MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00819 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZIHS

AFFAIRE : [W] [E] C/ [X] [O], [K] [L] épouse [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [E], es qualité de mandataire de Madame [S] [G] veuve [E]

né le 03 Août 1960 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représenté par Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [S] [G] veuve [E]

née le 15 Octobre 1938 à [Localité 11] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [X] [O]

né le 13 Août 1971 à [Localité 10] (MAROC),

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jérémy BENSAHKOUN de la SELARL JB AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [K] [L] épouse [O]

née le 21 Avril 1978 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jérémy BENSAHKOUN de la SELARL JB AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 09 Décembre 2024

Notification le

à :

Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT [C] – 2192, Expédition

Maître [R] [P] de la SELARL JB AVOCATS – 2339, Expédition et grosse

ELEMENTS DU LITIGE

[W] [E], agissant en qualité de mandataire de sa mère [S] [G] veuve [E], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 29 avril 2024 [X] [O] et son épouse [K] [L] pour voir ordonner en application de l’article 145 du Code de procédure civile une expertise pour déterminer la valeur du bien situé à [Adresse 8], le montant du bouquet et de la rente mensuelle viagère, donner tous éléments de fait permettant de se prononcer sur l’absence d’aléa dans la vente en viager conclue entre les consorts [E] et les époux [O] et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis.

Madame et monsieur [E] étaient propriétaires d’un appartement situé [Adresse 3], d’une surface de 143 m², accompagné d’un immeuble de garage à proximité, [Adresse 1]. Ils ont vendu ce bien en viager aux époux [O] le 24 janvier 2017, contre un bouquet de 135000 euros et une rente mensuelle viagère de 1100 euros jusqu’au décès du dernier survivant de monsieur ou madame [E]. Le bien a été évalué à 315000 euros selon l’acte de vente. Monsieur [E], qui lors de la vente, était âgé de 80 ans, est décédé en 2021. Son fils [W] [E] est alors devenu mandataire de sa mère, suivant habilitation par le juge des tutelles suite à son placement sous cette mesure de protection. Il a alors pris connaissance de la vente en viager et a été surpris par le faible montant du bouquet et de la rente viagère. Monsieur [B] [N], expert près la cour d’appel de [Localité 7], a évalué le bien à la somme de 594500 euros en conditions d’occupation, et à 725000 euros libre de toute occupation. La modicité de l’évaluation du bien à partir de laquelle ont été évalués le bouquet et la rente mensuelle est contestée et paraît exclure tout aléa.

Aux termes de leurs dernières conclusions, [X] et [K] [O] demandent de prononcer la nullité de l’assignation dès lors que madame [E] n’a pas la capacité d’agir en justice. Ils sollicitent le rejet des demandes et à titre reconventionnel la condamnation de monsieur [E], es qualité de mandataire de [S] [E], à leur payer la somme provisionnelle de 4995,08 euros et la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le contrat de vente prévoyait que les vendeurs supportent la charge et le coût des réparations locatives, des charges de copropriété et d’enlèvement des ordures ménagères, ce qu’a cessé de faire [W] [E] depuis début 2023, qui est mandataire de sa mère qui aurait fait l’objet d’une mesure de protection dont ils n’ont pas été avisés. Le décompte des sommes dues s’élève à 4753,08 euros au 21 mars 2024. [S] [E] est intervenue volontairement dans le cadre de la présente instance, ce qu’elle n’est pas recevable à faire compte tenu de son incapacité. Il n’est pas justifié par [W] [E] de la décision du 19 décembre 2023 du juge des tutelles plaçant madame [S] [E] sous le régime de l’habilitation familiale générale. La demande d’expertise n’est pas légitime dès lors que l’action qui pourrait être engagée est atteinte par la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, puisque la vente a été conclue le 24 janvier 2017. La valeur vénale du bien en viager invoquée par la demanderesse est fondée sur des calculs peu compréhensibles et les défendeurs l’estiment à la somme de 340000 euros, soit un droit d’usage et d’habitation de 290000 euros suivant l’expert qu’ils ont contacté, madame [D] [F]. Madame [E] n’est d’ailleurs pas décédée. Son mari exerçait la profession de banquier d’affaires et a vendu son bien en pleine connaissance de cause. Madame [E] doit la somme de 4995,08 euros car il s’est ajouté une facture de plomberie qu’ils ont réglée. Il ne convient pas d’en déduire le remplacement du chauffe-eau ni du tableau électrique faute d’information donnée aux époux [O] sur leur nécessité et d’accord de leur part.

Aux termes de ses dernières conclusions, [W] [E], agissant en qualité de mandataire de [S] [G] veuve [E], et [S] [E] sollicitent le rejet des demandes, à titre subsidiaire demandent de limiter le montant de la provision à la somme de 1092,72 euros.

Ils soutiennent que le juge des référés ne saurait se prononcer sur l’acquisition de la prescription quinquennale. Seul le rapport d’expertise de monsieur [N], du 31 mars 2024, a permis aux demandeurs de prendre connaissance d’une possible action, et constitue le point de départ de la prescription quinquennale. Sur la demande reconventionnelle, monsieur [E] a été contraint de remplacer le chauffe-eau d’un montant de 1543 euros à ses frais exclusifs, ainsi que d’installer un tableau électrique pour 1913,76 euros. Or l’acte de vente prévoit que les grosses réparations incombent à l’acquéreur et ces travaux constituent des grosses réparations. Ainsi la compensation légale justifie la limitation du montant dû à la somme de 1092,72 euros.

SUR CE

Il convient au vu du jugement du juge des tutelles de [Localité 7] en date du 19 décembre 2023, de déclarer recevable l’action de [W] [E] agissant en qualité de mandataire de sa mère [S] [G] veuve [E], pour la représenter de manière générale dans les actes relatifs aux biens ainsi que dans les actes relatifs à sa personne. En revanche, l’action directe de madame [S] [E] n’est pas recevable dès lors qu’elle n’a plus la capacité à agir seule, raison pour laquelle elle est représentée par son fils.

[A] et [S] [E] ont vendu leur bien immobilier en viager le 24 janvier 2017, date à laquelle ils avaient leur pleine capacité civile et à laquelle ils ont donné leur accord sur la chose vendue et sur le prix de vente de leur bien. C’est donc à compter de cette date que part le délai de prescription de cinq ans prévue par l’article 2224 du Code civil, dès lors que les vendeurs auraient dû connaître dès cette date les faits leur permettant d’exercer une action en nullité de la vente pour défaut d’aléa liée au défaut d’évaluation correcte du prix.

Ainsi l’action en nullité de madame [E] est dorénavant prescrite et sa demande d’expertise destinée à déterminer la valeur du bien immobilier au jour de la vente ne peut prospérer, faute de motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour ce qui concerne la demande tendant à voir condamner les acquéreurs à payer une provision relative à des travaux de remplacement de chauffe-eau et de tableau électrique, il s’agit de travaux de remplacement d’éléments d’équipement dont il n’est pas établi qu’ils incombent à l’acquéreur. En revanche il convient de condamner madame [E] à payer la somme provisionnelle de 4995,08 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères qu’elle a cessé de régler alors qu’elles incombent au vendeur en application de l’acte authentique du 24 janvier 2017, page 7.

La demanderesse, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Elle est condamnée à payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action engagée par monsieur [W] [E] agissant en qualité de représentant légal de sa mère [S] [E].

DÉCLARONS irrecevable l’intervention volontaire de [S] [E] elle-même.

REJETONS la demande d’expertise.

CONDAMNONS [W] [E], agissant en qualité de représentant légal de [S] [E], à payer à [X] [O] et [K] [L] la somme provisionnelle de 4995,08 (quatre mille neuf cent quatre-vingt-quinze euros huit cents) euros.

CONDAMNONS [W] [E], agissant en qualité de représentant légal de [S] [E], aux dépens.

CONDAMNONS [W] [E], agissant en qualité de représentant légal de [S] [E], à payer à [X] [O] et [K] [L] la somme de 2000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT