N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01022 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GFM4

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S.U. IMMO CM

C/

[Y] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 28 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S.U. IMMO CM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Juliette MAGNE-GANDOIS, substituée par Maître Elodie MONS-BARIAUD, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Y] [Z]

née le 24 Avril 1981 à [Localité 4] (45)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 28 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 07 mai 2022,la SASU IMMO CM a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [Z] portant sur un logement sis au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel payable d’avance de 450 €, augmenté de 150 € pour provisions sur charge.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024 le bailleur a fait signifier à Madame [K] [Z] un commandement de payer la somme de 4.745,15€ au titre des loyers et charges impayés.

Par acte introductif d’instance du 22 août 2024, la SASU IMMO CM, arguant de la persistance d’impayés des loyers et charges, a assigné en référé Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, spécialement désigné en application de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de, au principal et dès à présent,:

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 07 mai 2022

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner Madame [K] [Z] à lui payer la somme de 6.395,08€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [K] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 600€, outre les charges en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner Madame [K] [Z] à lui payer la somme de 1.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation

Le diganostic social et financier était reçu au greffe le 04 décembre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2024, la SASU IMMO CM représentée par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Lors de l’appel des causes puis de l’évocation du dossier, Madame [K] [Z] ne s’est pas manifestée.

L’affaire a été mise en délibéré.

En cours d’audience, Madame [K] [Z] s’est présentée, justifiant de sa présence dès 8h45 mais indiquant ne pas avoir entendu son nom lors de l’appel des parties.

Par jugement en date du 12 mars 2025, le tribunal ordonnait la réouverture des débats à l’audience du 28 mai 2025.

A l’audience, la SASU IMMO, représentée par son conseil, indique qu’aucun paiement de loyer n’a été effectué depuis le mois d’avril 2023. Elle actualise la dette locative à 11.496€ et sollicite l’expulsion.

Madame [K] [Z] déclare avoir des dettes et avoir déposé un dossier de surendettement pour lequel elle n’a aucune réponse. Elle reconnaît la dette locative et explique avoir deux enfants à charge. Elle précise avoir fait des démarches pour un logement dont le loyer serait moins onéreux. Elle n’a aucune solution à proposer pour sa situation et ne transmet à la juridiction aucun justificatif.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Mme [K] [Z] a comparu.

La décision est contradictoire et susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] par voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU IMMO CM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 07 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 18 avril 2024, la SASU IMMO CM a fait délivrer à Madame [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.020 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges des mois de février 2024 à mars 2024, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juillet 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [L] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges. la SASU IMMO CM expose au moyen d’un décompte qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme de 11.496,36 euros.

Dès lors, il convient de condamner Madame [K] [Z] au paiement, de la somme de 11.496,36 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 28 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 395.08 euros à compter de l’assignation du 22 août 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Au vu de l’importance la dette et de l’absence de garantie de la part de la locataire, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur l’expulsion :

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 19 juin 2024.

En l’état des pièces produites, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 600 €.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la saisine de la CCAPEX.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SASU IMMO CM les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [K] [Z] à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après débats publics, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du public au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 30 juillet 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [K] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à la SASU IMMO CM la somme de 11.496,36 euros arrêtée au 28 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 395.08 euros à compter du 22 août 2024, date de l’assignation et et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit 600 euros ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à la SASU IMMO CM une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros (six cents euros) jusqu’à la libération des lieux;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à la SASU IMMO CM la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024, de l’assignation du 22 août 2024 et de la saisine de la CCAPEX du 03 juillet 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits et signé par la présidente et la greffière.

La greffière, La présidente,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL