MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00576 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2KKG

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE KIMMERLING SIS [Adresse 1] C/ [D] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE KIMMERLING SIS [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [D] [F]

né le 27 Janvier 1967 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie BRISWALDER de la SELARL AKLEA, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 17 Novembre 2025 – Délibéré prorogé au 26 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître [O] [W] de la SELARL AKLEA – 1050 (expédition)

Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS – 332 (expédition)

EXPOSE DU LITIGE :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a assigné Monsieur [D] [F] devant le juge des référés de [Localité 6] le 6 février 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées au défendeur par voie RPVA le 26 septembre 2025, de :

— Condamner Monsieur [F] à lui payer :

— La somme de 5949.76 euros arrêtée au premier trimestre 2025 inclus ;

— La somme de 5517.91 euros au titre des charges du relevé des répartiteurs de l’appartement de Monsieur [F] pour l’exercice 23/24 ;

— Les charges courantes de copropriété de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles du fait de la mise en demeure infructueuse pour un montant de 1685.28 euros au titre des deux trimestres restant de l’exercice 24/25 ;

Outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 avec capitalisation ;

— La somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— La somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner Monsieur [F] en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de la sommation du 25 octobre 2024 ;

— Assortir ces condamnations de l’exécution provisoire ;

— Débouter Monsieur [F] de ses demandes plus amples ou contraires.

Monsieur [D] [F] est propriétaire occupant du lot n°44 de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé au [Adresse 2], composé de 16 appartements. L’appartement dont est propriétaire Monsieur [F] est situé au 4ème étage de l’immeuble, pour une surface de 66 m².

La copropriété est représentée par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 6] (ci-après le syndic FONCIA [Localité 6]).

Le 22 mars 2019, l’assemblée générale de la copropriété a voté l’installation de répartiteurs permettant en principe d’individualiser et répartir les frais de chauffage entre chaque occupant.

Les répartiteurs ont été installés fin septembre 2019 par la société PROXISERVE avec laquelle un contrat de maintenance des installations et d’individualisation des frais de chauffage a également été conclu le 15 avril 2019.

La société PROXISERVE a procédé au relevé des consommations caloriques suivant relevé des répartiteurs, comme à l’accoutumée le 26 septembre 2022 pour l’exercice 2022/2023, consommation entrant dans les comptes dudit exercice.

L’assemblée générale s’est tenue le 24 mai 2024 et le relevé des dépenses de l’exercice et les comptes de l’exercice 2022/2023 ont été approuvés. Cette assemblée générale est définitive pour n’avoir fait l’objet d’aucune contestation.

Pour l’exercice 2022/2023, Monsieur [F] a un index de 5315 kilowattheures sur les 18 664 kilowattheures consommés par l’ensemble de l’immeuble, soit par application du coût du kilowattheures à hauteur de 1.031 euros par application du contrat, il a une charge de chauffage de 5 479.76 euros, cette partie variable représentant 70 % du coût total du chauffage, les 30 % fixes étant répartis aux tantièmes (771/10000èmes pour le lot de Monsieur [F]).

Monsieur [F] s’est étonné du montant sollicité à ce titre, et le syndic FONCIA [Localité 6], s’est rapprochée de la société PROXISERVE pour obtenir des explications sur ce chiffre.

La société PROXISERVE expliquait par mail à Monsieur [F] l’augmentation du prix par l’augmentation très importante du combustible lui-même (le gaz) qui génère l’augmentation de la valeur de l’unité consommée qui a augmenté dans les mêmes proportions. Le syndic FONCIA [Localité 6] a répondu à plusieurs reprises aux interrogations de Monsieur [F] en communiquant également à plusieurs reprises les relevés des répartiteurs, sans que Monsieur [F] ne procède au paiement de sa part de chauffage dans la consommation générale de l’immeuble, laquelle représente pour l’exercice 22/23 la somme de 5479.76 euros.

Face au refus de payer et à l’impact sur la situation financière de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a été adressé par voie de commissaire de justice le 25 octobre 2024 une sommation de payer à Monsieur [F], pour la somme de 6.624,88. Aucun paiement n’est intervenu.

Monsieur [D] [F] demande dans ses dernières conclusions reprises à l’audience et notifiées par voie RPVA au demandeur le 20 juin 2025 de :

Avant dire droit, sur la communication des éléments complémentaires sous astreinte,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » représenté par son Syndic en exercice la société Foncia [Localité 6] à communiquer à Monsieur [D] [F] les éléments suivants :

— Le détail de l’imputation du solde de charges antérieur du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 d’un montant de 5.128,44 euros ;

— La facturation annuelle de consommation de chauffage du prestataire Proxiserve de l’ensemble de la copropriété « [Adresse 5] » pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 ;

— Un état de répartition des charges avec ventilation de chauffage par tantième pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024;

— La comptabilité générale de la copropriété ;

— L’état de consommation de gaz de tous les copropriétaires assorti des charges calculées et appelées auprès de chacun d’eux ;

— Assortir cette demande de condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour de la signification de la décision à intervenir, jusqu’à exécution complète ;

In limine litis, sur le sursis à statuer dans l’attente de la réalisation d’une expertise,

— Juger que la demande de sursis à statuer de Monsieur [F] est recevable ;

— Juger qu’il est d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation de l’expertise judiciaire telle que demandée par Monsieur [F] ;

En conséquence,

— Surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire (C 19.02 « Répartition des charges – États descriptifs de division ») lequel sera chargé de vérifier la bonne répartition de l’ensemble des charges de copropriété ainsi que la bonne imputation des dépenses et la conformité des factures et appels de charges correspondants ;

A titre principal, sur le rejet des demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » représenté par son Syndic en exercice la société Foncia [Localité 6],

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » représenté par son Syndic en exercice la société Foncia [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [D] [F] ;

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » représenté par son Syndic en exercice la société Foncia [Localité 6] à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » représenté par son Syndic en exercice la société Foncia [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [F] sollicite avant-dire droit, afin d’apprécier efficacement la situation, que le Syndicat soit condamné à communiquer les éléments complémentaires d’ores et déjà réclamés par Monsieur [F] concernant :

— Le détail de l’imputation du solde de charges antérieur du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 d’un montant de 5.128,44 euros ;

— La facturation annuelle de consommation de chauffage du prestataire Proxiserve de l’ensemble de la copropriété « [Adresse 5] » pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 ;

— Un état de répartition des charges avec ventilation de chauffage par tantième pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 ;

— La comptabilité générale de la copropriété ;

— L’état de consommation de gaz de tous les copropriétaires assorti des charges calculées et appelées auprès de chacun d’eux.

Monsieur [F] sollicite la production de ces documents afin d’apprécier les modalités de répartition des charges entre les copropriétaires afin de vérifier que le principe d’égalité est respecté.

Par ailleurs, Monsieur [F] sollicite une sursis à statuer dans l’attente de la réalisation d’une expertise sur l’évaluation des charges sollicitée devant le juge des référés. Monsieur [F] estime que sa condamnation au paiement ne peut être prononcée sans le rapport d’expertise déterminant si les répartitions des charges sont conformes aux consommations des copropriétaires. Monsieur [F] estime que les données présentées par le Syndicat sont incohérentes et ne permettent pas de justifier le bien fondé de la créance alléguée et son quantum.

Monsieur [F] souhaite à titre principal que le Syndicat soit débouté de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété car celles-ci sont infondées tant dans leur principe que leur quantum.

Monsieur [F] indique dans ses écritures que le syndicat n’explique à aucun moment l’origine de la somme totale de 5.949,76 euros arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, or l’intégration dans le décompte d’un report d’un solde antérieur ne permet pas de justifier des sommes réclamées. Monsieur [F] considère que le décompte fourni par le syndic ne démontre pas que les charges réclamées sont exigibles, les incohérences dans le décompte ne permettent pas d’établir avec certitude le bien-fondé et le quantum de la créance.

Monsieur [F] indique ne pas contester l’approbation des comptes faites lors des assemblées générales, mais contester sa situation personnelle en tant que copropriétaire individuel.

Concernant la créance de 1.685,28 euros au titre des deux trimestres restant de l’exercice 2024/2025, Monsieur [F] énonce que les demandes, relances et sommation du syndicat sont particulièrement infondées et qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre, de telle sorte que le Syndicat ne saurait bénéficier des dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [F] conteste la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive faite par le syndic qui ne démontre l’existence d’aucune abus de la part de Monsieur [F]. Depuis le mois d’octobre 2022, Monsieur [F] continue de s’acquitter des provisions sur charges appelées comme le démontre les virements des 14 octobre 2022, 30 janvier 2023, 17 avril 2023, 23 janvier 2023, 23 avril 2023, 15 juillet 2024, 19 juillet 2024 et 15 octobre 2024 conformément à la situation de compte versée par le syndicat.

L’audience a eu lieu le 17 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 19 janvier 2026 et prorogé au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Concernant la créance de 1.685,28 euros au titre des deux trimestres restant de l’exercice 2024/2025, Monsieur [F] énonce que les demandes, relances et sommation du syndicat sont particulièrement infondées et qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre, de telle sorte que le Syndicat ne saurait bénéficier des dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Implicitement mais nécessairement, Monsieur [F] fait valoir que le président ne peut pas statuer en l’état dans le cadre de la procédure accélére au fond.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours concernant cette provision, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire dans le paiement de la provision due, peut condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence, pour que la demande de paiement des charges, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, soit recevable sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cela suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après que le copropriétaire a été mis en demeure de payer spécifiquement cette provision.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande. (Avis 3ème civ 12 décembre 2024)

En l’espèce, la sommation de payer signifiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] le 25 octobre 2024 à Monsieur [F] mentionne le délai de 30 jours prévu à l’article 19-2 de la loi de 1965.

Toutefois, la créance réclamée est de 6.624,88€, arrêtée au 22 octobre 2024, indiquée comme étant un « arriéré de charges de copropriété ».

Par conséquent, les présentes demandes ne sont pas recevables devant le président statuant dans la cadre de la procédure accélérée au fond car la sommation de paiement ne distingue pas la nature et le montant des provisions réclamées, ainsi que les sommes échues dues au titre d’exercices antérieurs.

Il convient donc de déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Premier Vice-président, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] dans le cadre de la présente procédure accélérée au fond ;

REJETTE la demande de frais irrépétibles ;

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], par mise à disposition au greffe, le 19 janvier 2026.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRESIDENT,