherie avec un produit de chez PRB sur la partie des évacuations d’eau du sous-sol. Il aurait stoppé l’utilisation de la rôtisserie d’ans l’attente du changement du système d’extraction.

Toutefois il était signalé de nouvelles infiltrations en sous-sol qui ont justifié que le syndicat des copropriétaires mandate de nouveau la société POLYGON pour intervenir le 15 juillet 2024, ce qui s’est avéré impossible, dès lors que tant le gérant de la boucherie que le propriétaire la société LAMAVI ne se sont pas présentés et se trouvaient absents alors qu’ils avaient été conviés à cette réunion.

De son côté, la société LAMAVI produit le constat établi le 25 septembre 2024 par Maître [P] [V] , commissaire de justice, qui fait apparaître que des travaux d’entretien et d’étanchéité ont été menés récemment dans les locaux de la boucherie, que la gaine d’extraction revêt un aspect neuf, ainsi que le ruban d’étanchéité de la rôtisserie.elle a constaté au sous-sol des vestiges de dégâts des eaux, sans qu’il soit établi si les infiltrations d’eau persistent.

Ces éléments ne permettent pas de conclure sur la persistance des infiltrations d’eau et d’odeurs en provenance de la boucherie, dont la responsabilité incombe aux deux défendeurs, étant précisé que dans leurs rapports entre eux, il résulte des termes du bail commercial, et en caractères gras, que ces travaux incombent au preneur puisqu'”il est précisé que le local est vendu brut de béton, fluides en attente et menuiseries extérieures à la charge du locataire”.

Le syndicat des copropriétaires n’établissant pas que les problèmes dénoncés persistent, il convient en application de l’article 145 du Code de Procédure Civile d’ordonner une expertise aux frais avancés du syndicat des copropriétaires pour rechercher si les désordres d’odeurs de la rôtisserie et d’infiltrations d’eau en provenance de la boucherie persistent et d’en déterminer les conséquences et le coût des réparations.

La société BOUCHERIE DE LA POSTE est condamnée à payer à la société LAMAVI la somme provisionnelle de 2286,20 euros au titre des frais d’expertise amiable et de commissaire de justice qu’elle a dû supporter.

Les défenderesses sont condamnées in solidum aux dépens, sauf ceux concernant l’avance des frais d’expertise.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETONS les demandes du syndicat des copropriétaires.

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder monsieur [W] [K] , demeurant [Adresse 4], expert près la cour d’appel de [Localité 5], avec pour mission, connaissance prise de tous documents utiles, qui lui seront transmis par les parties, après les avoir convoquées ainsi que leurs conseils, de :

— se rendre dans les locaux de la BOUCHERIE DE LA POSTE, situés à [Adresse 7] ;

— rechercher si les désordres relatifs aux odeurs provenant de la rôtisserie persistent ainsi que les différentes infiltrations d’eau depuis le local donné à bail à la société Boucherie de la Poste ;

— en déterminer les causes et l’origine ;

— déterminer les travaux de réparation nécessaires et en évaluer le coût ;

— faire toutes observations techniques et de fait utiles à la détermination des responsabilités ;

— déterminer les préjudices subis.

FIXONS à la somme de 3000 euros le montant de la somme que le demandeur doit consigner au greffe de la présente juridiction dans le délai de deux mois, faute de quoi la présente désignation sera caduque.

DISONS que l’expert sera saisi de sa mission dès que la consignation aura été déposée et lui impartissons un délai de 12 mois pour déposer son rapport définitif, qui sera précédé d’un pré-rapport avec indication aux parties d’un délai pour formuler leurs observations, auxquelles il devra répondre.

CONDAMNONS la société BOUCHERIE DE LA POSTE à payer à la société LAMAVI la somme provisionnelle de 2286,20 (deux mille deux cent quatre-vingt-six euros vingt cents) euros au titre des frais exposés.

CONDAMNONS in solidum les défenderesses aux dépens.

LAISSONS à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Valérie IKANDAKPEYE.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT