TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 27 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/10959 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZXS

AFFAIRE : Mme [S] [O] ( M^e Manon RIVIERE)

C/ S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [S] [O]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 8] (54), enseignante, domiciliée et demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Manon RIVIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL SPH IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 908 827 595 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [O] est propriétaire du lot numéro 3 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

La copropriété comporte 3 lots.

Selon assemblée générale du 12 avril 2023, la société SPH IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic aux termes de la résolution 5.

Aucune notification du procès-verbal de de ladite assemblée n’a été effectuée.

Le 9 juin 2023, une assemblée générale exceptionnelle s’est tenue motivée par l’urgence. Le procès-verbal a été notifié avec avis de réception le 22 juin 2023.

Par assignation en date du 21 août 2023, Madame [S] [O] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER SARL aux fins de :

Vu l’article 18-1 A III et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 17 du décret du 17 mars 1967,

Prononcer la nullité de l’assemblée générale du 12 avril 2023,

Prononcer la nullité de la résolution 5 de l’assemblée générale du 9 juin 2023,

Condamner la société SPH à verser à Madame [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Préciser que Madame [O] sera dispensée de toute participation à la charge commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/10959.

Par conclusions responsives numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [S] [O] maintient ses demandes initiales :

Vu l’article 18-1 A III et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 17 du décret du 17 mars 1967,

Prononcer la nullité de l’assemblée générale du 12 avril 2023,

Prononcer la nullité de la résolution 5 de l’assemblée générale du 9 juin 2023,

Condamner la société SPH à verser à Madame [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Préciser que Madame [O] sera dispensée de toute participation à la charge commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Débouter SPH IMMOBILIER de ses demandes.

Par conclusions récapitulatives et responsives régulièrement signifiées au RPVA le 18 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,

Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Madame [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

*****

La clôture a été prononcée le 27 février 2025.

L’audience s’est tenue le 25 septembre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 12 avril 2023 :

Madame [O] sollicite l’annulation de cette assemblée générale aux motifs tout d’abord que le procès-verbal de cette assemblée générale est entaché d’irrégularités de forme substantielles non régularisables.

Elle indique tout d’abord qu’il comporte une erreur matérielle en ce qu’elle n’est pas notée comme opposante à la résolution portant sur l’approbation des comptes du syndic sortant PACA PATRIMOINE.

Elle soutient par ailleurs que le résultat du vote est erroné tant en ses tantièmes qu’en son résultat puisqu’elle est identifiée comme ayant votée favorablement.

Elle expose de surcroit que le procès-verbal contesté n’a pas été rédigé et signé en fin de séance ou dans les huit jours de la tenue de l’assemblée générale, et ce en violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Elle s’appuie pour cela sur le courriel adressé le 20 avril 2023 par l’ancien syndic PATRIMOINE PACA à SPH IMMOBILIER qui précise « qu’aucun procès-verbal de séance n’a été fait pour la dernière AG où ne furent votés que les comptes et votre mandat. »

Elle indique en outre que le procès-verbal n’a été rédigé et signé que bien plus tard, qu’il a donc été antidaté au 12 avril 2023, et que le secrétaire de séance Monsieur [Y] (représentant l’ancien syndic) ne l’a pas signé.

SPH IMMOBILIER, qui n’a pas assisté à l’assemblée générale du 12 avril 2023, ne pouvait donc approuver les termes du procès-verbal dont il ignorait la teneur.

En réplique le syndicat des copropriétaires reconnait que lors de cette assemblée générale où seule l’approbation des comptes 2022 et la désignation d’un nouveau syndic ont été portées à l’ordre du jour, la société PACA PATRIMOINE démissionnaire, qui n’a pas établi, ni signé le procès-verbal de cette assemblée générale, a demandé à la société SPH IMMOBILIER nouveau syndic désigné d’établir ledit procès-verbal et de le notifier aux copropriétaires. Il ne conteste pas le fait que seul le président de séance et le scrutateur aient signé ledit procès-verbal, mais pas le secrétaire.

De plus, s’il ne conteste pas l’erreur matérielle portant sur la comptabilisation du vote de Madame [O] en vote favorable, alors qu’elle avait voté contre, il souligne qu’une demande de rectification du procès-verbal de l’assemblée générale est suffisante, et que cela est sans influence sur le résultat du vote, puisque le résultat du vote de la résolution litigieuse portant approbation des comptes se trouve adoptée quand bien même Madame [O] aurait voté contre.

Il conclut que la nullité du procès-verbal en raison d’erreurs matérielles est sans incidence sur la validité des délibérations qu’il contient, celles-ci étant sans incidence sur les votes dont les résultats ont été correctement retranscrits, et que le décompte des voix est dépourvu de conséquences sur le sens de la décision contestée.

Au surplus, il précise que l’assemblée générale du 13 mars 2024, définitive, prise en sa résolution 4 a confirmé à nouveau l’approbation des comptes de l’exercice 2022, et qu’il est bien précisé que Madame [O] a voté contre cette résolution.

Il sera rappelé à Madame [O] les règles résultant de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elles exigent que le copropriétaire ait la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant pour pouvoir solliciter l’annulation en son entier d’une assemblée générale.

En revanche, si ce dernier a la qualité de copropriétaire partiellement opposant, il ne peut pas solliciter l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires dans son ensemble. Dans cette hypothèse il ne peut demander l’annulation que des seules résolutions auxquelles il a été opposant.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du procès-verbal que Madame [O] a voté favorablement à 3 résolutions sur 5 : les résolutions 1, 2 et 5. Il est acquis qu’elle a voté contre les résolutions 3 et 4.

De sorte qu’elle ne pouvait donc solliciter que l’annulation des résolutions 3 et 4. Elle ne formule aucune demande subsidiaire à ce titre. Elle ne démontre aucunement l’existence d’un vice affectant toute l’assemblée générale. Elle ne peut donc obtenir l’annulation de l’assemblée générale en bloc.

Au surplus, et surabondamment les irrégularités entachant la rédaction du procès-verbal n’ont eu aucune incidence sur les délibérations. La rédaction tardive du procès-verbal est une irrégularité de fond qui n’est pas de nature à entrainer l’annulation de toute l’assemblée générale, dès lors qu’elle ne démontre pas que cela affecte la régularité globale de celle-ci.

Sur la demande d’annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale tenue le 9 juin 2023 :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2023 a été signifié le 22 juin 2023, l’action de Madame [O] est donc bien recevable, car introduite dans le délai de deux mois. Elle était par ailleurs absente, et a donc la qualité de copropriétaire défaillant.

Elle conteste la résolution 5.

Résolution 5 : « honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux.

Le syndic informe que la gestion du dossier de phase contradictoire avant arrêté de mise en sécurité sera facturée au temps passé conformément au barème honoraire indiqué dans le contrat de syndic. ».

Elle soutient que du fait de son imprécision, de sa contradiction et du peu d’information qui y est contenue, cette résolution ne permet nullement d’en appréhender son objet, son calcul, et donc le montant de la rémunération du syndic.

Elle précise que les copropriétaires ignorent tout du barème appliqué par le syndic de copropriété, à défaut d’avoir été destinataire du contrat de syndic.

Elle ajoute que le contrat de syndic a été transmis postérieurement à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2023, lors de la notification le 22 juin 2023 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 12 avril 2023, empêchant un vote éclairé, et que différents votes intervenus après cette assemblée générale, que le syndic qualifie de « distinct et précis », notamment lors de celle tenue le 13 mars 2024 viennent démontrer que la résolution 5 était bien insuffisante à assurer les droits financiers du syndic en cas de désaccord.

Le syndicat des copropriétaires répond que la résolution est une résolution de principe, en ce qu’elle pose le principe de facturation au temps passé conformément au barème honoraire du syndic. Il précise que la question de principe sur la rémunération n’entre pas dans les diligences accomplies dans le cadre de la mission du syndic et peut donc faire l’objet d’une rémunération complémentaire. Il ajoute que la question de principe sur la rémunération du syndic porte sur la gestion du dossier de phase contradictoire avant l’arrêté de mise en sécurité et ne peut être fixée en pourcentage du montant des travaux.

Il souligne en outre que lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 13 mars 2024, les honoraires du syndic ont fait l’objet d’un vote distinct, détaillé et précis pour chaque type de prestation. Cette assemblée n’a pas été contestée.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le contrat de syndic n’a pas été communiqué avec l’ordre du jour de l’assemblée générale convoquée. Les copropriétaires n’ont pas pu connaitre les modalités de rémunération avant de voter.

La résolution 5 est une résolution spécifique relative à des honoraires exceptionnels. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le contrat type de syndic fixe des honoraires « forfaitaires » et les honoraires « particuliers ». Les honoraires pour travaux ou missions exceptionnelles doivent être :

Précisés dans le contrat de syndic, et approuvés en assemblée générale lorsqu’ils sont appelés à être payés, L’annexe 2 doit contenir un barème clair des prestations particulières facturables hors forfait. Donc même si le syndic est déjà en fonction, il ne peut facturer des honoraires pour mission exceptionnelle que si le contrat type a été communiqué et approuvé, et que l’assemblée générale a autorisé la prestation sur la base de ce barème.

La résolution 5 renvoie à un barème (« au temps passé conformément au barème honoraire indiqué dans le contrat de syndic »), mais le contrat n’a aucunement été communiqué avec la convocation.

Le renvoi à un document non communiqué est considéré comme illicite.

Ainsi, la résolution approuvant des honoraires au temps passé, sans précision suffisante, ni barème accessible, est entachée de nullité.

En conséquence, en l’état de cette imprécision et du manque d’information des copropriétaires, la résolution 5 sera annulée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires succombe, il sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

*

**

*

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Déboute Madame [S] [O] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 12 avril 2023,

Annule la résolution 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], tenue le 9 juin 2023,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute chacune des parties de ses demandes formulées à ce titre,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de l’instance.

Dit que Madame [O] sera dispensée de toute participation à la charge commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 novembre 2025.

Le Greffier Le Président